二手房转合同问题

本人近期想买个二手房。房子以经看好了。2007年的房子。但是现在那个房子的房产证和土地使用证都没有下来。那个房子是集资建房。房主跟我说证没下来可以转让合同，转完合同两证下来就直接是我的名字了。但我不知道没有两证的情况下转让合同合不合法，我跟卖方应该用怎样的程序办理转让合同才算合法。转让合同是否要与开发商签定哪些合同。到时候两证办不下来的时候应该怎么处理。这些是我现在不明白的。想请有经验的专家解答一下。非常感谢。