二手房买卖问题

您好，很高兴为您解答。
    首先，您与中介机构存在居间合同关系。中介方应该按照双方意思表示促成交易，取得佣金。
    其次，如果您与卖方中介三方签订了房屋买卖合同，那么合同系双方真实意思表示，该合同自签字盖章之日起生效。
    再次，如果合同中既约定了定金，也约定了违约金，那么您只能选择一种来主张，而不能同时适用。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
    最后，《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。如果对方不履行买卖合同，那么您可以收集证据起诉对方，要求继续履行，同时承担违约责任。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

可以起诉追究对方违约责任

可以起诉追究对违约责任的。

如果只签订了居间协议的话，只能要求对方双倍返还定金

你好
    1、有对方的录音，可以确定对方委托代理人签订合同的真实意思表示，虽然其没有到场签字，但是其代理人的签字对其也是有约束力的，合同对其是生效的。
    2、合同已经成立生效，那么对方突然反悔，不同意卖房就属于违约，你可以要求对方继续履行合同，并要求对方支付迟延履行的违约金，这些法律都是支持的。
    3、现在，建议你跟卖家沟通，要求其根据诚实信用原则，尽快履行合同，如果对方仍不履行合同，则以卖方及其代理人为被告，以中介公司为第三人提起诉讼，要求对方继续履行合同。

    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

可以要求履行合同，交付房屋，履行过户手续的，如果出现房屋无法过户等合同不能履行的情况，对方需要承担违约责任的，赔偿你全部损失。

1、如果房主委托了代理人（有证据证明）又有电话录音证据，买卖合同是有效的。2、如果房主违约你们可以起诉房主和中介“要求双倍返还定金或者赔偿损失（可以是合同约定的违约金或者是房产升值的差价）”

协商不成的建议向法院起诉，主张双倍返还定金？

根据合同约定，可以选择让卖方继续履行合同，或者选择解除合同让卖方承担违约责任。

这种情况，直接起诉卖方和中介索赔即可。如需帮忙可与我联系。

你好，很高兴为您解答：
一、由于卖方的特殊原因，产权人不在本地，卖方作为委托代理人签三方合同，中介并且当着我们的面和产权人进行了询问和录音。我们从法律中找到有利的点来看。依据合同法的规定1、当事人有与协议相适应的民事行为能力——小孩子是不能签大合同的。2、当事人意思表示真实，不损害国家集体和第三人利益。3、不违反法律行政法规强制性规定。


再看民法通则的规定：
民法通则 第二节 代 理

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理 
人的代理行为，承担民事责任。 
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不 
得代理。

第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使 
代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。

第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。 
法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限 
和期间，并由委托人签名或盖章。 
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

录音就是口头形式之一，签订合同依然有法律效果的。我的意见是合同是成立并有效的。
出卖人受到合同的约束，不能单方面违约，否者必须支付双倍的定金。


二、现在您可以拿着合同起诉出卖人继续履行合同并支付违约金，具体操作可以委托律师进行处理的。我认为是可行的。

三、我建议您收集好录音、合同、证人证言、委托律师到房屋所在地的法院起诉解决。因为您已经卖了房子此事情不应该在继续拖延下去了。具体您自己考虑吧。
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