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期房交易的法律问题咨询

北京－顺义区 11-08 14:07 悬赏 0 发布者:yuxian…… 给我留言回答:(10)

各位好：
    情况大概是这样，我准备购买一套期房，约定68万，房主购买时61万，2010年9月交房，房主出售的原因是由于贷款办不下来，当时售楼处给她说是20％的首付，后来由于她还有贷款没有还完，二次购房就要40％的首付，她没那么多钱了所以出售，协商后，达成如下协议：签订协议时支付20％的首付12.4万，把40％的首付交齐，贷款就可以下来，在明年10月交房时将余下款项结清，请问律师几个问题：
   1：期房交易时，房主（卖方）需要向我（买方）提供哪些证明？比如大票之类；
   2：签订的补充协议需要特别明确哪些条款？比如“当前出售价格68万为最终交易价格，不以市场波动而变化”
   3：期房交易原则上是政策禁止的，那么这样签订的合同（协议）能否得到法律支持？
   4：除以上我所列出的几个问题外，期房交易过程中需要注意哪些问题？

恳请各位专家帮忙解答一下，谢谢

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[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2009-11-08 14:24

风险较大，最好不要购买。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2009-11-08 14:24

你好，你这个问题其实就是一个合同权利义务全部转让的问题，合同法：第八十八条　当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条　权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第七十九条　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

　　（一）根据合同性质不得转让；

　　（二）按照当事人约定不得转让；

　　（三）依照法律规定不得转让。
第八十一条　债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

第八十三条　债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
第八十五条　债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
第八十七条　法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

根据上述法条，你和原来的买家、开发商签订一个协议，由你作为买家来支付房款。原来的买家退出合同。
如果你和原来的买家私下弄的话，风险太大。

和开发商签订合同时，必须看开发商有没有预售许可证，如果没有的话，就不要买了。