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没到合同期限要收回出租房，违约金应该怎么付？

湖北－武汉 05-10 17:48 悬赏 70 发布者:yuqing…… 给我留言回答:(6)

我有一套房子出租给别人，签了两年合同，没到期，我因个人原因要收回，合同上没有特别的约定，请问我该怎样付违约金？另，承租人租房后对房屋进行了简单的水电改造，现在他狮子大张口，要我们赔钱他，我又该怎样维护自己的合法权益？

合同上这样写到，“乙方在租赁期间，必须爱护房屋及房屋内相关设施设备，未经甲方书面同意，不得随意改变该房屋的结构或装修。按时交纳房租和水电费等相关费用，每次应提前15日交纳下次房租，若遇特殊情况不能履行完合同，须提交30日通知对方。”

我的问题是，第一，我能否根据“乙方在租赁期间，必须爱护房屋及房屋内相关设施设备，未经甲方书面同意，不得随意改变该房屋的结构或装修”这一点，以他没经我的书面同意改变了房屋的装修为由，拒付或少付他进行水电改造的钱？

第二，因为合同对违约及该付的违约金没有特别的注明，只提到“若遇特殊情况不能履行完合同，须提交30日通知对方”，那我们甲方如果因特殊情况不能履行完合同，是不是只用提前30天通知对方，就可以不用支付违约金？

合同中还这样写到，“乙方逾期不交纳租金，或违反本合同中的第二、三条款（即上文所提改变房屋结构的条款）时，甲方有权要求终止本合同，收回该出租屋，不承担乙方由此产生的任何损失且不退还乙方租金押金”。

我是否可根据这一点，以他违反合同第二条，改变了房屋结构，我要终止合同，收回该出租屋？

其实我只是想收回房屋，他该退的押金退他，适当地赔偿他的损失，但他既然狮子大张口，我只好咬文嚼字按合同来了，求各位法律的大师指点吧！

问题补充：

合同上写：（乙方）若遇特殊情况不能履行完合同，须提交30日通知对方。

那不是，如果乙方违约的话，只用提交30日通知我们就行了，而我们违约，则不仅要提前通知，还要支付违约金，而且违约金因为没有写入合同，还很不好协商，现在对方说先给两千再说，怕后患无穷啊，总共就收了他两千多的租金，真是麻烦啊

看到二楼说的，想到一点了，这个房子是这个人租了，但并不是他自己在住，他可能开了个厂，房子给他的员工在住，经过我们的书面同意肯定是没有的，那是不是可以根据这一点，说他把房子转让或转借给他人使用，而收回房屋呢？

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回复时间： 2011-05-23 10:48

你可以以未经过你们同意对屋内设备设施进行改造为由解除合同。应当发出书面通知，写明理由，并且送达给对方。这样你们的合同就解除了，如果对方逾期不搬离你可以提起诉讼要求限期搬离。你无需支付违约金。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2011-05-10 18:03

如果承租人有证据证明其租房后对房屋进行简单的水电改造经过你的同意，你方不能以此理由解除租赁合同。况且只是简单的水电改造，并未私自改变房屋主体结构。如果你方违约，要承担一定的违约责任。

[上海-徐汇区]
王全安律师
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回复时间： 2011-05-10 18:36

一般而言，房屋出租人只有在合同规定的出租期满后，才能依合同收回出租的房屋，在合同未到期前，出租人是不得随意收回出租房屋的。但在下述情况下，出租人可依法提前收回出租的房屋而无须承担任何法律责任：
    1、承租人未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让或转借给他人使用。
    2、承租人不按合同规定支付租金，拖欠租金超过6个月的。
    3、承租人未经出租人同意，擅自改造、扩建房屋，损害出租人利益的。
    4、承租人利用承租的房屋进行非法活动的，如利用承租的房屋赌博、卖淫、吸毒、制假贩假等。
    5、承租人死亡，原没有与其共同生活的亲属未经出租人同意擅自迁入原承租人租赁的房屋的。

   一般而言可以依据“未经甲方书面同意，不得随意改变该房屋的结构或装修。”为由主张自己的权利。但是，必须要有证据证明其（1）其改造行为没有经过你的同意；（2）其改造行为对房屋有一定影响。