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房产合同咨询

北京－朝阳区 10-20 21:50 悬赏 0 发布者:maotou 给我留言回答:(11)

甲方几年前通过中介将北京一处经适房卖给乙方，并有补充协议，上书：1先付一半房款，等过户时付清另一半房款。2所有过户相关费用由乙方承担。3如遇国家政策调整导致无法过户的，双方协商解决。4如果在履行合同期间，任何一方违约，违约金为一半房款。现在情况是乙方的经适房资格作废，导致不能过户，需等到五年以后才能交易。请问当时的协议是有效协议吗？如果甲方收回房子，不予出卖，会有怎样的损失和后果？谢谢。

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[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间： 2011-10-20 22:27

乙方不具备资格且未满5年，甲方有权收回房屋

[北京-西城区]
谷友军律师
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回复时间： 2011-10-20 21:53

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

我的补充： 2011-10-20 22:02

如认定无效，甲方收回房屋需要赔偿信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

追问：

协议系2007年签订，2008年获得房产证，2013年才能上市，协议中没有明确关于限制上市交易期满的条款，是否意味着2013年前合同视为无效？

回答：

限制上市交易期限届满后再办理房屋有权转移登记，就是说约定可以过户时过户。具体建议你带相关材料与律师面谈。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-10-20 21:56

如果因为乙方不具备购买资格，那么甲方可以根据经济适用房上市管理相关法规，请求解除合同，并退还乙方已付购房款。
协议一般很难认定为无效。
如果甲方要求解除合同，可能面临的损失是：退还乙方已付款项并承担一定的利息（利息不一定需要支付）
我手里现在有两个类似案件正在处理，如果需要律师帮助可来电咨询。
祝顺利

我的补充： 2011-10-20 22:02

既然2013年才具备资格，尽快诉讼要求解除合同，胜率更大一些