房屋买卖纠纷

我买鞍山站前美南大厦一处银行委托拍卖行拍卖的房子，当时房主说只要把确认书上的买受人改成我的名字就可以到房产处登记，就能证实这个房子是我的（美南大厦没验收，现不能办产权证）。我和房主谈好房价后，房主要求我交2万元订金，我交了，房主的儿子收到钱后给我打了收条，并简单写明房子以48万元的价格卖给我，我们并没有签订正规的房屋买卖合同。因为房子要登记更名，所以我到有关部门咨询，有关部门说必须拿地税局开的正式发票，委托合同和确认书才能登记，才能证实这个房子是我的。然后我向房主要以上手续，她说她没有，并说你愿意买就买，手续我认为我的是全的，你要的手续没有，不买也行，但必须扣你一部分订金，算是违约金。我跟房主表明了只要她手续全我买这个房子，但手续不全我就不能买，谁也不能花48万元买一个永远也不属于自己的房子。我想问一下律师，房主的这种行为是欺诈行为吗？房主手续不全在先，而且并没有对我说明，我不买她的房子算违约吗？