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各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
为进一步加强对城中旧村改建工作的管理，经市委、市政府研究，现就下一步如何改进和加强我市旧村改建管理工作问题，提出如下意见：
一、认清形势，统一认识
正确处理好城中旧村改建工作与我市房地产业发展的关系。城中旧村改建项目是我市房地产业的组成部分，应当纳入我市房地产业发展的总体规划，在确保回迁房建设的基础上，根据旧村改建项目的轻重缓急和市场需求，循序渐进，稳步开展。
二、切实加强城中旧村改建工作的领导，落实工作责任制
按照谁主管、谁负责的原则，市改建工作领导小组要进一步完善集体决策机制，健全重大事项集体讨论研究决策的制度。市改建办要建立健全工作责任制，明确工作程序，规范办文制度，加强调查研究，认真贯彻执行领导小组的决定。
三、正确处理好市改建办履行职责与各职能部门依法履行职责的关系
对市改建工作中涉及相关职能部门的具体事项，由市改建领导小组组织协调，在征求相关职能部门意见基础上进行决策，交给有关职能部门执行。各相关职能部门要依法办事，认真履行职责，积极配合城中旧村改建工作。
四、抓住重点，确保回迁房建设顺利进行
城中旧村改建工作要以回迁房的建设和安置工作为首要任务。城中旧村改建的各项工作，都要围绕回迁房的建设和安置工作展开，并建立健全对回迁房建设的目标进度责任制。
(一)进一步加强对中标开发商承诺的自有资金的监管。
凡回迁房尚未完成的，应当将中标时承诺的回迁房开发建设资金纳入市改建办的资金专户(市改建办可在相应银行设立资金专户)，接受监管。由市改建办、工程监管公司、专户开户银行和房地产开发商共同签订城中旧村改建项目专项资金监管协议，各尽其责，确保专款专用。
各监管金融机构应当按照开发商承诺书的承诺进行资金监管。有关各方发现开发商不兑现承诺的情况，监管银行应立即停止资金发放，有关各方可以依法追索。
凡是旧村有空地的，应当优先建设回迁房，待回迁房建成后方可拆除旧村房；凡是没有空地用于建设回迁房的，必须确保有足够的回迁房建设及拆迁补偿资金，并纳入市改建办专户监管后，才能拆除旧村房；没有足额的拆迁补偿资金保障也没有空地可用于回迁房建设的，不得拆除旧村房，有关部门不予颁发《城市房屋拆迁许可证》。
(二)加强对开发项目中回迁房和商品房开工的管理。
市改建办要加强对开发商经营自有资金的监管，严禁商品房建设占用回迁房拆迁补偿资金。对于自有资金仅够用于拆迁补偿和回迁房建设的，市改建办不得批准商品房项目同步开工。
(三)严格控制开发商使用拆迁补偿资金收购回迁房。
开发商承诺的自有资金，必须优先保证留足回迁房建设及拆迁补偿资金。对开发商用剩余资金回购回迁房的，必须报市改建办批准。
(四)加强对旧村改造项目补偿商品房开发用地的管理。
对尚未建成回迁房的，补偿给开发商的商品房用地，暂不予以登记发证，且不得转让。
对此前已经办理了产权登记发证手续的，除经市改建领导小组批准已用于抵押贷款用途，并遵循本文的有关规定以外，其余已发出的商品房开发用地的产权证书，由市改建办会同市房地产登记中心按本文规定重新审核，提出处理意见，报市改建领导小组批准执行。
(五)加强对城中旧村改造补偿的商品房用地抵押贷款资金的监管。
确保回迁房建成及补偿资金足额到位，市改建办设立专户，对上述抵押贷款的资金使用进行监督，贷款银行和开发商应当出具书面承诺，保证将该贷款资金优先用于回迁房建设及补偿资金的支付。没有上述保证措施的，市改建办不予批准，市房地产登记中心不予办理抵押登记。
(六)拆迁补偿容积率，市改建办要认真核实，严格管理，确保补偿原地消化。
(七)加强改建项目中商品房预售的监管。
凡回迁房尚未建成的，相应商品房项目不得发放预售许可证，开发商也不得在没有预售许可证的情况下进行广告宣传和实施内部认购。对于符合商品房开工条件的，必须在已确定回迁房的总面积和具体座落，被拆迁人已得到妥善安置后，市改建办才能予以批准申请预售许可证。在回迁房没有按时完成交付使用的情况下，开发商不得拒绝被拆迁人申请改用已建成的商品房回迁安置。
以上意见，请认真贯彻执行。
珠海市人民政府
二○○三年四月二十三日
