怎样才能确保卖方之一没有责任？

尊敬的律师，您好！在此向您请教一个复杂问题，并衷心感谢您的帮助。本人李真2007年拆迁，国家赔偿一套60平米拆迁安置房，但是当时挂靠在同村李顺水名下，因为我户口不在家。前几天房产证土地证已经办理好了，户主都是李顺水。本人已付给李顺水四万挂户费，前三年我把这套房子卖给陈兴俤，总价29万元，当时本人已收了25万元，另约定待过户后三日内买方再支付4万元。合同中卖方是李真，李顺水两个人，买方是陈兴俤。合同约定该房屋所有权归李真所有，在李顺水没有违约的情况下，卖方所有责任均由李真承担。在国家允许房屋产权过户时，若卖方拒绝过户给买方，则卖方要退还25万元购房款，并且还要另外赔偿买方25万元。在国家允许房屋产权过户时，卖方书面通知买方过户，若买方拒绝过户，卖方有权没收25万元购房款并终止合同。过户税费由买方承担。但现在本人已经书面通知买方30日内一起去办理过户手续，但买方以目前没有钱及等到过户费便宜了再说为由拒绝过户，（现在过户费国家收取每平米1700元），本人也不想没收买方25万元购房款及终止合同，只想自保，防止以后万一李顺水再把房屋卖了，或是拒绝过户给买方陈兴俤，本人都要承担违约责任，将损失巨大。为此本人想与陈兴俤直接签订补充协议（陈兴俤也已经同意）约定以后如果发生任何涉及房屋的法律纠纷，李真应该承担的法律责任全部由陈兴俤来承担。
请问律师这样的协议（只有李真和陈兴俤双方，撇开李顺水）有效吗？这样的协议能否确保本人李真以后没有任何法律责任，不遭受任何损失？或怎样约定才好？衷心感谢！