已解决问题

农村租地村长提前收回土地

12-15 00:09 悬赏 85 发布者:xian03…… 给我留言地区:广东－佛山回答:(14)

本人是农村人，三年前跟村里租了块土地建了个养殖场，通过村民会议得到允许租下来。期限是租到开发为止无条件归还。如今土地还没开发村长在半年前口头上知会我们说要收回土地。请问各位大师，我该如何处理事情？也就是说我不能正常交租，我担心村长以没有交租的理由说我们违约所以收回土地。我有合同，他们收回土地的时候我会尝试要求他们出示书面文字写明收回土地的理由。但是我如何证明自己不能正常交租？

问题补充：

合同里有约定土地出租至开发为止无条件归还给村。当时我跟村租用这块土地搭建养殖场是每年交租的，现在有商人也用同样的方式，向村租用土地而且是大面积租，搭建厂房，仍然是每年交租，并非承包更不是买卖。因此，村提出收回我养殖场的土地，理由就是这位商人要开发土地，连我这个养殖场为止也租下。
这样一来，就符合了合同里的约定，土地开发无条件归还给村。
我就是想不通，我们投资搭建的物业是否包含在无条件归还的这项约定范围之内？
有朋友跟我说，土地归土地，物业归物业，两者是不同性质的条件。
我实在不懂。
他们根本就没有实质的证明文件要开发土地，只是像我那样向村租用土地，以合同形式租用几十年，而且是以年为单位交租，并非一次性付款，不是买卖性质。感觉就是以大欺小的。我归还土地无所谓，但是起码物业上给我补偿就得。现在村委没有上级下发的开发土地证明文件也没有提及物业上的补偿，直接就告诉我，土地要开发啦！明年就不租给你啦!然后就开村民会议投票决定是否出租给这位商人搭建厂房。也没有提及对我的搭建物业补偿。说到底村委就是维护这位商人不用他给我补偿物业，直接以开发土地为名，根据我跟村委约定的合同条款，土地开发无条件归还土地，而且也不出具书面上解除合同的形式。就是等我预期不交租暗中让我违约，让我失去争取的权利。

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最佳答案

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间：2015年12月11日 16时19分

你好
    1、你跟村委签订了土地租赁合同，双方之间存在合法的土地租赁合同关系，双方应当按照合同约定的内容履行义务，没有约定的适用《合同法》调整。
    2、根据《合同法》第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
    3、本案中，你跟村委签订租赁合同，约定租赁期限为租到土地开发为止，这条约定其实是为租赁合同附了一个解除条件，一旦土地被开发，合同自动解除。所以，只要土地没有开发，条件未成就，那么你就有权继续租赁土地，村委单方面通知你收回土地，属于违约行为，你有权拒绝。
    4、现在建议你去村委，要求村委出具上级下发的开发土地的书面通知，如果村委无法提供，你就按照原来的约定继续交纳租金，如果村委拒收，就将当时的情况用手机偷偷拍摄下来，可以作为证据使用。
    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

追问：

谢谢您的耐心指点！！其实他们根本就没有上级下发的就发土地书面通知书。就是有位商人，跟我一样用同样方式向村租用土地搭建厂房。由于租用面积大所以村委会就倾向于他，也是每年交一次租，签合同给他用几十年，具体四十年还是五十年我都忘记了。如果没有上级下发的开发土地通知书，是不是不符合我跟村委会约定的期限开发为止无条件归还土地的这一约定？假如村委会仍然坚持协助这位商人无上级书面证明开发，村委是否属于违约？然后，上级是指具体到哪个级别?

回答：

你好
1、这绝对不属于开发土地，不符合你们的约定，你现在就坚持要求对面出上级开发的书面证明，没有就拒绝解除合同。
2、所谓的上级，要看是如何开发的，如果是新农村改造，一般镇里有文件，如果是国家征收，最低县国土局会有文件。
3、另外，你们的地是农用地，你租用土地进行农业养殖，完全没问题，但是这个商人租用土地是用来搭建厂房的，这属于改变土地用途，必须经过国土局批准走用地审批程序才行，是违法的，这是对方的一个弱点，你可以把握一下。

希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

其它答案

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-12-11 14:51

您好，很高兴为您解答。
   首先，您跟村委会之间签订了土地承包合同，那么双方应该按照合同约定履行义务；
   其次，合同在履行期内，村长以提前收回土地为由主张权利，那么是没有任何依据的，如果提前收回，村委会构成违约。
   再次，您可以跟村委会沟通缴纳租金，对方不收，您可以录音证明，同时，您可以到当地土地部门反映，必要时留好证据，这样对于您后续主张权利有利。
   希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或加好友联系，为您指导服务。

我的补充： 2015-12-11 15:00

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十四条规定，承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。
第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
第五十三条任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。
第五十四条发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：
（一）干涉承包方依法享有的生产经营自主权；
（二）违反本法规定收回、调整承包地；
（三）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（四）假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转；
（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包；
（六）将承包地收回抵顶欠款；
（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；
（八）其他侵害土地承包经营权的行为。
以上系相关法律规定，本案中，建议您积极收集证据，例如录音、录像、投诉反映等，这样确保证明您是按月支付租金，是村委会违约在先，以此来维护您的承包权益。
如果满意，还望采纳为最佳答案，谢谢。

我的补充： 2015-12-11 15:00

追问：

谢谢您的建议！
租这块土地使用都没有经过政府土地部门同意的，只是村民会议通过后签合同后搭建使用。

回答：

您好，《土地承包法》第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
因此，村民小组或者村委会可以作为发包方，与承包方农户签订承包合同，这个合同是合法有效的。
第二十二条承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
第二十三条县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。
承包合同生效后，政府应该向您办法相关权证，你们的合同生效与否不需要政府同意，只是登记造册。因此，您跟村委会签订的承包合同是合法有效，应该受到法律保护，如果村委会违反合同约定损害您土地承包经营权，您可以起诉村委会维护权益，当然最好先协商解决，以免给您后续带来不利影响或不便，这也是在农村也要考虑的问题。
除上述证据收集外，您也可以将租金交到你们当地的公证处，要求办理《提存公证》，办理了租金《提存公证》，并通知村委会租金进行《提存公证》。这样对您也是权益的保护。
如果满意，还望采纳，谢谢支持。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-12-11 15:18

村长为何说要收回土地？是你没有按照约定交租金还是其他原因？
如果合同约定不按约定交租金的，村委会有权解除合同，那你要看看你是否达到对方可以解除合同的程度。
收回土地即是解除合同，村长口头上知会你们说要收回土地一般不算数，需要签订解除协议。
如果村委会违约，无故收回土地，你可与起诉解决，要求赔偿损失。

追问：

村长以土地开发为理由收回土地，开过村名会议。但是没有实质证据证明是要开发。也没有跟我们商量签订解除协议，只是口头上说今年某月某日村委会不再出租这块土地。我们是有按约定时间交租的，每年交一次，就是担心到了村长口头上说的期限无法交租导致我们在租金欠缴违约。如果我不真正开发土地，我们是会追究村委会赔偿损失。但是如果真的开发也就算了，因为当时签合同的时候也是写清楚了租到开发为止无条件归还土地。

回答：

没有实质证据证明是要开发，也不商量签订解除协议，只是口头上说今年某月某日村委会不再出租这块土地，而不让你继续使用土地，属于违约。你可起诉维权。如需帮忙可与我联系。

追问：

谢谢您的回答！正是您所说的那样，他们根本就没有实质的证明文件要开发土地，只是像我那样向村租用土地，以合同形式租用几十年，而且是以年为单位交租，并非一次性付款，不是买卖性质。感觉就是以大欺小的。我归还土地无所谓，但是起码物业上给我补偿就得。现在村委没有上级下发的开发土地证明文件也没有提及物业上的补偿，直接就告诉我，土地要开发啦！明年就不租给你啦!然后就开村民会议投票决定是否出租给这位商人搭建厂房。也没有提及对我的搭建物业补偿。说到底村委就是维护这位商人不用他给我补偿物业，直接以开发土地为名，根据我跟村委约定的合同条款，土地开发无条件归还土地，而且也不出具书面上解除合同的形式。就是等我预期不交租暗中让我违约，让我失去争取的权利。

回答：

如果不补偿你，又不让你使用土地，你可起诉维权。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
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回复时间： 2015-12-11 15:37

如果约定租金且已全额支付，可要求支付违约金。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20852积分

回复时间： 2015-12-11 16:09

对方拒收租金可以公证提存

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-12-11 16:48

1、你应该明确的向村长表示，不同意提前解除租赁合同，采取书面的意见或者是谈话声明并录音录像；2、你按照合同规定的时间缴纳租金，并进行录音录像证明你交租金了，他们不收。3、还可以将租金交到你们当地的公证处，要求办理《提存公证》，办理了租金《提存公证》，并通知村委会租金进行《提存公证》了，他们可以随提取租金。根据法律规定这就等于你履行了合同按时交纳了租金：村委会就不能以不缴纳租金为由”解除你们的租赁合同了”。

追问：

谢谢您的耐心回复！这件事情还有一个要害地方，就是合同里约定了出租期限开发为止无条件归还土地。既然这样约定，是否等于不可能索取任何的物业赔偿呢？我是租土地来搭建养殖场，现在有商人也用同样的方式跟村委会租土地，这样就符合了合同里的约定开发无条件归还土地了。

回答：

1、是的，应该按照合同的规定；2、但是要看合同的规定是什么开发，是村开发、镇政府开始还是县市政府开发；如果合同没有明确，那按照惯例和常理应该不包括村开发；而且“有商人也用同样的方式跟村委会租土地”也根本不属于村开发建设。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-11 16:59

协商，不成可以诉讼解决。

[山东-聊城]
邓桂霞律师 VIP
电话：13969523706
200409积分

回复时间： 2015-12-12 13:59

应村民会议决定是否收回，其一人无权收回，就是经村民绝大多数同意也应给你一定损失补偿，因为他们提前解约

追问：

谢谢您的回复！我是向村租用这块土地去搭建养殖场的，但是关键是合同里有约定，土地出租到开发为止无条件归还给村。现在有商人用同样的方式向村租地搭建，就符合了合同里所约定的，租到开发为止无条件归还土地给村。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2015-12-12 16:14

你可以去上级主管部门投诉。如实反映情况，自然可以证明不是你的责任。

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
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回复时间： 2015-12-12 20:21

你好，很高兴为您解答：
首先，您的土地是承包还是租赁。如果是租赁那么您要不要太担心交租的问题，因为租金必须要告知承租人，承租人才能付款，是出租人要有证据证明的。如果合同约定好了，那么关于租金也是要限制在一年内追讨的。不追讨，村里就是在放弃责任。此类涉及诉讼的问题，您主动付款的，不会追究你明显的过错。
其次，这个案子的难点就是期限约定不清楚的，导致随时可以解除合同收回，这是本案的关键。
会导致在法律上可以承认村里随时收回的权利。
再者，我的意见是现在毕竟养殖场是您个人建设的，上面的建筑物产权是您的，没有任何人可以随时处分，也是说收回需要赔偿。可以以此来协商。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系

追问：

谢谢您的建议~·但是合同里有一句关键的话，出租期限开发为止无条件归还。