代理退房、委托　

我想办理房产更名的事情（后附财产分割协议），情况是这样的：

　　我已经和开发商协商好了更名的手续(通过张总找了建委的一个领导同开发商的老板打招呼），先由我女朋友（后面用“她”代替）办理退房，然后再和我签订购房合同。我想按如下的步骤来操作：

第一步：先让她签一份授权代理委托书(经公证处公证)，受托人为我，代理同开发商办理退房等相关事项（主要是收款）。

第二步：同时和她签订一个协议，开发商退回的房款归我所有。

第三步：重新和开发商签订购房合同。

我想咨询的问题有：

一、             退房要先把银行的贷款先还清，取消抵押合同，提前还贷的钱（30万）是我借来的，我想在代理退房的过程中让开发商把应退的房款汇入我的帐号，可以吗？在委托书中写明是否可以？

二、             有人建议我：让她委托我父母中的一个人全权代理办理退房事项，我作为中间的受益人，把所退的房款汇入我名下。但有人说又不行，说是房款归我是一种房产转让，要另行办理手续。请问这样行得通吗？

三、             我想按上述三个步骤来办理更名是否妥当？其中会有什么问题吗？（因为钱是找朋友借来的，朋友一直担心她会突然不同意，然后钱又拿不回来了，有很大的风险，让我先咨询清楚，保证没有这方面的问题才能放心借钱给我。）

四、             上述的第二个步骤中，我们已经有一份财产分割协议，是否还需要另签协议？如果需要另签协议，应签一份什么样的协议来结束我和她之间的房产更名过户？