按揭房质押给个人（以租代购）

二.卖家要卖房子。我朋友要买。但我朋友没有钱给对方。对方刚买的房子，因为压力大也还不起月供。能不能用以租代购的形式（听别人在讲了）
1.就是朋友给他几万的定金。然后每个月帮他付月供，知道房贷和首付付清为止。（比如100万的房子，按揭70万。别人以85万的价格卖给我朋友。让后我朋友先付5万定金给对方，然后帮对方还月供。知道月供还清，和10万还给对方。对方再过户给我朋友）
2.怎么样做才能对我朋友有保障。按揭的房子能质押对我朋友吗。让我朋友成为第一债权人。（或者15万直接付清，帮他还月供）
3.对方要怎么做才对卖方有保障。