架空层官司的实例

我们是福建建阳紫荆花苑小区业主，2010年小区业主就小区架空层权属一事委托业委会与开发商打官司，建阳法院一审根据《物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条判定：建阳市黄花山路15号紫荆花苑小区7幢单体楼底层（架空层）属原告建阳紫荆花苑业主管理委员会全体业主共有，归全体业主管理、使用。开发商不服上诉到南平中院，中院与同年11月3 日判定被上诉人讼诉主体不对，应有业主做为讼诉主体而判定小区业主输。
小区业主不服与2011年初以业主委托代理人又一次向建阳法院重新提起讼诉并由超过三分之二的业主参加。可建阳法院同样根据物权法第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条判定原告小区业主输。
我们不能理解以同样的法律条文能得出完全不同的二种答案？法院的人说理解不同答案就不同。法律能用理解而得出完全不同的二种答案？让人大开眼界，法律的准绳在哪里！法律的严肃性在哪里！
以下是这两次一审判决书的内容：建阳市人民法院2010年潭民初字第5号民事判决书“本院认为，根据最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案诉争的紫荆花苑小区7幢单体建筑底层（架空层）虽然具有构造上的独立性，但没有分摊土地使用权份额，不计算容积率，无法进行不动产登记，办理相应的证书，不能登记成特定业主所有权的客体，依法不具备成为专有部份的条件，被告与业主签定的商品房买卖合同中又未约定该部份的归属，因此应属原告紫荆花苑业主委员会全体业主共有。被告建阳市鸿泰房地产开发有限公司提出的相关辩解意见，不符合法律规定，本院不与采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：建阳市黄花山路15号紫荆花苑小区7幢单体建筑底层（架空层）属原告建阳市紫荆花苑业主管理委员会全体业主共有，归全体业主管理使用。
    建阳市人民法院2011年潭民初字第8号民事判决书“本院认为最高人民法院《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定的空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部份：；1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业所有权的客体。本案讼争的杂物间与车库是具有构造上的独立性和利用上的独立性的特定空间，均可以依照上述规定认定是否属于专用部分。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”“第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上述第二款规定表明，规划车位、车库的归属，由当事人进行约定，虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过”当事人约定“的表述来看，所有权归开发商。只有开发商是所有权人才享有对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库法律上的处分权；上述第三款的规定表明，业主共有的车位应位与建筑区划外为业主共有的产地，而不是位与建筑区划内的，第三款规定并不适用于认定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属。本案讼争的车库、杂物间、在建筑区划内，且已取的相应规划，故不属于上述第三款规定的业主共有“其他场地”。建筑区划内规划用与停放汽车的车位车库，可以由当事人约定所有权的规属，但本案原告在购房合同上并未约定讼争车库、杂物间的所有权归属为业主共有，原告未能通过约定的讼争车库、杂物间的共有权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，包括专有部分在登记机关的登记簿上能够登记的。对于确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分，这时的标准实际上就是本条第一款规定的两个实质要件。因些，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合本条第一款规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。本案讼争的杂物间与车库均具有构造上的独立性和利用上的独立性，虽然尚未取得产权证明，但符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六条所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用”两个实质条件，因此应当认定为专为部分或者专有部分的组成部分。综上，原告要求确认紫荆花苑小区共7幢单体建筑底层架空层车库及在杂物间归全体业主共有，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告建阳市紫荆花苑170户业主的诉讼请求。
   对以上这同一法院的两份（一件事）两个不同的判决提出我们的观点，特别是第二个判决书让我们不解。
对建阳市人民法院2011年潭民初字第8号民事判决书的见解
一、对原告提供的关键补充材料（福建省建阳市人民政府建设工程规划许可证正本）不与采纳，仍是采纳（福建省建阳市人民政府建设工程规划许可证副本）。从而得出规划许可的说法，是完全违背事实。该份的证据材料如下：
福建省建阳市人民政府建设工程规划许可证正本一份（1、2号楼一张。3号楼一张。4、5、7号楼一张。6号楼一张。）。证明紫荆花苑小区共有的七幢单体楼房1、2号楼为七层、其他楼层为六层。框架结构。福建省建阳市人民政府建设工程规划许可证正本遵守事项的第一项：本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证。
福建省建阳市人民政府建设工程规划许可证正本未提及底层架空层车库及杂物间，并且第二条明确提出“不按本证规定进行建设均属违法建设”充分的说明底层架空层车库及杂物间是整幢楼的底座、是整幢楼的支撑框架组成部份，不能从该建筑物中单独分离出来的，不分摊土地面积，不计容积率，不能进行产权登记。其产权归属是归全体业主共有的。开发商无权出售。
规划许可证副本“仅作为建房施工期间接受检查，办理开工报告使用” 副本上虽然有第二条：所有建筑底层一半面积为停车场（库），一半面积为住户杂物间一项，原本意是利用底层架空层改造成不合规范的车库（车库内最低的高度1.8米）、以便利与小区业主今后的生活起居，是小区业主生活的配套设施。是本着物尽其用以人为本的综旨。（小区底层的架空层是不计容积率，自然不计建筑面积、它应归为其他场地内。）实际上，仅仅只有那些经政府规划确定用于车位、车库的建筑面积（或建筑物），是具有独立产权。其归属才被《物权法》允许通过出售、附赠或者出租等方式约定。符合这种情形的有：支付了土地出让金的独立的停车楼建筑和与其他建筑面积共同支付了土地出让金的用于停车的建筑面积等。说明就是要有物权的才有归属权。可见规划部门在最后的正本中未提及底层架空层车库及杂物间，就充分证明这一点。规划许可证正本第二条明确提出“不按本证规定进行建设均属违法建设“。规划许可证正本中只有七栋单体楼房、其他均属违法建设。原审法院凭什么认定底层架空层车库及杂物间所有权归开发商。规划许可证正本根本没有提及底层架空层车库及杂物间。说明底层架空层车库及杂物间是整幢楼的底座、是整幢楼的支撑框架组成部份，不能从该建筑物中单独分离出来的，其产权归属是归全体业主共有的。
二、建阳市人民法院2011年潭民初字第8号民事判决书是歪曲理解法律的本意，断章取意，凭空想象，从而得出错误的结论。
1、判决书的内容：“物权法第二款规定表明，规划车位、车库的归属，由当事人进行约定，虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过”当事人约定“的表述来看，所有权归开发商。只有开发商是所有权人才享有对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库法律上的处分权；”。不知建阳市人民法院如何得出“虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过”当事人约定“的表述来看，所有权归开发商”。《物权法》第六章乃至全文，仅仅出现过一次“建设单位”这个词汇。这是我们国家从计划经济时代对房地产开发主体遗留下来的一个称呼，也就是我们所说的 “开发商”。而第六章第七十四条第二款的描述中对车库的归属却使用了一个“当事人”的称呼。这就使得我们不得不认真考虑一下立法者的立法本意了。一个法律文件里出现两种称呼，说明了这两种称呼不会是同一个定义。这条法律明确的表述，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式转移的车位、车库，本款中使用了“当事人”的概念，并未将约定的主体限定于开发商与业主，在解释上，车位、车库的原业主与新业主自应包括在内。只要符合“首先满足业主的需要”原则，业主之间就车位、车库的权利归属作出特别约定，自无不可。“当事人”应该是对该物具有法定所有权的人或团体。当开发商将土地面积已分摊给各楼层业主后，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定 ：第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。这时业主才是当事人。
2、判决书的内容：“只有开发商是所有权人才享有对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库法律上的处分权；”拿什么证明开发商有所有权？《物权法》第二章 物权的设立、变更、转让和消灭， 第一节 不动产登记 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。开发商能拿出权属证明吗？开发商在开发阶段对所开发的项目有所有权，但当开发商将商品房出售后，该商品房所享有的土地使用权面积份额实际上也随之转移给了区分所有权人也就是全体业主。开发商已经转让了所有权。无权对具有所有权的业主的附着物出售使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定 ：第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。所以依附于该建筑物土地之上的底层架空层车库、杂物间自然也应该为该建筑物全体区分所有权人所共有。底层架空层车库及杂物间没有分摊相应的土地使用权份额，不计容积率，无法进行不动产登记，无法办理相应的权属证书，所以不能登记成为特定业主的所有权客体，依法不具备成为专有的部份，是从物与主物的关系。因此只能是共有部份，是归全体业主所有。
开发商能否提供对架空层车库的不动产权属证书？没有产权凭什么出卖使用权！
3、判决书的内容：“物权法第三款的规定表明，业主共有的车位应位与建筑区划外为业主共有的场地，而不是位与建筑区划内的，第三款规定并不适用于认定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属。本案讼争的车库、杂物间、在建筑区划内，且已取的相应规划，故不属于上述第三款规定的业主共有“其他场地””。上诉人对“已取的相应规划”不与认可，上诉人提供的补充证据充分的说明了这一点，不与重复。
依照房屋产权的民法理论与法律规定，只有计算建筑容积率的建筑物（建筑面积）才可以依法向国家支付土地使用费而取得相应土地使用权面积份额，同时，依据房屋产权登记原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须主体一致，只有拥有土地使用权的建筑物才可以取得房屋的所有权。而底层架空层是不列入建筑容积率计算的，因此，架空层车库、杂物间也就不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额，其初始登记时的法律权利，包括其所占用的土地使用权，完全依附于作为“主物”的计算建筑容积率的建筑物，不能从该建筑物中单独分离出来。我国物权的一项重要原则即“地随房走”、“房随地走”原则。其基本规则是：房屋出让，该房屋占用的土地使用权必须随之转移，反之亦然。具体来讲，也就是说，作为一幢住宅建筑楼之基础的底层架空层内的基地使用权，与整个建筑物是密不可分的，没有宅基地的土地使用权，地上建筑物的产权就成为空中楼阁、无源之水，其权利是不完整的。所以规划许可证正本中就没有提这一项。“已取的相应规划”这一说没有证据支持。
4、判决书的内容：“建筑区划内规划用与停放汽车的车位车库，可以由当事人约定所有权的归属，但本案原告在购房合同上并未约定讼争车库、杂物间的所有权归属为业主共有，原告未能通过约定取得讼争车库、杂物间的共有权”。
原告认为：《福建省物业管理条例》　第三十一条　物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。 根据 《福建省物业管理条例》这一条，建阳市人民法院的这一结论应改为：本案原告购房合同上未约定讼争车库、杂物间（配套设施）的所有权，所以应归全体业主共有。
5、建阳市人民法院对最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解有误。第二条全文如下：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
    这是认定专有部份的基本要素，缺一不可。
建阳市人民法院怎能将法律随意的解释为“（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，包括专有部分在登记机关的登记簿上能够登记的。对于确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分，这时的标准实际上就是本条第一款规定的两个实质要件。因些，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合本条第一款规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。本案讼争的杂物间与车库均具有构造上的独立性和利用上的独立性，虽然尚未取得产权证明，但符合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六条所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用”两个实质条件，因此应当认定为专为部分或者专有部分的组成部分。”
原告认为：专有部分的组成部分：最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是这样表述的，“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。专有部分的组成部分成立的条件：第一、规划上专属于特定房屋的、第二、建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的。这二条件在7幢单体建筑底层架空层车库及杂物间符合哪一条？规划上属于哪个特定房屋？建设单位销售时根据规划列入该特定房屋买卖合同中的合同在哪里？一审从何得出“底层架空层车库及杂物间确实属于专有部分的组成部分，应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分”？ 原审法院的这种解释是对法律严重的曲解。
通过对建阳市人民法院2011年潭民初字第8号民事判决书每一个结论层层分析后，可见建阳市人民法院2011年潭民初字第8号民事判决书的结论是错误的，是没有法律依据的或是对法律的曲解，
小区业主相对与开发商是弱势群体，需要得到有关部门的指导，我们相信法律是公证的，不是以人的理解为转移的。我们希望能有一个让我们信服的理由而不是忽悠业主，愚弄百姓。
建阳黄花山路15号紫荆花苑7幢单体楼   170  户业主。