已解决问题

买了抵债房，发现潜在问题

07-03 15:28 悬赏 50 发布者:cyf200…… 给我留言地区:浙江－金华回答:(5)

我购买了一套抵债房，某楼盘破产后政府接手，目前是破产管理人在负责，目前房子都造好了，有些房子抵债给工程款方，我向某个工程款方（是个公司，后来才知道，刚开始以为是个人）买了一套，并写了协议，协议跟法人代表签的，甲方是法人代表，乙方是我，协议中约定房款分两次付清，已经付了一部分，是打入该法人代表指定的某一个私人账号(协议中明确了），然后正式合同是和破产管理人签订的购房合同，目前房子已经备案了，但备案后发现抵债方提供的抵债单据晚于合同签订的日期（售楼工作人员补填信息不仔细造成的），按道理抵债单据和合同签订日期应该一致，另外我后来才知道工程款抵债公司法院有案子，法人代表也有案子，都是被执行人，所以那个法人代表才要求我打入一个私人账号，房产证说两个月后可以做了，当时协议约定房产证做好，把另外一部分钱给他，我感觉太复杂了，我该如何保障自己的利益不受损失？

问题补充：

抵债方提供的抵债单据的日期重新修改了

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最佳答案

[上海-浦东新区]
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回复时间：2015年07月05日 16时51分

你好，事情没你想的那么复杂。
    首先需要明确的是，房屋买卖合同是你同破产管理人签订的，所以，本案复杂的法律关系都是建立在购房合同这一买卖关系基础之上的。也就是说破产管理人是卖房人，你是买房人，至于工程款方、法人代表都与你没有直接关系，这两方所起的作用也就是相当于破产管理人指定的房款接收人，所以，只要有合法有效的合同，只要你按照要求支付了款项，那么你就有权取得房屋的所有权。
    1、企业破产程序启动之后，企业由破产管理人实际管理，所以，你同破产管理人签订的购房合同是合法有效的。
    2、抵债单据、跟法人代表签订的协议、你给协议指定帐号打款的凭证，这三个证据形成一个完整的链条，可以证明你依约打款了。需要注意的是，抵债单据晚于合同签订日期，这个我认为很符合逻辑。你同破产管理人签订了购房合同，按照购房管理人的要求将款项支付给工程款方，工程款方出具抵债凭据，很正常呀。正常的购买商品房不也是先签合同，再交首付款吗，所以，我认为没有问题的。
    3、工程款公司有案子、法人代表有案子，都不影响你与破产管理人之间签订的购房合同的效力，你与工程款方签订的合同，双方都是基于诚实信用原则签订的，并不是恶意串通，你也实际支付了相应的款项，根据《合同法》第52条规定，你们不存在合同无效的情形，所以，你与工程款公司的合同也是合法有效的。
    4、关键的两个合同，购房合同和与工程款方签订的协议，都是合法有效的，你的利益也就有了保障，我觉得你压力太大了，所以想的比较多。
    5、如果你还是不放心的话，可以要求工程款方提供一份与破产管理人（也有可能是与破产管理人前身即楼盘开发商）签订的抵债协议，并要求工程款方和破产管理人盖章确认。

其它答案

[浙江-杭州]
杨冬梅律师
1446246积分

回复时间： 2015-06-30 15:34

委托律师代理置业。

追问：

如何委托律师代理置业？目前的情况该如何处理？

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-07-05 14:16

您好，很高兴为您解答。
     首先，您购买的房屋目前存在一定的风险，按照您的说法，正式合同是和破产管理人签订的，那么对方目前应该是处于资不抵债的状态。
     其次，您可以起诉开发商，要求返还房款，退还房屋，或者要求继续履行合同。
     再次，您可以跟破产管理人进行沟通，因为公司财产目前是由破产管理人进行管理，所以，可以要求管理人给予答复，必要时委托律师办理，来保障您的权益。
     希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加我好友联系，为您指导服务。

追问：

起诉开发商？这个感觉不靠谱，房款并没有直接支付给开放商，而且破产管理人后面还有项目组，项目组有政府、法院的人构成，等于是政府接手的。

回答：

您好，您之前的购房款是打给哪个公司法定代表人的，您可以起诉该公司。

追问：

起诉这家工程款方公司，基本拿不回房款，因为后来得知该公司有几千万执行款未付，而且以何种名义起诉呢？现在的问题是我未付清房款，现在是我还有三分之二房款未付.还去起诉别人？问题关键是剩下房款如何支付，还有先期付款的三分之一，是否让这家公司开具收据或发票，以证明我已经付款。

回答：

您好，刚才忙了，不好意思未能及时回复。
刚才跟您说了，如果目前破产管理人已经接收，那么其具有管理破产公司财产的职权。根据《破产法》第二十五条规定，管理人履行下列职责：
　　（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；
　　（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；
　　（三）决定债务人的内部管理事务；
　　（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；
　　（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；
　　（六）管理和处分债务人的财产；
　　（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；
　　（八）提议召开债权人会议；
　　（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。
　　本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。
因此，如果您未能还款的话，可以跟管理人协商，将相关房款交付给管理人，然后办理相关登记手续。具体事项目前都是由管理人负责办理的。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
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回复时间： 2015-07-05 15:12

你好！
首先，你与工程款方购买的房子，如果先于同破产管理人订立合同是违返《破产法》的，不能得到法律保护。因为企业进入破产程序，一切事务由破产管理人负责。
其次，根据《破产法》，你购买作为破产企业的债权人的房子，如果不能得到破产管理人的认可，应当被列为破产债务，用破产财产按比例偿还，这样你的权益将得不到保障。
最后，欲保障你的利益不受损失，你需要与破产管理人协商处理，尽快办理房产证或房产局备案。

希望我的解答你能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。