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房屋买卖合同纠纷

北京 11-16 10:00 悬赏 55 发布者:cxr119…… 给我留言回答:(39)

我2个月前将我的房屋通过中介出售给了X，《买卖合同》中约定过户日期为合同签订后150日内，付款方式为公积金贷款。《补充协议》中约定X通过购房资质审核后，A天后付首付，B天后办理贷款，延期超过15天则构成根本违约（有明确条款“《补充协议》与《买卖合同》不一致的地方，以《补充协议》为准”）。
合同签订后，我电话口头提出希望可以延长我的迁移户口时间（之前合同中规定过户后2月内迁出，否则5%房款赔偿买家，约定的时间太短，我属于换房，时间肯定不够，之前我以为可以先迁回单位放着，后来发现不行），对方口头表示可以（均为通过中介传达）。
之后对方迟迟不进行网签、首付等后续流程，我先后催过中介3、4次，给X也打过电话（我方户口问题并不影响原合同的履行），对方不接，发短信也不回。一开始中介表示X在想办法公积金改商贷（X记错了他的公积金缴存额度，公积金贷款无法贷到合同约定的款数）。
在合同签订一个月左右时我被中介口头告知：对方想要将买房人更换为其母亲，走“接力贷款”的商贷方式进行后续流程。
后来我方约对方见面商谈更改合同的事宜（我希望迁移户口时间向后推，对方希望贷款方式由X个人公积金贷款改为“接力贷”，房主改为他母亲），中间我出差了一周，对方出差了一周，约到了第三周的周末下午见面。
第三周周末下午，我方和中介均按时到达约定地点（我家人还特地从外地赶来），对方以飞机延误为由没有出现（他直到见面当天上午才告知中介飞机可能晚点，中介随后告诉我了，但是直到我方按时到达约定地点，中介才确认对方无法来了）。
目前，合同已经签订2个月了，X个人的购房资质审核有效期已经超过，除了签订合同时交给我的2万定金外，合同没有任何进展（网签都没有进行）。目前中介还在约我方和X见面协商，X还有拖延的迹象，并且口头表示不愿延长我方的户口迁移时间了。
按原合同《补充协议》的约定，对方是否已经构成根本违约？
我方若不同意对方更改合同为“接力贷”的形式，对方若想还按原合同继续履行，对方是否已经算根本违约？
对方如果执意不肯延长我的户口迁移时间，我方是否可以以对方已经根本违约为由，要求解除合同，2万定金不退，并对我方时间、精力的损失酌情进行赔偿？
有没有其他好的建议？
（原《补充协议》约定：一方根本违约，另一方可解除合同，且违约方需要赔偿守约方20%合同额的损失，且每天赔偿合同额万分之五的费用，在整个过程中，我、X、中介三方均没有任何书面沟通记录。刚签完合同第二天，对方觉得房子买贵了，曾通过中介希望和我再见面讨论，我没有同意，分别告诉他和中介可以和我先打电话聊聊，但对方没有打，现在中介说对方对此有心结）

问题补充：

原合同关于贷款方式的规定是：1.买房采取公积金贷款方式支付剩余房款；2.若公积金贷款方式出现问题，买方改为商业贷款方式支付剩余房款。

最新情况：
  最近见面面谈了，原来对方的首付款出了问题，现在仍没有解决。对方不同意协商解除合同。
  我在考虑是直接单方解除合同，定金不退。还是提起诉讼，要求对方承担更多的违约责任（我现在还没有签署买新房的合同，目前市场的房价涨幅已经减弱这种情况下，法院会判对方承担更多的违约赔偿吗，我担心一但走法律程序，会不会一拖很久而且出现不利于我的判决）~
11.16更新：
   我们已经考虑解除合同了，对方打来电话，又想继续履行合同，说首付没问题了。我们想要求对方先支付违约金，对方不同意。我如果提起诉讼，法院会按照合同判决对方支付几十万的违约金吗(对方的逾期违约大概有10万，根本违约按20%计算，有约50万)？而且我们想换的房子现在是有上涨的。

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全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2016-11-07 13:31

你好，根据具体情况而定，需要结合具体的案情和证据来分析，协商不成，必要时建议委托律师介入调查取证，处理相关诉讼维权事宜。

[贵州-黔东南]
蒋奉军律师 VIP
电话：13765588790
48533积分

回复时间： 2016-11-07 15:01

建议携带材料具体咨询当地律师。

[北京-朝阳区]
宋超律师 VIP
电话：18811476983
873918积分

回复时间： 2016-11-07 16:14

您好，协商不成的可以起诉处理的

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2016-11-07 20:57

你好！
1、对方要求用商业贷款支付剩余房款不违约。原合同关于贷款方式约定，明确了“若公积金贷款方式出现问题，买方改为商业贷款方式支付剩余房款。”因此对方主张改为商业贷款符合合同约定。
2、合同约定2个月内你办理完户口迁移手续，如未得到对方认可或达成补充协议，在2个月内未办理完成的，属于违约，应当按照约定，承担违约责任。
3、对方提出更改买方姓名，如你不同意，对方应当按照原约定履约，以此拖延不按约定时间履约的，属于违约，应当承担违约责任。
4、《补充协议》中约定X通过购房资质审核后，A天后付首付，B天后办理贷款，延期超过15天则构成根本违约。如对方在约定的时间不能支付首付办理贷款，且延迟超过15日的，属于你们约定的根本违约，你可以按照合同约定，书面通知对方解除合同，且要求违约方需要赔偿守约方20%合同额的损失，且每天赔偿合同额万分之五的费用。协商不成的，可以提起诉讼。
5、如你提起诉讼，请求解除合同，支付违约金的，如违约金明显高于你的损失，对方可以要求法庭适当降低。
6、你提起诉讼，也可以要求对方继续履行合同。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

[福建-厦门]
锦天城厦门吴律师 VIP
电话：18759295817 13666006018
23298积分

回复时间： 2016-11-09 14:30

你好，案情复杂，建议电话咨询。

[辽宁-沈阳]
李保忠律师 VIP
电话：13840508677
1091720积分

回复时间： 2016-11-11 08:23

可以起诉到法院主张权利。

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2016-11-14 22:28

您好，方便请来电咨询

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248519积分

回复时间： 2016-11-16 10:03

协商不成诉讼解决追究违约责任，违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。合同违约责任首先是违反有效合同的责任，其次是当事人不履行或不完全履行合同。
违约责任最主要的有：
其一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。　　
其二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　
其三，违约责任是财产责任，不是人身责任。　
其四，违约责任可以约定（如约定违约金、约定定金），也可以直接适用法律的规定（如支付赔偿金、强制实际履行等）。
具体法律问题可以带证据来炜衡律所面谈，欢迎打电话法律咨询吴丁亚律师团队。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
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回复时间： 2016-11-16 13:12

如买方未按合同约定时间节点履行的，达到合同约定的根本违约条件的，卖方有权解除合同并追究其违约责任。

[湖北-襄阳]
王远洋律师 VIP
电话：19947890069
443550积分

回复时间： 2016-11-24 15:04

你好！你们可以依法维权。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《合同法解释二》第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。如果对本次解答感到满意，请选为最佳答案！