青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见

为进一步深化住房制度改革，盘活存量，拉动增量，促进房地产二、三级市场联动和住房流通，适应居民改善居住条件的需要，根据国家和省有关规定，结合本市实际，现就已购、可购公有住房上市交易试点制定本意见。
　　一、凡在本市四方区、李沧区和胶南市范围内的已购、可购公有住房上市交易的，适用本意见。

　　二、本意见所称已购公有住房上市交易，是指居民将其按房改政策已经购买的公有住房(以下简称已购公房)依照本意见出售、出租、赠与、交换、抵押等行为。
　　本意见所称可购公有住房上市交易，是指居民将其承租的符合房改出售条件但尚未购买的公有住房(以下简称可购公房)依照本意见出售和交换等行为。

　　三、青岛市房产管理局是本市已购、可购公房上市交易的行政主管部门
　　青岛市房产管理局房产监理处和胶南市房产管理部门是已购、可购公房上市交易的行政管理部门(以下简称交易管理部门)，分别负责四方区、李沧区和胶南市范围内已购、可购公房上市交易的具体管理工作。

　　四、已购、可购公房上市交易应遵循自愿、公平、等价有偿和合法的原则。
　　已购、可购公房上市交易后，该户居民不得再向单位申请分配住房或购买成本价房等享受政府优惠政策的住房。

　　五、符合下列条件之一的已购、可购公房可以上市：
　　(一)以房改标准价购买公房后住满5年的；
　　(二)以房改标准价购买公房后未住满5年，但已通过补交差价等形式过渡为房改成本价的；
　　(三)以房改成本价或以解困等其他政府优惠形式核定的成本价购买的；
　　(四)按棚户区拆迁改造政策购买安置房屋获得完全产权的；
　　(五)居民承租的符合房改出售条件的。

　　六、已购、可购公房有下列情况之一的，不允许上市：
　　(一)机关办公区内和学校教学区内的；
　　(二)已列入规划改造范围且户籍已被冻结的；
　　(三)改变使用性质的；
　　(四)住房上市后会造成原使用人住房困难的(低于本市人均居住面积现行标准)；
　　(五)法律、法规、规章限制交易和市政府认为不应当交易的。

　　七、已购公房上市交易必须同时具备以下条件：
　　(一)已取得房屋所有权证和国有土地使用证；
　　(二)符合本意见第五、六条的有关规定；
　　(三)经同住成年人(指同户籍常住完全民事行为能力人下同)和已购公房共有权人(无共有权人的除外，下同)书面同意；
　　(四)经房屋所在地交易管理部门确认；
　　(五)法律、法规和规章规定的其他条件。

　　八、可购公房上市交易必须同时具备以下条件：
　　(一)具有合法的公房租赁关系，所租住公房符合房改出售条件；
　　(二)符合本意见第五、六条的有关规定；
　　(三)已落实可购公房上市交易的对方当事人，按房改政策购买可购公房和该可购公房上市交易行为同步进行；
　　(四)经同住成年人书面同意；
　　(五)法律、法规和规章规定的其他条件。

　　九、已购公房上市出售、赠与或交换的按下列程序办理：
　　(一)申请确认：由已购公房所有权人持房屋所有权证和国有土地使用证及身份证和户籍证明，到房屋所在地交易管理部门填写已购公房上市交易确认申请表，并提交同住成年人和房屋共有权人同意该房屋上市的证明材料，办理已购公房上市交易确认手续。
　　(二)签订合同：由交易(赠与)双方当事人签订青岛市已购公房上市交易合同(赠与书)。
　　(三)交易审核：由交易双方当事人持户口簿、身份证(系法人的，持营业执照副本)和交易合同(赠与书)到房屋所在地交易管理部门填写已购公房上市交易(赠与)过户审核表，并提交以下有关材料，办理交易审核手续：
　　1．由已购公房所有权人提交经确认的已购公房上市交易确认申请表；
　　2．已购公房上市交换，所换房屋为已购公房的，由该已购公房所有权人提交经确认的已购公房上市交易确认申请表；所换房屋为私房的，由该私房所有权人提交所换房屋的房屋所有权证和国有土地使用证以及同住成年人和房屋共有权人同意交换房屋的证明材料；所换房屋为在售商品房的，由商品房销售单位提交房屋建设及销售的有关证明材料；
　　3．房产交易行政主管部门认为需要提交的其他材料。
　　(四)登记过户：经审核允许成交的，由交易双方当事人共同向房产管理部门和土地登记管理部门申请办理权属登记手续，按规定缴纳有关税费后，领取房屋所有权证和国有土地使用证。

　　十、可购公房上市交易，按下列程序办理：
　　(一)签订合同：由可购公房承租人按房改政策规定与可购公房所有权人签订青岛市公房出售合同，并与上市交易当事人签订青岛市可购公房上市交易合同；
　　(二)交易审核：由交易当事人持户口簿、身份证(系法人的，持营业执照副本)、售房单位原国有土地使用证和公房出售合同、上市交易合同到房屋所在地交易管理部门填写可购公房上市交易过户审核表，并提交以下有关材料，办理交易手续：
　　1．由可购公房承租人提交其承租房屋的合法证明和同住成年人同意购房上市交易的证明材料。
　　2．可购公房上市交换，所换房屋为已购公房的，由该已购公房所有权人提交经确认的已购公房上市交易确认申请表；所换房屋为私房的，由该私房所有权人提交房屋所有权证和国有土地使用证以及同住成年人和房屋共有权人同意交换房屋的证明材料；所换房屋为在售商品房的，由商品房销售单位提交房屋建设及销售的有关证明材料；
　　3．房产交易行政主管部门认为需要提交的其他材料。
　　(三)登记过户：经审核允许成交的，由当事人按合同结算有关价款，并向房屋所在地房产管理部门和土地登记管理部门申请办理权属登记手续，按规定缴纳有关税费后，领取房屋所有权证和国有土地使用证。

　　十一、已购、可购公房上市出售的，对售房人按有关规定征收税费(含营业税、城市维护建设税、教育费附加等)，并按售价的1％征收土地收益金。
　　已购、可购公房上市交换的，对取得交换差价收入的一方以差价为基数按上款规定征收税费。
　　已购公房赠与他人或因抵押而发生权属变更的，按本条第一款规定对受赠与人或抵押人(按房屋评估价，下同)征收税费。
　　已购公房上市出租的，其税费征收按有关规定执行。

　　十二、已购、可购公房上市交易过程中，印花税和契税按有关规定征收。
　　已购、可购公房上市出售的，其交易手续费按售价的0．5％收取，由买卖双方分担。
　　已购、可购公房上市交换的，其交易手续费按交换差价的0．5％收取，由交换双方分担。
　　已购公房赠与他人的，其交易手续费按评估价的0．5％收取，由受赠与人负担。
　　已购公房出租或抵押的，其手续费按租金收入或抵押房产评估价的0．5％收取，由出租人或抵押人负担。

　　十三、已购、可购公房上市出售过户之日起六个月内新购进住房的，对原售房收入中用于新购房款的部分免收(退还)本意见第十一条第一款规定的税费；同时，按新购住房支付款高于原售房收入的差额征收契税和交易手续费。

　　十四、已购、可购公房上市交易过程中，当事人应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。如实申报成交价格的，按成交价征收有关税费；当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格时，应按规定到房产评估机构进行评估(评估费用由当事人承担)，并按评估价征收有关税费。

　　十五、以房改标准价购买的公房上市交易后，其收益依法缴纳各项税费后与购房时的标准价(不扣除购房时的各种折扣)之差，即增值部分，由原公房买卖双方按产权比例分成。
　　以房改标准价购买的公房，若购房时超标部分已按规定超标价购买，超标部分依法缴纳各项税费后的增值全部归购房居民所有。

　　十六、以房改成本价购买的公房进入市场后，其收益依法缴纳各项税费后的增值部分全部归原购房居民所有。

　　十七、已购、可购公房上市交易后，其售后管理仍按国家有关规定执行。因上市交易发生房屋权属转移的，房屋共用部位的维修基金本息按规定随同房屋过户交割。待办理房屋权属转移登记后，维修基金转移到新的房屋所有权人名下。

　　十八、本意见自发布之日起施行。