我该怎么做

李奶奶 在得知不能享受西琉城村平改的情况下，将其名下的平房房产及房产证赠与了我，并写了赠予书，我带着房产证和赠与书去登房时得知房子以被其儿子在父母不知道的情况下卖给了别人（房子本是两个院两个房证，一所属儿子所有，一所属李奶奶所有）但是 儿子在卖房合同上 加上了父母的一所， 后经我查证 买房人已经过户了儿子所有的房子，另一所仍然是本人 李奶奶的户头，而且合同的签字为儿媳签的，更没有老人的签字。具此，村委会以有争议为由不予登记。
   我也咨询了法律，得知  1 儿女是无权买卖父母名下财产的
2 即使儿女卖了也是有权追回的 （在父母知道的情况下3年后不行使权的利视为默认）可这事 与此恰恰相反 3集体所有制的房子买卖是国家不允许的不承认的 不受法律保护的（土政策是可以的）
  时至今日 我是否有权登记此房  要和买主打起官司 胜算有多大  我应该做何准备