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市建委：?
沪建研(93)365号文悉。经市人民政府研究，同意你委《关于继续简政放权，完善土地批租两级管理的请示》，请会同有关部门认真组织实施。??
一九九三年六月二十八日
附：上海市建设委员会关于本市土地批租继续简政放权、完善两级管理的请示
沪建研(1993)第365号
市人民政府：?
小平同志视察南方重要讲话发表之后，本市进一步加快了改革开放的步伐，通过简政放权，充分发挥市和区县两级政府的积极性，以土地批租带动旧区改造和新区开发取得了显著的成绩。
一、基本情况
1992年本市共批租土地201幅，出让面积2010公顷，其中市区135幅(内含旧区改造95幅)，出让面积158公顷(涉及旧区改造92公顷)，批租地块可新建各类建筑894万平方米。收取出让金总额266亿美元和153亿元人民币。市区135幅土地需拆迁居住房屋12516万平方米，其中危房、棚户、简屋7154万平方米，占572%。土地批租的价格，楼面价最低为每平方米350美元，最高为888美元(折合成土地价格每平方米2000-7000美元)。?
土地批租的发展对本市的城市建设和经济发展起了较大的推动作用，主要表现在：土地批租推动了浦东新区的成片开发，有利于改善投资环境，加快浦东开发；批租收入主要用于居民、单位的动迁和市政公用设施建设，从而为积累城市建设资金开辟了新的渠道；通过土地批租为旧区改造引入了外资，有利于加快旧区改造的步伐；土地批租使土地级差效益得以发挥，有利于调整城市布局，改善市容环境；同时，批租地块将新建商业和办公建筑，有利于房地产业、商业等第三产业的发展。但是，1992年的土地批租工作也存在不足之处：一是批租地块布局上比较分散，给市政配套带来一定的难度；二是用于拆迁安置的房源准备不足，在开始动拆迁的14925户中，一次性安置的只占3664%；三是协议批租地块数量较大，透明度不高；四是宏观调控跟不上形势的需要。这些都需要在今年工作中努力加以改进。?
二、继续简政放权、完善两级管理?
1993年土地批租工作要进一步贯彻市委、市府领导的讲话精神，继续简政放权，完善“两级政府、两级管理”，充分调动区、县的积极性；同时加强市的调控职能，加强宏观指导，更好地为基层服务，为经济发展服务。?
1、继续向区、县明责放权，具体内容是：?
(1)浦东新区和6个郊县(南汇、松江、金山、青浦、奉贤、崇明)的批租工作，从确定出让地块，受让人、出让金额直至签订出让合同和发放土地使用证均由新区和县政府自行办理。?
(2)浦东新区和6个郊县批租土地的出让金，除其中的5%缴中央财政部分应按月及时缴市财政之外，全部留有关区、县财政，用于批租土地的动拆迁、市政配套和区、县范围内的基础设施建设和土地开发。?
市政府除对全市性大市政和全市性公用事业源的建设外，区、县范围内的市政配套工程，均由区、县自行负责。?
(3)中心城10个区和近郊3个区(宝山、嘉定、闵行)土地批租的程序和审批权限，仍按1992年办法执行。土地批租出让金的分成比例为区留85%，市得15%。?
13个区内的市属单位土地批租工作，原则上由市操作，如区和市双方协调一致，该地块的批租工作也可以由区办理。市属单位批租土地的出让金分成比例仍为市得30%，单位得70%。?
出让地块中如既含有旧区改造又含市属和市属以上单位，出让金分成比例可以用地面积分别计算。?
2、为加强业务指导和宏观调控，对各区、县的土地批租工作提出如下要求：?
(1)制定土地年度供应计划。各区、县应按季向市批租办报送批租计划，待全市平衡后，以指导性计划下达执行，从而便于控制总量，有利于引导市场。?
(2)合理确定批租地块。各区、县进行土地批租须结合旧区改造；外商从事内销商品房开发经营，原则上限于旧区改造范围，并待具体规划制订公布后实施；市属企业进行土地批租范围限于因“三废”污染环境、产业结构调整和其它应规划要求等原因，需搬迁而腾出的土地。批租地块的用地性质，中心区以商业、旅馆、住宅和办公楼为主；近郊3区和郊县以工业用地为主，可以兼有一些旅游和其他用地。?
(3)批租方式上以招标为主，当前兼有招标和协议批租，招标地块应占总量的三分之一以上，坚持“投标一块，才能协议二块”的原则。?
(4)做好基础设施配套工作。各区、县不宜在无市政配套条件的地块进行土地批租；对在建和已建的安置房屋，应严格按照有关配套建设的规定，配好各类公建设施，如全部配套一时有困难的，应明确规定限时配齐配足，如果水、电、煤(煤饼供用)不能保证的，一律不得安置拆迁户。各区、县应将基地及其安置房屋市政配套落实情况定期上报市有关部门备案。?
(5)居民动迁一次性安置比例应达到60%以上，临时过渡时间不得超过一年半。?
(6)市土地局应加强分类指导，搞好地价的宏观调控，对郊县提出具有指导性基准的地价供参考，各县应根据具体情况决定出让地块的地价。?
市土地局应做好市区范围内已批租地块分布图和可批租及不允许批租地块分布图供各区参考。?
(7)市土地局要加强对出让合同的管理，提供规范化的合同文本，尤其对缴款期、开工期、竣工期以及合同中其他有关条款的执行情况要加强业务指导。?
(8)郊县自行办理签约后，批租地块的合同文本和其他有关资料，应按月送市土地局归档，并每月报送批租地块的统计报表，以便及时掌握批租情况。?
(9)批租地块的房地产登记，仍统一由市负责，由土地受让人按规定，向市房地产登记处办理登记手续。?
(10)已出让的地块经规划批准增加容积率的，需按规定补付地价，有关手续仍按原程序办理，补付地价的分成亦按原比例处理。?
(11)根据土地批租工作需要，由市统一组织业务培训，以提高工作人员的素质。?
3、为使房地产市场运作有序，形成企业、个人依法经营，政府依法管理的局面，需要完善的法规作保障。本市在规范房地产市场运作和土地批租方面已有一定的法规、规章基础，但随着土地使用制度改革的深入、房地产市场的发展，这些规章已显得不够完全、完善，需要补充、修改。为此，今年除已完成上报市府的《上海市土地使用权出让、转让办法(修订)》、《上海市房地产抵押管理办法》、《上海市外商投资建设内销商品房若干规定》三个规定外，拟在年内修改、制定17件法规、规章。包括市规划局负责制订的《上海市城市国有土地出让、转让规划管理若干规定》和《上海市城市规划管理技术规定(修订)》二件；市土地局负责制订的《上海市土地管理法实施办法》、《上海市房地产评估办法》二件；市房管局负责制订的《上海市房地产交易管理办法》、《上海市房地产登记管理办法(修订)》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则(修订)》三件。上述办法计划今年7月份上报市府，争取年内陆续出台。?
以上请示妥否，请批复。??
一九九三年五月十二日
