立遗嘱和之前签订的赠与协议有冲突

各位律师你们好！我爸爸是二婚，婚后一直和我的继母居住在我爸爸的房子里，这套房子是我爸爸的婚前财产，房产证上只有我爸爸的名字。2014年的时候我爸爸、我的继母和我三个人签订了一份协议，约定将这套房子的部分产权赠与我的继母，在房产证上加上她的名字。但是因为这套房子是我爸爸的原单位（现在已经不存在）的福利房，我爸爸只有70%的产权，所以没有能够办理产权转移登记，也没有能够办理公证。2015年的时候双方离婚，离婚协议A上约定房子归我爸爸。后来双方又复婚。今年我爸爸病重住院，我的继母不出钱不照顾不履行妻子的抚养义务，所以我爸爸立了一份自书遗嘱，去世后这套房子由我一人继承。前几天我的继母和我爸爸在医院签订了离婚协议B，协议上约定离婚后房子归我爸爸，但是后来我的继母反悔，拒绝去办理离婚手续。现在有几个问题想咨询各位律师：1、虽然没有能够办理产权转移登记和公证手续，但是由于我父亲和继母2007年结婚后就一直居住在那里，是否能够视为财产已经交付？(房产证没有给她，一直放在家里，但是现在我父亲一直住院，房产证就被我的继母扣留住了）；2、由于房产证被扣留，所以这份遗嘱不能办理公证，如果我的父亲不幸去世，那么我拿着这份遗嘱能要回这套房子吗？3、由于我的继母拒绝去办离婚手续，那么签订的离婚协议B还有效吗？4、因为我父亲随时都有去世的可能，如果按照现在这个状态，我父亲去世后，这套房子到底归谁？谢谢！！！！