二手房交易，我为卖方，拆迁安置房第一次交易。3月16号晚第一次约谈即确定交易价，签了定金合约，二证中

二手房交易，我为卖方，拆迁安置房第一次交易。3月16号晚第一次约谈即确定交易价，签了定金合约，二证中介收去; 第二天去看房，定金收到后准备正式签约前，买方提出要高估网签价，她好去贷款，我疑虑未签正式买卖合同;18号晚再约谈，买方又提出可先给付全额房款，但需签一份全权委托房屋出售公证，后期事宜她一手包办了，我深疑虑拒绝，提出按第一次约定事宜进行交易，买方不同意，要求退还定金，不算我违约。至此，中介提出，不管交易是否成立都需交佣金，否则二证不还。问:①退还定金前，是否要买方写一份说明，因买方原因造成交易不成立，与卖方无关。如何操作？②非卖方原因造成交易不成功，中介可收卖方佣金吗？(目前还未交中介费，只是二证扣下了)③交易不成功，中介扣下卖方房产二证是否合法？能否直接要回？应如何操作较好？谢谢！