昆明市安居工程住宅价格管理实施细则

　  第一条　为加强安居工程价格管理，根据国家和云南省《安居工程实施方案》及省物价局、省建设厅云价房发(1995)129号文《关于安居工程价格管理的通知》，结合我市社会经济发展水平和安居工程建设实际，制定本实施细则。

　　第二条　凡经国家、省、市政府批准在昆明市盘龙、五华、官渡、西山四区范围内实施的安居工程建设项目均适用本细则。市属八县可参照本细则结合当地实际制定相应的管理办法。

　　第三条　安居工程住宅价格实行国家定价。预售价格由物价部门每年核定一次，报经市政府批准后执行，结算价格由物价部门会同建委、市房管局审定。
　　我市安居住宅的开发价格与销售价格分别按成本价确定，并按建设项目实行差别价格。
　　1、开发价格：政府授权部门以平均开发成本价向安居工程项目承建单位预付工程款；承建单位按项目开发成本价向政府有偿堤供住房，并在房屋及配套工程竣工验收交付使用时以此价格结算。
　　平均开发成本价格构成因素：征地拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费的50％计入房价)、2.5％的管理费。
　　项目开发成本价原则上由平均开发成本价、单项工程费及房屋基础变化因素构成。如房屋装修标准、市政、公建配套低于规定标准时，应扣减相应的费用。
　　2、销售价格：政府授权部门按平均销售成本价向购房者预售房屋，当房屋交付使用时，按项目销售成本价一次结清。
　　平均销售成本价＝平均开发成本价十0.5％管理费十销售环节税费
　　项目销售成本价的构成因素：项目开发成本价、0.5％经营管理费、销售税费、贷款利息、地区差价、楼层差价。
　　项目销售成本价＝项目开发成本价＋0.5％管理费＋销售税费±贷款利息±地区差价±楼层差价
　　对未参加房改或未经有权部门批准不缴交公积金的单位或个人，确需购买安居住宅的，其售价在项目销售成本价基础上上浮5％，差额用于弥补安居工程经营亏损。

　　第四条　差价调节系数
　　1、地区差价调节系数按昆明市规划区图划分，一环路至二环路沿线地区为0－5％；一环路以内6％－10％；其余地区为－2％――5％(详见附表一)。
　　地区差价＝(项目开发成本价经营管理费＋销售税费±贷款利息)×地区调节系数。
　　2、基础差价；凡安居住宅基础平均桩长超过十米的，每增加一米建安工程费上调0.6％，调整总额不得超过3％。
　　基础差价＝平均建安造价×基础差价率
　　3、楼层差价的代数和应趋近于零，不同住宅层次的楼层系数见附表二。

　　第五条　安居工程价格组成项目中的减免问题，依照《昆明市安居工程实施方案》的有关规定执行。

　　第六条　付款方式及售房面积的计算
　　1、出售安居工程住房按建筑面积计价，每户建筑面积按《云南省建筑工程综合预算定额建筑面积计算规则》的规定计算，楼梯、走廊等共用部分的面积按户分摊。
　　2、安居工程住房分别以现货房和期货房两种形式出售。
　　现货房是指房屋已经竣工验收，销售价格已经物价部门核定，购房者签定购房合同并一次付清全部购房款半年内交付使用的房屋。现货房应按银行综合贷款利率计付一年的贷款利息。
　　期货房是指安居工程建设项目开工后签定购房合同，并确定竣工交付日期的房屋。其付款方式为：购房单位签定购房协议时支付总价款的40％，以后按工程进度付款，即单体基础工程完工时再支付总价款的20％，主体工程进展到三层结构时再付总价的20％，幢号断水再付总价的15％，其余尾款待房屋交付使用时一次结算付清。签订购房合同(协议)时一次付清房款并在一年后交房的不再收贷款利息。未技工程进度付款和签定购房同后一年内交房的，应按未付金额、未付款的时间的银款利率计付贷款利息。

　　第七条　安居工程住宅的结算价格原则上以工程建设项目为单位进行审批。工程项目承建单位应在项目总体规划及房屋单体设计已完成，全部房屋主体工程断水后即按规定向物价部门申报。住宅结算价审批时必须填报《昆明市安居住房价格申报审批表》，并报送与报价项目相关的文件资料(详见附件三、四)。

　　第八条　《昆明市安居住房价格申报审批表》由昆明市物价局统一印制。

　　第九条　本实施细则由昆明市物价局负责解释。

　　第十条　本实施细则自市政府批准之日起执行。

附件：
　　一、安居工程住宅地区差价调节系数表；

　　二、安居工程住房销售价格楼层调节系数表；(略)

　　三、审批安居工程住房价格所需资料项目表；

　　四、昆明市安居工程住房价格申报审批表。

附表一：安居工程住宅地区差价调节系数表
　　单位：%
　　地区　　　　　　　　　　　　类别　　系数　　地　 段
　　一环路以内地区　　　　　　　一类　　 10　　 其余地段
　　　　　　　　　　　　　　　　二类　　　6　　 一环路内侧沿线
　　一环路至二环路沿线地区　　　一类　　　5　　 其余地段
　　　　　　　　　　　　　　　　二类　　　2　　 二环路内侧沿线及北市区
　　　　　　　　　　　　　　　　三类　　　0　　 二环路外侧沿线
　　其余地区　　　　　　　　　　一类　　　-2　　小区及区政府所在地
　　　　　　　　　　　　　　　　二类　　　-5　　其余地段
附件三：审批安居工程住房价格所需资料项目表
　　一、申报售房价格报告；(打印件一份)

　　二、昆明市安居工程住房价格申报审批表；(一式三份)

　　三、安居住房建设计划及基础设施配套项目计划；(复印件各一份)

　　四、建设用地批文、许可证及房屋开发区红线图；(复印件各一份)

　　五、建设项目规划批文，许可证及总体规划图(连同文字说明)，单体设计平面团；(复印件各一份)

　　六、有权部门出具的工程桩测试报告及打桩记录(一份)

　　七、交纳各项税费的收据；(复印件各一份)

　　八、有权部门出具的房屋竣工证书或优质等级证书；(复印件各一份)

　　九、报价安居住房建筑面积明细表及分幢装修标准；(各一份)

　　十、与报价项目有关的其它资料；(各一份)

附件四：昆明市安居工程住房价格申报审批表
　　申报单位 ----------------(盖章)
　　法人代表----------------
　　填 表 人----------------
　　电话号码----------------
　　年　　月　　日
　　昆明市物价局制
　　电　话：3139035