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购房定金

青海－西宁 04-26 10:55 悬赏 0 发布者:韩树芳给我留言回答:(1)

律师，您好！
我这有一个关于房屋买卖方面的事情请教您，望您在百忙之中给予答复，不胜感谢！
事情如下：
我于2012年3月22日以张贴广告的形式，将我名下的一房产进行出租（售）。有人看到广告后，与我联系看房，看房时，来四人（购房夫妻和他们的朋友夫妻）。看房后，对方比较满意，我将房屋所有信息告之对方，此房房地产开发商未办理房产证，其朋友小徐也住在这一小区，对房地产开发商未办房产证这一事给予了确认。随后，他们到房产局对此房进行了核查，并与开发商了解此房的信息后，确认购买。3月24日中午，对付款方式进行了商量，对方主动提出：先打50%的房款首付款给我，剩余款在更名之时，我签字确认之前，把剩余款打给我，我再签名，确认变更给他。更名手续由他来办，所有税、费由他来承担，我只需协助他办理就行。首付款的打款日期为3月26日或27日，我给他写收条，双方签房屋买卖合同，经公证机构公证，以达到法律效力。就房屋的交易完后的其他事宜我也提出来，并且告知对方，我会写入合同中，对方满口签应。我才收下对方的定金。
自3月24日达成口头约定收下定金后，因对方元能力购买此房，一而再，再而三的变化付款方式，已拖一个月，使我对这个房子即不能出租，又不能出售，非赏闹心。请问田律师，1、我应该以什么样方式这解决这个问题；2、我什么时候再出租或出售这个房屋才能不算违约；3、我可以没收购买人交的定金吗？，谢谢！
2012年4月26日

问题补充：

收定金时，口头约定首付款的打款日期为3月26日或27日，款打进后，我给他写收条，双方签《房屋买卖合同》，经公证机构公证，以达到法律效力。就房屋的交易完后的其他事宜我也提出来，并且告知对方，我会写入合同中，对方满口签应。我才收下对方的定金。
3月26日、27日对方未打电话联系我，我想对于一个工薪阶层来说，一下子拿出这么多钱也不易，再等两天吧，所以我未打电话催他们。至到3月31日下午6点多，对方才给我打电话，说有变化了，电话里一时也说不清，约定第二天中午到房子里说。第二天，我拿着我起草好的合同到房子中，他说合同先不能签了，他的首付款未能筹集到，提出只付15万元，即25%，把他现住的房屋房产证押给我，我当时就提出这个方案不可行，我丈夫说：“你打算买房没钱，还买什么？”当时，对方也一再说，他非常想买这个房子，我看他的态度比较诚恳，心一软，对他说：“要不这样，我去问律师，要是我拿你的房产证合法，受法律保护，就按你说的先打进30万元的首付款，我们办理更名手续，用这个房子去贷款，如果说，有一定的风险，我也不答应这个方案，只能按我收定金时约定好的执行。同时，我丈夫也告诉他：“4月8日必须打进30万元的房款，才能考虑其他的；”对方答应我们的意见。
第二天（4月2日），我咨询律师，律师说：拿房产证做私人质押这样的事不是没有，但是有一定的风险性。让我自己拿主意，慎重做这件事。中午，我主动打电话告诉小郭说：拿房产证做保证这一意见我们不同意，你自己考虑其他方式筹款，我的目的是卖房，不想因卖房而牵涉太多的事。
4月3日，对方给我再次打电话，由于我早上去扫墓，未带手机。回到家后，看到来电，给小郭打过去，他还是扯来扯去的，要押给我他的房产证，先把要买的房的名字变更了，他好去贷款。我当时就给予了回绝。他一再说他想买这个房的心，我又一次心软：对他说，“你先打30万元的首付款，剩余的房款我可以再等你1至2个月都行。”对方听后，很高兴。下午4点左右，对方又打来电话说“他爱人不同意这个方案，还是一再强调要用他们的房产证做抵押。”扯来扯去又近一个小时，我没办法只能说“要不这样， 4月5日我到房产交易所去问一下，拿你们的房产证有没有保障，这个事再商量。”对方才挂断了电话。4月5日一上班，我就到房产交易所去咨询，备案处的工作人员说：“这是你们私人自己约定的事，我们不受理，只受理对公，假如你拿了人家的房产证，对方拿着身份证到我们这里来补办，我们也会给他补办新的房产证……。”我一想，卖房是我的事，但是买房筹钱不是我的事，一而再，再而三地这样，非常很生气，回到办公室，我给对方发了个短信，将早上咨询情况告诉了他，同时，告之他我的态度：如他在4月25日之前打进30万元的首付款，我也视为他还想买这个房。不想再为这件事投入太大的精力了。中午，对方给我打电话，发短信，我手机未带回家，下午一上班，我看到电话和短信后，给他打过去电话，对方的态度很凶，我也没客气地表明了我的态度。大概又扯了近半小时，还是没完没了，我很生气地挂断了电话。大约过了一会，他的朋友小徐打来电话说，别生气了，聊了一会儿，让我把早上发给小郭的短信发给她。大概过了有一个小时的时间，小徐给我打电话说“韩姐，要不这样，我们在电话里有些事也说不清楚，我们约个地方见面谈。”我说“见面就没必要了，我买了明天一早的机票，要到孩子的学校里去几天”。“既然这样，要不韩姐这样，我给你们做个中间人，给他做个担保人，先付50万元的首付款，你们去做更名手续，然后，拿着更名后的合同到银行办理贷款。从更名之日起计算，在几个工作日内小郭把剩余款打给你，若他没打剩余款给你，由我来偿还这部分款和违约金”。我觉得小徐说的话也很客观、合理，就对她说，我回来后跟她联系，
4月10日一上班，我就打电话告诉小徐我回来了，随便聊了几句就挂了电话。我按小徐4月5日下午说的，起草了《房屋买卖合同》和《还款担保人代偿还款承诺书》。
4月12日，9点左右，我拿着前一天起草的《房屋买卖合同》和《还款担保人代偿还款承诺书》到小余的办公室与他沟通，她也提出了她的意见，说：“她前面说50万元里面包括了前面已付的2万元定金，实际上也就是再打进48万元，剩余款的支付由十日变为二十日。”我也就认可了，说回去就做修改，就这样定了，她也认同。，留下一份给她，由她跟小郭说一声：“尽快签合同，下午或明天一早给我一个回话”。至到4月15日（周日）早上，对方也没来电话，我很生气，就给她发了下个我本来4月13日就想发给她的短信，问她为什么没在约好的时间内给我回话。她马上给我回短信说：她现在因公在州县，表示了抱歉，并约定好周一（4月16日）签合同。不曾想，下午1：30左右，他们又打来电话，我未接上。回到家，我看到后，给小郭打了过去，小郭说，“又发生变化了，他那边又出现状况了………。”一会儿小徐打来电话说“真不好意思，要不这样，我们银行有为二手房交易贷款的业务，由银行担保，使房屋买卖完成。”我没说什么，只是说我对银行的业务不知道，我明天到银行去咨询一下再说。
第二天（4月16 日）我到建设银行去咨询，说有这么个业务，但是交易的房屋必须要有房产证和土地证才能办理贷款。我的房子没有这两证，肯定不符合二手房交易贷款的条件。到办公室，我给小徐回了个电话，说银行是有这么个业务，但是，交易的房屋必须要有房产证和土地证。她说“剩下的事不用我管，他们自己来操作。”当时，我提出用银行担保贷款的这个方案的条件是：首付款30万元必须打到我指定的帐户，不能冻结我的账户，我保证在房屋未更名之前不动这笔钱……。她说不好说，也不好定，由我和小郭商量。中午，小郭给我打电话，我说电话里说不清，下午2点到房子里来谈。在谈的过程中，我坚持的条件还是打进首付款后不能冻结我的怅户，对方坚决不同意，，并且气急败坏地摔门而去。我想第二天，小郭可能会给我发短信或打电话，但是没有。直到第三天，他发短信给我说我在逃避他，说要到我们的工作单位去找我们，当面解决。我觉得很可笑，有什么可逃避的，给他回了个短信。第二天，小郭给我回了个短信，并做了道歉，我也没再说什么，我提了三个方案，这三个方案中其中一个就是我收定金时，双方口头约定好的。还有两个是他们自己提出来的。对这三个方案他说做不到，已对买房这件事失去了信心，从短信中可以看出，已不想购买，有放弃买房的。我给他回短信，问他是不是不想买这个房子了，想放弃，他回短信没有否认，问我后面的事应该怎样处理。我给他回了短信，告诉他：是你自己没有能力买这个房子，又不是我不卖给你这个房了，对怎怎样处理你最清楚。

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