发布文号: 青国税函?[２００２]?１９２号
各市国家税务局、市内各国家税务局：
《青岛市国家税务局转发〈国家税务总局关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知〉的通知》(青国税发[2002]56号)下发后，部分企业和基层局对文件的有关内容提出疑问，现根据税法及有关政策精神和我市的实际，在总局没有新的规定之前，暂明确如下： 一、房地产企业(以下简称企业)自房地产销售开始，应当根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算实际应纳所得税税额并使用A类申报表进行申报。但考虑到房地产企业成本、费用的归集比较复杂，为方便企业申报和税务机关审核，企业在年度中间(含第四季度)申报季度所得税时，可只使用AA1表按预售房款和预计利润率计算应缴所得税，申报并缴纳季度所得税，公式为：
季度应纳税额＝预收款(含定金)×预计利润率×适用税率
企业在年度中间已按预收款计算缴纳所得税后，在年末汇算清缴时，可只就根据总局的规定计算出的当年度实际的应纳税额部分进行汇缴，公式为：
年度应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税
应纳税所得额＝当期房地产销售收入－当期销售面积×可售单位工程成本费用
二、企业在计算可售单位工程成本费用时，应当先按实际归集可售总成本费用。对无法按实际归集的成本费用，除财务费用按各个项目的投资预算比例划分外，其他的成本费用按项目的规划面积比例划分。
三、企业已自行清算完毕的已售完房屋，自该房地产项目开工建设之日起截止该项目销售完毕之间所发生的成本费用应参与相应期间内的可售总成本费用划分。
四、企业售后发生的绿化、道路等配套设施费，可根据规划的面积、预算进行预提。对企业的申请预提比例，各主管税务机关根据规划的面积、预算进行审批，但最高不得超过当期销售收入的5％。
五、企业因施工企业不能及时进行竣工决算而无法计算、归集可售单位工程成本费用时，可先暂按项目预算的80％计算、归集相关费用，待竣工决算后再进行清算。但是，如企业需办理所得税多缴退库的，必须提供决算报告。
六、根据《青岛市外商投资开发经营房地产管理规定》(1993年1月28日青岛市第十届人民政府令第25号发布)第 十九 条的规定，企业在1993年至2001年度可以享受以下政策：
(一)开发建设城市基础设施或教育、卫生设施并利用建设的设施从事经营活动，经营期在十五年以上的，从开始获利年度起头一至五年免征地方所得税，第六年至第十年减半征收地方所得税；
(二)开发建设文化、体育、旅游设施、工业厂房，以及进行旧城成片改造并利用建设设施从事经营活动的，从建成使用年度五年内免征地方所得税。
