房产纠纷

你好
   我2007年和开发商签订合同买了一套商品房，建筑面积 125.01平方米，08年我把房子卖了，按125.01平方米卖的，当时买方还有5万元的房款没有给我，合同约定房产证过户时支付给我。因开发商的原因，今年9月我才拿到房产证，而且房产证面积也是125.01平方米。现在因为我们那个小区的业主认为公摊面积过大，找开发商索赔，开发商愿意退多公摊的面积的钱，并且已经在退，买方认为他买了这套房子，他应该享受这个退款，而我认为产权尚未过户，这个钱理当由我找开发商要这个钱，他能拿吗？产权还没有过户（当时合同约定以产权证面积为准）。他现在说他如果他享受不了这个钱，他要我退6个多平米的钱，按他跟我签订合同的价格，总价除以面积，我们合同没有约定单价。他现在以此为理由，拒绝到房产局过户，支付尾款，我可以起诉他吧，胜算几何？？
   另外，我跟开发商约定180天内办理房产证，但因开发商资金困难，房产证9月才能办理。买方当时知道该情况，我们是通过中介买卖的。 有人说在没有取得产权证的情况下出售房屋，该售房行为存在瑕疵，最终会影响合同效力的认定；

问题一：产权证面积与合同面积相符（而且合同约定以产权证面积为准），买方认为开发商承认错误了、退钱了，要求我退6平米的钱或者把开发商退的钱给他，否则不付尾款。他的这个理由站得住脚嘛。
问题二：如果他坚持不付款，或者退房（房屋已经装修，要赔装修费等），违约责任不在我，他的理由成立吗？
问题三：有人说在没有取得产权证的情况下出售房屋，该售房行为存在瑕疵，最终会影响合同效力的认定。此理由成立吗？