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为加强城市规划管理，规范建筑物的使用，对改变建设工程使用功能的违法行为进行查处，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省实施＜中华人民共和国城市规划法＞办法》以及《珠海市城市规划条例》，结合本市实际，现提出如下处理意见：
一、查处依据及范围
《珠海市城市规划条例 》第 七十三条规定，取得建设工程规划许可证后，需要改变建设工程规划许可证核定的使用功能，必须向规划国土主管部门申办变更手续。未经规划国土主管部门批准，不得改变建设工程使用功能；该条例第九十条规定，建设工程经验收合格投入使用后，未经规划国土主管部门批准，改变建设工程使用功能的，责令限期改正，并处以罚款。
所谓改变使用功能，是指将城市规划部门原批准的建设工程规划证件和图纸中载明的使用功能改变为其他功能。
本市建设工程使用功能的划分依照《中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准》予以确定。
本意见适用于擅自改变建设工程使用功能的违法行为。建设工程未经验收合格即投入使用，又未经规划国土主管部门批准，改变建设工程使用功能的，由建设行政主管部门依照《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规予以查处，不适用本意见。
本意见仅适用于对在本意见施行之前擅自改变建设工程使用功能行为的处理，本意见施行之后，对于擅自改变建设工程使用功能的，一律依法予以查处。
二、改变使用功能分类标准
(一)下列不符合城市总体规划要求的一律不允许改变使用功能：
1.建设工程结构不能满足改变功能后的质量、消防、环保和市容市貌要求的。
2.住宅小区或有住宅功能的楼宇内，改变使用功能后从事餐饮、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、金属加工等产生废水、废气、噪音污染或者经营、储存易燃、易爆危险品及产生异味、恶臭等行业的。
3.非商业街区临街底层住宅，零星改变功能的。
4.原经市规划部门批准作为文化、教育、体育、医疗卫生、邮电、环卫等市政、公用配套设施用房的。
5.属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性(重要)建筑等建筑物、构筑物并经市文物保护、国土规划主管部门依职责认定的。
(二)下列情况经批准，补办手续、补清地价后可以改变使用功能：
1.建设工程单体整体改变功能，经审核没有严重影响城市规划，符合质量、消防、环保管理要求的。
2.历史上已经形成并经有关部门统一认定的商业街区，其临街底层住宅改变功能后，从事办公及其他不影响居民日常生活的商业活动并符合质量、消防、环保管理要求的。
(三)下列情况经批准可以临时改变使用功能：
1.企业已经搬迁的空置厂房，经审核符合城市规划，且符合质量、消防、环保管理要求的，应当优先由政府收回、收购，纳入市政府的土地储备。对不能够纳入市政府近期土地储备计划的，只能临时改变功能，并且承诺无条件服从政府的城市规划调整，在规划调整实施时仅按原功能和改变功能前的状况补偿。
2.利用住宅小区内空置车库、底层住宅、杂物房、单车房等从事办公或居住及其他不影响居民日常生活商业活动并符合质量、消防、环保管理要求的；临时改变使用功能的期限为两年。临时使用期满，未经批准延期的，不得继续改变使用功能。
三、申请改变使用功能程序
(一)申请改变使用功能的，应当由产权人本人申请。申请人是单位的，应当提交法定代表人身份证明书和单位证明。法定代表人委托他人办理申请程序的，应当提交授权委托书。
凡利用住宅小区内空置车库、底层住宅、杂物房、单车房等从事办公及其他不影响居民日常生活商业活动，申请改变使用功能的，先由业主委员会加具意见，没有成立业主委员会的，由居民委员会加具意见。
(二)未经批准，擅自改变建设工程使用功能而又符合本意见永久或临时改变使用功能条件的，申请人应自9月15日起1个月内向市改变建设工程使用功能清理整顿办公室(以下简称市改功办)提交如下资料：
1.申请改变使用功能的申请书一式两份，说明建设工程的地点、改变使用功能的理由和原因等。
2.建设工程产权证件复印件一式两份；能够提供建设工程规划许可文件或图纸的，应当提供其复印件一式两份。
3.有工商营业执照的，提供副本复印件一式两份。
4.申请人的身份证复印件一式两份。
(三)收到有关材料后，按照下列程序进行：
1.市改功办应向申请人出具收到有关材料的回执。
2.市改功办在5个工作日内认为符合本处理意见可以申请永久改变或临时改变的将申请和有关材料转市国土资源局。
3.市国土资源局在收到材料后15个工作日内完成审核，审核同意的，市改功办将申请和有关材料转各职能部门依法提出审查意见，消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林管理、劳动保护、房屋结构安全鉴定等职能部门应在收到上述材料之日起15个工作日内将有关审批意见回复市改功办，有批准或者许可文件的，提供复印件一式两份。
4.市改功办将各职能部门审核后符合要求的，提交市改变建设工程使用功能联审小组审核，认为可以同意改变的，由市国土资源局在收到审核意见后依照法律、法规作出永久改变或临时改变的决定，并将结果书面答复申请人，同时以书面形式通知城市管理行政执法部门。
对于审核后不符合要求的，由市国土资源局对申请人做出不准改变的决定，同时以书面形式通知城市管理行政执法部门。
(四)交纳地价和变更登记房地产。
1.市国土资源局同意永久改变使用功能的，申请人应当在接到批复(含补交地价的计费单)后5日内到市国土资源局办理规划变更和土地有偿使用手续，补交地价；补交地价后30日内，依法到市房地产登记中心办理房地产变更登记。
2.市国土资源局同意临时改变使用功能的，申请人应当在接到批复后(含补交地价的计费单)5日内到市国土资源局办理土地有偿使用手续并补交地价；补交地价后30日内，到基层国土部门备案。
3.同意永久改变使用功能的，申请人按照《珠海市国有土地价格管理规定》(珠府[2003]57号文)确定的标准补交地价；同意临时改变使用功能的，由用地者按照使用年限和《珠海市国有土地价格管理规定》的标准，向政府交纳年地租。
(五)有下列情形之一的，视为不允许改变建设工程使用功能：
1.虽符合本意见永久或临时改变使用功能条件的，但申请人未能在本意见确定的期限内向相关部门提出改变功能申请的。
2.虽经相关部门同意其永久或临时改变使用功能，但申请人逾期不办理土地有偿使用手续、不补交地价，不履行登记、备案义务的。
四、查处程序
(一)对一律不允许改变使用功能的建设工程，城市管理行政执法部门从11月15日起开始进行全面清理整治，责令当事人在1个月内限期自行改正，恢复原使用功能；当事人不能在限期内自行改正的，由城市管理行政执法部门依法处以罚款，强制其改正。必要时，可多部门联合执法：工商管理部门可依照相关法规取缔违法经营场所；环保部门可依照相关法规责令违法经营单位停业、关闭。
当事人申请改变建设工程使用功能的，应向城市管理行政执法部门出示相关回执，城市管理行政执法部门可待市国土资源局作出审批意见后再行处理。
(二)对当事人已按规定的时限申请改变建设工程使用功能的，城市管理行政执法部门在收到市国土资源局审批同意意见后，对当事人处以罚款，不再责令其恢复原使用功能。
当事人缴纳罚款及补缴地价后，市国土资源局才能给予补办手续。
五、其他
(一)成立珠海市改变建设工程使用功能清理整顿办公室。办公室设在市城市管理监督委员会办公室。主要负责建设工程改变使用功能清理整顿的组织、协调等其他日常事务。
成立改变建设工程使用功能联审小组，负责改变功能申请的联合审核工作。
(二)相关职能审批部门在实施行政许可时，对营业场所不符合改变功能条件的，依法不予许可；已经核发许可证的，依法不予年审。
(三)市工商部门今后在核发营业执照时，对拟申请营业场所功能不符合原批准的建筑功能的，不予受理营业执照注册登记；已经核发营业执照的，不予通过年审。同时，应加大对无照经营的查处力度。
(四)规划、建设、工商、环保、消防及城市管理行政执法等部门要相互配合，共同做好建设工程改变使用功能的查处工作。
(五)本意见自颁布之日起施行。
二00三年八月十七日
