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关于公有房屋买卖合同纠纷

上海 06-30 11:16 悬赏 0 发布者:phoebe…… 给我留言回答:(16)

我与我的外公、外婆、目前、舅舅、舅妈自1990年，一直居住在上海闸北区某公房，后公房改私房，大约在2000年的时候我的外公以自己的名义将房屋买下，并和单位当时的单位签了购房合同，其中职工家庭住房协议中，同住人那里包括我的名字都是我的外公代签的。2001年左右，我和我母亲搬离了原来的房屋，去年我的外婆、外公相继去世，将房子指定留给我的舅舅，我们才知道，当年外公自己买房子的事情。我认为当时外公签的住房协议是无效的，购房合同也是无效的，我和我母亲当年都是有购买权的。但是如果合同无效，这个房子是不是又回到了租赁的状态，那么我和我母亲已经离开这个房屋很久了，我们还能依据于当年的所谓九五方案再主张行使购买权了么，如果可以主张，依据是什么？

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[北京-朝阳区]
李三勇律师 VIP
电话：13311076167
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回复时间： 2016-06-30 12:32

您好！
根据规定，购房前职工家庭内部应协商一致，确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。如未经协商一致，而某一利害关系人擅自购得公房产权，则该购买行为当属无效。
建议来电详谈！

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
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回复时间： 2016-06-30 12:44

你好！
1、以你表述，你外公是该房屋的承租人，经单位同意有购买权，你以及你母亲等属于居住权人，拥有居住权，如果经你外公和你外公单位同意，共同居住人也可以购买。
2、你外公不需经共同居住人同意，即可购买该公租房，你外公买房的行为合法有效，具有法律效力，因此你外公已取得该房屋的所有权，该房屋是你外公外婆的共同财产。
3、共同居住人一旦离开，就丧失了居住权，因此，你和你母亲没有该房的居住权。
4、外婆、外公相继去世，就是说你外婆先去世、外公后去世，那么你外婆去世后，他们的共同财产中1/2属于你外婆的，另外1/2属于你外公的，你外婆的这1/2的财产，由你外公、母亲和你舅舅继承，也就是你外公有2/3，你母亲和你舅舅各有1/3。你外公去世后，遗嘱给你舅舅，只能将其2/3财产给你舅舅。
5、遗嘱需要满足法定的形式才有效。
1）自书遗嘱，自书遗嘱必须由立遗嘱人全文亲笔书写、签名，注明制作的年、月、日。
2）代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
3）录音遗嘱，应当有两个以上的见证人在场见证。见证的方法可以采取书面或录音的形式，录音遗嘱制作完毕后，应当场将录音遗嘱封存，并由见证人签名，注明年、月、日。
4）遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
6、因此，如你起诉主张当时外公签的住房协议无效，不会得到法院支持，会败诉。
7、如遗嘱合法有效，你母亲可以起诉要回自己应当继承的1/3的财产；如遗嘱无效，你母亲可以起诉要求继承你外公的遗产，也就是1/2的你外公外婆的共同财产，具体到该房子也就是一半。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2016-06-30 11:22

您好，具体来电咨询

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2016-06-30 11:22

委托律师处理

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-30 11:46

您好，公房转私房是需要所有同住人同意的，并得到单位的允许。根据您所描述的情况，单位是同意的，但是您是不知道情况的，并且名字也是由外公代签的。关于您要主张购房合同无效，和再主张行驶购买权，是需要知道更多详细情况的，欢迎来电详细咨询或者和房产律师预约面谈。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-06-30 11:57

您是不知道情况的，并且名字也是由外公代签，是无效的

追问：

那么无效之后，这个房子应该恢复公有状态吧。如果是那样，我还能主张购买么？

[青海-西宁]
超级账号5律师
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回复时间： 2016-06-30 12:02

1、公房改私房后，若你外公有该单位允许的购买人合法主体资格且已登记，该购房合同是有效的；
2、若合同有效，你外公去世后该房屋若没有遗嘱，你母亲可要求法定继承份额；如果有遗嘱也只有你外公一人的遗嘱，你母亲可以继承你外婆房屋遗产份额的
3、若你外公不符合购买人合法的主体资格，因重大误解签订合同的，你们可以依据合同法第54条起诉要求法院变更或撤销该合同及登记行为，本案中变更合同主体对你的目的更便捷；
4、若签订该合同时存在串通损害第三人利用的情况，可依据合同法第52条规定，起诉要求法院宣告合同无效后，如你们依然符合该公房改私房后的购买主体资格，可以依法办理购买手续
  如有疑问可继续追问，满意请点最佳答案
    法律依据：合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
   第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销
：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

我的补充： 2016-06-30 23:36

若合同有效，你外公没有遗嘱，你母亲可以继续的份额是，若你外婆先去世、外公后去世，那么你外婆去世后，他们的共同财产中1/2属于你外婆的，另外1/2属于你外公的，你外婆的这1/2的财产，由你外公、母亲和你舅舅继承，也就是你外公有总房产的2/3，你母亲和你舅舅各有1/6。你外公去世后，遗嘱给你舅舅，只能将其2/3财产给你舅舅。1、6你母亲可以继续她应得的份额

[山东-青岛]
徐志远律师
312943积分

回复时间： 2016-06-30 12:08

1、如果该公房的承租人是你外公的或者是你外公单位的房产，你外公有资格购买该公房，其他同住人，没有资格购买（当然你外公同意你们购买除外），所以该公房的出售是合法有效的；2、购买该公房你同意不同意你外公都有权利购买的，不告诉你们也是合法有效的；3、你们没有搬出是有居住权的，你们搬出就没有居住权了；4、所以我认为你和你母亲不能主张公房出售协议是无效的，是没有胜算的；5、但是你的母亲可以主张继承权，如果你的外婆、外公相继去世，没有留下合法有效的遗嘱，只是可能有意要给你舅舅，你母亲同意可以给你舅舅是可以的，如果不同意，就应该主张没有遗嘱，按照法定继承由你母亲的兄弟姐妹共同继承。6、建议聘请律师处理该纠纷。个人意见，仅供参考。

[上海-徐汇区]
李军律师
408255积分

回复时间： 2016-06-30 12:54

你外公购买产权行为未征得你们同意，你们有权起诉撤销交易行为，恢复公有状态。
一旦恢复租赁状态，你们可以再行商量购买，你们也是权利人。
另外，实践中，很多都是在各方努力下，在法院阶段就能够达成调解方案，不恢复公有状态，而是选择折价补偿的方式解决。
所以还是起诉处理吧，否则，你们的权益无法得到保障。
委托律师处理，需要帮助，来电联系预约面谈。