收购有限责任公司名下的集体土地和房屋，银行抵押中，怎么操作？

有一公司，集体土地，有土地证和房产证，但是被抵押在银行，
现在该公司想要出售。
我想买下公司的所有土地使用权和房产，但不能直接将对方公司法人变更成我，怕对方的公司债务都最后堆到我头上。

首先我自己应该成立一个公司作为主体，这个主体是个体工商户还是有限公司？买下来就是用来出租的，本身没什么业务。
过户怎么过户？中间是否存在风险？
因为我们出钱先从银行把房产土地赎回，赎回后过户前还是对方的产权，如果其它债务人把土地房产给冻结了，或者卖方反悔跑路了，我就钱房两空了