农村宅基地拆迁及“分家及赡养协议书”咨询案例

一、 基本情况：
北京市XX区XX镇XX村根据北京市政府的新农村建设整体规划，于2009年进行了整村拆迁。拆迁补偿款是根据拥有的宅基地按户进行补偿（补偿资金包括：1、宅基地上的建筑补偿，2、建筑内装修设施补偿，3、宅基地的面积补偿，4、宅基地内各种树木等补偿）+安置房（安置房指用补偿款购买政府给村民新建优惠房产2套）+提前搬家奖等组成，进行分配。
二、 家庭人员组成：
某村某户家庭成员有：父母、兄弟3人（老大、老二、老三）老大、老二、老三现均已成家。
老大家庭成员：老大、老大媳妇、女儿、儿子。
老二家庭成员：老二、老二媳妇、儿子。
老三家庭成员：老三、老三媳妇、儿子。
三、 家庭基本情况：
该户在X村拥有农村宅基地2套（均为父母所盖的房）。老大结婚后1994年初提出分家单过，老大（当年24周岁）上完学工作，但户口在本村至今。老二、老三当时还在上学，老二（当年19周岁）户口分家前转出本村到所就读学校，老三（当年17周岁）上完学工作，但户口一直在本村至今。
老大提出分家单过后，于1994年1月9日在父母及兄弟3人大舅的主持下签订了“分家及赡养协议书”。（以下简称“分家协议书”，协议书内容附后第四条）。“分家协议书”中未涉及内容为由于老大已结婚住房上为刚性需求，且当时全家家庭条件不足以在盖房或买房，故直接分得新宅。（新宅面积2分6，老大在分家时提出过两处宅基地由兄弟3人抓阄产生，但未实施）。老宅由老二、老三抓阄进行分配，结果老二抓得老宅（老宅面积约5分2左右，比新宅大1倍）。老三由于没分到房，老大、老二按1994年各自分得的宅基地估值，老大补助老三房款6500元，老二补助老三7500元。此款在2005年老三在外买楼房时，老大给了7200元、老二给了10000元，进行了支付。
老三在外买了楼房，农村老家没房，逢年过节回老家看父母时只得同父母同住老二分得的房内（父母至拆迁前基本都在老二房内居住）。由于老三没房2004年底父母为老三申请新宅基地，经村和镇的审批盖章通过后报县国土局，结果县国土局审批结果以“哥3两个非农业户口”为由未批宅基地。（实际家庭内哥3只有老二约93年户口转出的1个非农业户口至今），但经过咨询政策哥3两处宅基地有1个非农业户口，也未达批宅基地条件，故至今未找国土局更正，老三在2004年未申请下来宅基地后先后又申请过两回宅基地，最后1次在2008年，但村委会均未审批通过，上报到镇里至今。
2009年底拆迁，老二独自签订了房屋拆迁协议及2010年的拆迁补充协议。先后获得拆迁补偿款及各项奖励约合人民币57万余元，获得购买安置房两套约170平米的指标。老大对拆迁条件不满意至今未拆。




四、1994年1月9日签订的“分家及赡养协议书”内容
主持协议人父亲、母亲经家庭成员协商哥3大舅从中以调解达成统一意见。现将家中全部资产与其子女分开单居另立门户。为其老人晚年幸福生活有保证。对老人赡养也必须达成协议。空口无凭立字为证。
从属协议人老大、老二、老三
（一）全家现有财产房屋捌间，外债三千三百元，其它物资数量详见分配表。
                         所分财产物资表
分得人姓名 与主持人关系 所分房产 现金多少元 其它物资
座落 间数
老大 长子 新宅 哥三人均以分清不在详注
老二 次子 老宅
老三 三字
（二）外债偿还：
            由老大、老二、老三哥三人负担，每人分得1100元。
（三）对父母赡养：
父母所分口粮田由其子女分管。经营之子每年保证给父母口粮共200斤。其中面粉100斤，大米100斤，其子每年付给父母生活费人民币500元，其子每户给父母留住房一个屋轮流居住期为1年，但病重不搬家。父母衣、被、褥拆洗分工负责。父母因年老或因病、卧床生活不能自理，其子轮班侍候，每班另议天，不能侍候者每天按当时水平元，工资付给侍候者以作补贴。以上费用根据社会发展子女生活水平提高程度也随之按比例提高。
（四）父母平时医病及百年之事
父母平时医疗费用在100元之内由父母自己负担，100元以上由其子女平均负担，父母百年之事费用也由其子女平均负担。
（五）其它：
 1、老三没有分得房子，但老大补助6500元，老二补助房款7500元。
2、老二、老三现没结婚，弟兄结婚时，老大对弟各补助700元，此款在各结婚前一次付清，老二、老三在结婚时哥俩也互补700元。
3、老二毕业后如在外面住楼房时，父母不能轮住时，但房子一天有父母健在不能随便出卖，老三如有上述情况，老二对老三房款要补助一半。
          主持立协议人签名：父亲、母亲
           从属人：老大、老二、老三
           监证人：   哥三大舅
           执笔人： 父亲
         公元一九 四 年 一  月  九 日

五、老三对“分家协议书”的理解及要求
由于按分家协议书，老三对分家协议书部分内容与老二有异议。拆迁后造成兄弟3人差距太大、且老二所分得的老宅面积大、户口为非农业等原因，认为老大、老二应对老三进行补偿，于是在2011年10月2日，父母主持对兄弟3人在家庭内进行协调。老三认为：
1、老二户口为非农业， 2004年宅基地申请批不下来，两者存在因果关系，导致现拆迁按宅基地安置补偿，给老三带来损失。
2、分家协议书最后1条 “老二毕业后如在外面住楼房时，父母不能轮住时，但房子一天有父母健在不能随便出卖，老三如有上述情况，老二对老三房款要补助一半” 的约定，老三属于上述情况，认为拆迁是宅基地国家进行了收回，国家对宅基地进行了补偿款及安置房（固定资产）的补偿，老二不应全部拥有，且拆迁国家给了补偿相当于卖给了国家，相当于老二进行了出卖，应有老三一半。
3、94年分的家05年给的房款补助存在时间差，应有补偿。老大因分家时直接分得新宅，94年分的家05年给的房款补助存在时间差，也应有所补偿。
4、故老三提出，老二让出1套房的指标，老大给予适当补偿的条件。但调解未果，老二认为非农业户口导致老三宅基地申请不了跟我没关系，且按照“分家协议书”内容老宅拆迁的一切政府补偿应是我所有，故不同意补偿。老大因是农业户口是否补偿老三认为无所谓。
六、老三咨询问题
1、按照法律规定父母是否有对“分家协议书”重新分配的权利？
 2、老大、老二分得的宅基地是否属于继承父母遗产？老二是非农业户口,农村宅基地属于集体所有,老二是否拥有政府拆迁补偿中的宅基地土地面积补偿款和安置房指标的权利？按照法律和“分家协议书”的规定老二是否拥有拆迁的全部补偿？（拆迁是按照有宅基地才能分得2套共计170平米的安置房指标规定的）
3、“分家协议书”最后1条，老二是否应该给老三拆迁所得一半的补偿？现在是情况是老三毕业在外住楼房，父母不便轮住，但老三没有分得宅基地，不存在随便出卖条件。父亲对最后1条的解释认为是控制老二卖房。也有如老三申请不了宅基地在老二分得的宅基地前盖房给老三的想法，但至拆迁前未实施。但老三理解认为为何不写老大的新宅出卖有老三的一半，或老二出卖宅基地有老大一半。当时最后1条写的原因，是老二分得的宅基地面积大有关，且有给老三一半的想法。
4、根据法律规定及“分家协议书”内容老三是否享有老二拆迁所得中的部分补偿？
5、“分家协议书”母亲的签字是父亲代笔，母亲未按手印，是否可以收回自己拥有的家庭资产的那部分？