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贷款无法发放或无法足额发放导致无法购房

上海 08-06 09:09 悬赏 0 发布者:rosaco…… 给我留言回答:(13)

征信有些小问题（年费欠费5年，已还清，已开具非恶意透支证明）
银行流水有些不够差3000左右，税前月收入够月供的两倍。
房屋估价也要做高6万。

现委托中介帮忙贷款，中介介绍的人承诺可以贷下，只是要交5500活动费用。
是否可以在合同中加“无论任何原因，如果贷款发放数额无法达到xxx或贷款未被批下，买家放弃购房，卖方应全额退还定金和首付”这样加有法律效应吗？

另外如果付完首付，帮忙贷款的人继续要加钱，岂不是任人开价？

如何才能保证即使贷款有问题，也能收回首付及定金？

问题补充：

我在定金合同的购房附加协议里加了这么一句“如因非个人原因导致贷款无法发放，退还定金和首付”。

能保证即使是我个人原因（资信和流水）导致款贷不下来，出售方也要退还所有的钱吗？我之所以付定金，是中介给贷款的人看了，说可以贷。之后他才说有问题要活动。

另外，我估计出售方不会那么容易同意这个条件，那么我们是否可以在退还时间上作些让步？我们的底线可以放在哪里？

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全部答案

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-08-06 09:59

建议，最好的办法是，你找个律师，帮你起草份能够充分保障你权益的合同或对你们的协议进行审核。

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-08-08 11:23

你好，很高兴为您解答：
  一、关于条款的效力，只要意思真实内容合法有效，不违反法律强制性规定就可以操作。
  二、问题的关键在于卖方基本不可能同意上面的基本事实的。因为合同签订的双方是买卖双方的，因为第三方的事实产生，卖方有权拒绝的。
  三、依据的表述来看，合同是要继续履行的，除非卖方自愿解除并退还。
  四、您可以操作的是让中介做一个担保，如果退还的话，有中介代为支付利息损失的风险，否则真心不能走下去。
  五、您的底线就是在合同继续履行，一般违约赔偿损失降到万分之一是最好的。
  希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系的，也欢迎来电咨询的

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-08-06 09:21

保证即使贷款有问题，也能收回首付及定金，这个想法是不现实的。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2015-08-06 09:30

1、在合同中添加如下条款，“购买方无法通过银行贷款审批或贷款审批额度低于XX万元，出售方同意解除合同，退还定金和全部购房款；中介同意解除中介协议，退还中介费”

2、与中介签订协助贷款的协议，对协助借款有关事项进行明确约定。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-08-06 09:55

你说的条款是可以加在合同中的，另外为防止贷款人加钱，建议书面明确约定。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-08-06 11:14

您好，很高兴为您解答。
    首先，您委托中介帮忙贷款，那么这个需要跟中介之间签订书面协议，明确约定具体的贷款时间、相关办理费用及承担方，至于付完首付款，中介方随意加钱的事宜，可以在合同中进行明确约定，即约定中介方违约责任问题，这样对其也有相关约束；
    其次，关于作为买方放弃购房事宜，这个问题要跟卖方沟通，如果卖方同意如果因为贷款无法发放导致买方无法购买房屋等原因，卖方退还首付及定金的话，这样约定是可以的。房屋买卖合同的主体是买卖双方，实践操作中，并不能因为买方贷款未办成就免除其继续履行合同的义务，但是可以双方进行明确的约定，这样也是有效的。
    最后，此问题涉及买方与中介、买方与卖方之间的法律关系，建议您先跟中介及卖方沟通，明确相关内容后找律师为您起草，这样可以规避相关法律风险。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

我的补充： 2015-08-06 15:15

您好，针对您的补充问题，我做如下回答：
1、我在定金合同的购房附加协议里加了这么一句“如因非个人原因导致贷款无法发放，退还定金和首付”。
答：这个定金合同系您跟卖方签订，如果对方同意该条款，那么是可以要求返还的。因为系双方约定。
2、另外，我估计出售方不会那么容易同意这个条件，那么我们是否可以在退还时间上作些让步？我们的底线可以放在哪里？
答：您可以在时间上做让步，但最好约定清楚，至于底线问题，是需要双方合意协商的，最起码保证您的首付和定金能够收回。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-08-06 12:01

同意张向锋律师意见。
1、在合同中添加如下条款，“购买方无法通过银行贷款审批或贷款审批额度低于XX万元，出售方同意解除合同，退还定金和全部购房款；中介同意解除中介协议，退还中介费”

2、与中介签订协助贷款的协议，对协助借款有关事项进行明确约定。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-08-06 16:23

你好，你咨询问题的焦点是对一旦无法完成获得有效贷款进而导致无法完成购房协议，造成的首付款及定金如果收回的问题，下面给你进行解答:
第一，从你的问题内容看，你在存在资信问题的情况下，有很大的可能是无法获得有效贷款，如果确实有强烈的购房意愿，应当就无法履行合同，如果退货购房款进行特别约定，
第二，在交付定金的情况下，通常是适用定金罚则的，即交付定金的一方违约，收定金的一方不退还定金；收取定金的一方，如果违约需双倍返还定金。因此，如果你在购房协议中约定出售方退还，这属于对出售方权利的限制，应当进行加粗加黑提示。
第三，对于退还定金和首付的情形要进行细化约定，即具体规定什么情况下无法办理贷款，需要进行退还，不要笼统的约定非个人原因，要尽量列明可能对你不利的情况下出现，需要退还。
第四，合同的签订需要双方的合意，过分的对你有利条件，可能导致双方无法达成协议，因此，个人建议为合理照顾双方权益，应当规定如果无法办理贷款，造成合同无法履行，你方应当支付一定数额的补偿款对因无法履行合同，造成出售方房屋无法及时出售造成的损失进行补偿，该款项可以从直接约定从定金和首付款中扣除。

以上解答，希望对你有所帮助，并采纳为最佳答案，谢谢！

我的补充： 2015-08-06 16:33

对于中介费用的收取问题，需要签订书面的中介协议。关于你所说的收取5500元中介费办理协议问题。建议直接规定在中介协议中，具体约定可以直接规定，如双方达成购房协议，支付中介费多少元，如果成功给予办理贷款发放手续，需要另行支付中介费5500元即可

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2015-08-06 18:23

还是聘请律师代理较好，按网上三言两语回复的意见处理是否可能于事无补？

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-08-06 20:56

你好
    1、在合同中加上“无论任何原因，如果贷款发放数额无法达到xxx或贷款未被批下，买家放弃购房，卖方应全额退还定金和首付”是你们双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是有法律效力的，这个你不用担心。
    2、但是，你请人帮忙贷款，给对方好处费以及活动费用，你们之间的约定违背公序良俗，是无效的。如果最终没有达到预期，你可以要求返还好处费及活动费用。
    3、如何才能保证即使贷款有问题，也能收回首付及定金？
    就像你想的那样写就可以，是有效的。
    4、“如因非个人原因导致贷款无法发放，退还定金和首付”并不能很好的保障你的权利，因为所谓的非个人原因一般是指国家临时出台的政策性原因等不可以预料的因素，如果因为你自己的资信和流水问题导致无法贷款，那这属于你的个人原因，你就无法退定金了。
    5、退还时间上作出让步实际意义不大，对方同意的可能也不大。我认为我方可以跟对方协商降低定金的数额，降至5000或1万，然后约定如果贷款不成，只退还首付，不退定金，对方同意的可能性比较大。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系，为您指导服务。