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二手房买卖房主不同意资金监管，现在如果中介同意担保，还有什么风险吗？

谢谢阁下的关心与指点~~

03-16 13:00 悬赏 0 发布者:谁能书阁下给我留言地区:上海－上海回答:(15)

二手房买卖房主不同意资金监管，现在如果中介同意担保，还有什么风险吗？

谢谢阁下的关心与指点~~

父亲相中了松江这边的一套房打算给孙女买房上学，我没有看过房就要父亲当天不要跟中介去杭州见房主。我上班去了，在我不知情不到场的情况下他们以房价上涨，多人要买为由催促父亲签订了房屋居间合同并付了10万定金。
下班回来父亲告知我合同签订了并要我去中介那里取，我去看了合同发现付款过程并不安全，中介不肯做担保，有很大风险。而且中介拿过来一个协议要我签字，房款契税之类，最后一项是否放弃资金监管，已经打好了勾，我拒绝了签字。将父亲代签的合同拿了回来。(后来才知道松江这边二手房交易做不做资金监管都要签署一个文件。)

由于卖方坚持拒绝资金监管，合同签署我不知情不在场，我是不认可这个协议的。我和中介合同没签，任何文件没我签字，也没有看过房子。我和卖家中介在微信和短信中就资金监管一事有所沟通，没有谈拢，我说对彼此都有好处，卖方回复没有什么为什么，就是不同意。

父亲没有我的授权，他签的购房人是我，他写自己是代理人。房主打的收条上也是我的名字，写的是收到我的房屋订金10万元。如果现在我主张合同无效，父亲要承担多大的责任呢？可以挽回一部分损失吗？

合同写25号付首付，如果谈不拢，房主也不肯退定金解约，我起诉的最好时机是不是在此之前呢？

一直要求中介协商，中介调查了房主的征信报告后，早上发来微信说他们可以做担保，但担保有担保的谈法，邀请我晚上过去谈一下~~~好像有坑，请问是不是还有什么风险啊？~~~~！~~

问题补充：

因为现在合同上没写资金监管与否，双方都不违约。松江这边二手房买卖做与不做资金监管，在签正式合同付款的时候都要签一个声明协议，这个协议肯定是签不了的，那么交易是无法进行的。那么这样会是谁的责任呢？如果说不认可合同，我方要承担一定责任。那么我就起诉卖家不同意资金监管，导致交易无法进行，申请解除合同。这样起诉是不是好一些？

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最佳答案

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间：2016年03月17日 16时59分

你好！
1、定金合同效力问题。如果你父亲在没有你的委托授权情况下，交了定金签订的定金合同，如果你不追认，那么该合同无效，你可以拿回定金，但然如果对方不同意给可能要通过诉讼方式，会麻烦一些。
但是定金合同上写的是你的名字，你先要举证这个合同及定金交付都是你父亲，而不是你。
2、买卖合同效力。你父亲没你的书面授权签订合同，属于无权代理，对方没有理由相信你父亲代理权，应当不属于表见代理，那么你不追认，合同无效。
3、资金监管协议是否签订，不影响买卖合同、定金合同效力。
4、资金监管问题，如果对方对方不同意，而你又坚持的话，那么你们的买卖就无法达成，现在中介机构同意担保，如果你非常想买这个房子，这恐怕是目前最安全的方法。
5、以资金监管申请解除合同，不如主张合同无效，你认可了合同效力，那么定金合同生效，买卖合同如果不是以资金监管为前提的话，也生效。这样如果你反悔就要承担违约责任。
很乐意为你效劳，如满意请选为最佳答案，如有疑问请继续追问。

提问者对最佳答案的评价：

现在问题解决了，谢谢你们的关心与帮助！一百个赞！给所有好心的大律师！>_<

其它答案

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 13:29

二手房买卖房主不同意资金监管，如果中介同意担保，风险会小很多

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248468积分

回复时间： 2016-03-16 13:43

有法律风险

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2016-03-16 13:44

建议你请律师介入，这样能确保你的利益。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 14:03

建议做资金监管，不然有风险

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 14:13

能通过银行监管当然相对稳妥；但如果不通过银行监管，则只能退而求其次，要求中介承担监管和担保责任。

您试图以您父亲没有您的授权为由来否定合同，有一定的道理，不过因为毕竟你们已经把定金交出去了，如果现在毁约，相邀拿回定金的话肯定是一个非常漫长、复杂的维权程序，所以，是否要进入这样的维权程序中，建议您慎重考虑。

以上解答供您参考，希望能帮到您并能获得您的采纳，如果还有疑问，可补充提出

追问：

回答：

您好。
第一，资金是否监管，不是法律强制性规定，如果您仅仅以此为由主张解除合同，恐怕难以获得司法机关的认可；
第二、声明协议的内容不知道是什么样的，建议您没有必要主动签任何额外的声明，如果对方签什么声明，对您有利的话，您可以拿着

[上海-杨浦区]
王晔律师
133582积分

回复时间： 2016-03-16 14:20

你可以委托律师介入，这样能确保你的利益。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2016-03-16 15:50

订金你可能不好退，但你应该审核好房产的产权状况，到时能否顺利过户，及税费的承担问题，找中介做担保可能分散一定的风险，但也要看担保合同的约定如何。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 15:56

你好
    1、根据《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。。
    2、所以，如果现在你不追认你父亲的代理行为，那么你父亲属于无权代理，合同无效的民事责任由你父亲承担。
    3、根据《合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
    所以，本案的民事责任承担问题关键在于你父亲付的十万究竟是“定金”还是“订金”，如果是前者，那么恐怕十万就要不回来了，如果是后者，一般还能把十万要回来，但是需要赔偿对方的损失。
    4、现在，由于你不承认合同，你父亲已经属于无权代理，合同属于无效合同，那么合同的约定也就没有实际意义了，建议你尽快起诉，越早起诉，你父亲承担的责任也就越小，损失最低。

    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

追问：

回答：

你们的合同中对于房款交付是如何表述的？如果你们签订合同时约定对于房款交付另行协商，那么现在由于无法达成一致，那么你们对于无法履行合同都没有过错，互不承担责任。
但是如果合同中约定类似“买方在25日前将首付交付给卖方”的条款，那么这种条款视为直接将房款交付给卖方，你要求卖家同意资金监管，属于强加给卖方的义务，法院不会支持你的诉请。

如果满意，还望采纳，谢谢！

追问：

可是如果到了签合同那一天，因为这个做或者不做资金监管的协议达成不了，我们付不了房款，交易无法完成，也不能怪我们啊！我们并没有违约啊。这边签正式合同是需要这样一个文件的。
根据百度,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的

回答：

你们签订的协议中，关于房款支付是如何用文字具体表述的？

追问：

合同中对如何支付没有约定，只是说在签订购买合同当日，支付多少钱作为首付款

回答：

不进行资金监管属于交付首付款的普通交付方式，通过资金监管属于交付首付款的特殊交付方式，如果协议中只是约定当日交付首付款，而没有特别约定资金监管，那么你现在要求通过资金监管方式交付，对方不同意，我认为属于你额外提出要求，属于你违约，建议你还是主张合同无效，要求退还订金。

中肯建议，还望采纳，谢谢！

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 16:30

无权代理未得到有权人追认，合同无效，但是因代理人存在过错，需要对对方承担损害赔偿责任，以实际损害为准，定金应该能要回来。
由于你不承认合同，你父亲已经属于无权代理，合同属于无效合同，那么合同的约定也就没有实际意义了，建议你尽快起诉，越早起诉，你父亲承担的责任也就越小，损失最低。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153984积分

回复时间： 2016-03-16 16:39

建议采取资金监管方式或抵押方式。

[上海-徐汇区]
李军律师
408250积分

回复时间： 2016-03-16 17:28

可以请律师陪同处理。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-16 17:58

建议委托律师介入保障合法权益

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2016-03-16 19:54

您好，很高兴为您解答。
    首先，本案如果通过资金监管更加稳妥安全一些，否则，本案仍然存在一定的法律风险；
    其次，作为您父亲，将购房主体签订为您，那么其行为属于无权代理。根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。。
    因此，如果对于您父亲的无权代理行为不予追认，那么其合同无效，但是您父亲需要承担责任。
    最后，建议您跟对方进行沟通，进行资金监管方式，如对方不同意，由中介机构提供担保，具体担保内容和条款，建议您交由律师查阅，为您指出存在的法律风险后再进行签订。
    希望我的解答您能满意并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

追问：

感谢你和大家的回答，我现在是希望卖方同意监管，或者退还大部分定金，因为如果没有监管，后面的风险我们承担不起。现在合同还没满一个星期，对房主并没有什么损害。那么我父亲承担的责任是不是有限的?

附百度无权代理的定金罚则问题

善意第三人与代理人签订了房屋买卖定金合同并且支付了定金，在准备签订正式的房屋买卖合同时，善意第三人被告知该代理人为无权代理人，此时定金罚则能否适用将关系到善意第三人如何追索其权益。

我们认为，无权代理人与善意第三人之间签订的合同属于效力待定的合同，若被代理人依法追认的，则该合同为有效合同；若被代理人没有追认，善意第三人也没有撤销合同的，该合同为无效合同。

而定金罚则适用的前提是定金合同是成立并且生效的合同，因此若为无效合同则只能适用法律关于无效合同的规定。在定金合同无效的情况下，根据法律规定，无效合同的法律后果主要是：1、返还财产，2、返还不能的折价补偿，3、过错方承担相应责任。

因此，无权代理的定金合同被认定为是无效合同后，一般并不能适用定金罚则，而只能要求对方承担因其过错责任产生的损失。