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各区县建委、房管局，各物业服务企业，各有关单位：
现将《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
二〇〇九年六月二日
北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法
第一条 为加强物业服务市场监管，完善物业服务市场(以下简称物业企业)准入和清出机制，推进本市物业服务行业诚信体系建设，根据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内，三级(含三级)以上物业企业资质的动态监督管理。
第三条 北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)建立全市统一的物业企业资质动态监管平台，依据法律、法规、规章和规范性文件的相关规定，制定《物业服务企业违法违规行为记分标准》(以下简称《记分标准》)，市住房城乡建设委和区县房屋行政管理部门采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，对物业服务活动进行检查、处理、记分，并按照积分对物业企业做出相应处理。《记分标准》将根据法律法规和政策变化适时完善调整。
第四条 市住房城乡建设委和物业项目所在地区县房屋行政管理部门对物业企业违法违规行为进行行政处罚、处理时，应依据《记分标准》进行记分，并在做出行政处罚、处理之日起5日内将行政处罚、处理和记分情况上传至物业企业资质动态监管平台。
物业项目所在地区县房屋行政管理部门可以委托街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会对辖区内的物业服务行为进行监督检查，街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会对于检查发现的违法违规行为可以提出处理和记分的初步意见，报物业项目所在地区县房屋行政管理部门进行处理，物业项目所在地区县房屋行政管理部门应及时核查并做出相应处理和记分。
第五条 市住房城乡建设委通过物业企业资质动态监管平台进行记分累积，并根据企业不同的积分结果，移交物业企业注册地区县房屋行政管理部门做出相应处理或直接处理，同时依照有关规定予以公示。
第六条 物业企业记分周期为每年元月1日至12月31日，记分周期届满，重新记分。原年度积分记入物业企业信用档案。
企业被降低资质等级的，当前积分记入该企业的信用档案，并重新记分。
第七条 根据物业企业积分，分别进行以下处理：
(一)积分低于-6分时，由注册地区县房屋行政管理部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加本市及全国示范项目考评；
(二)积分低于-9分时，由注册地区县房屋行政管理部门约谈该企业的法定代表人，予以行政告诫，一年内该企业物业服务资质不得升级；同时核查企业的资质条件，不符合资质条件的，责令限期整改，整改期间该企业不得承接新物业项目。
(三)积分低于-12分时，市住房城乡建设委核查该企业的资质条件，该企业一年内不得承接新物业项目；不符合资质条件的，依法降低资质等级或吊销资质证书。
上述处理措施中，依法应当由住房和城乡建设部核查资质条件、降低资质或吊销资质证书的(一级资质企业)，由市住房城乡建设委将违法违规行为和处理建议上报住房和城乡建设部。在做出处理决定之前，限制该物业企业在京承接新物业项目，一年内不得参加国家示范项目考评，并予以公示。
第八条 物业企业获得市级物业管理奖励的一次加3分，获得区级物业管理奖励的一次加2分；物业项目获得国家示范项目一个加3分，获得市级示范项目一个加2分；复验通过的，按年度加分。
第九条 物业企业的加分不冲抵物业企业违法违规行为的积分，但可与积分相加，相加后总分值高于零分(不含零分)的，可以作为物业企业优良或良好业绩记入该企业的信用档案。
同时，总分值作为物业企业资质升级条件之一：
(一)三级升二级的，记分时间满2年且总积分高于零分；
(二)二级升一级的，记分时间满3年且总积分高于零分。
第十条 本办法实施后新设立、申请资质升级的物业企业，需具有一定数量取得《中华人民共和国物业管理师注册证书》的专业人员。其中，一级物业企业不少于5人；二级物业企业不少于3人；三级物业企业不少于1人。
第十一条 本市将对物业项目负责人实施规范化管理，具体办法另行制定。
第十二条 市住房城乡建设委、区县房屋行政管理部门发现物业服务企业存在违法违规行为的，应当及时处理并记分；有关单位及其执法人员有下列行为之一的，市住房城乡建设委将通报批评，情节严重的将按照有关规定追究责任：
(一)收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报后，不按规定履行调查、处理职责的；
(二)应当处理而未进行处理的；
(三)对处理情况故意隐匿不报的；
(四)做出的处理决定违法或明显不当的；
(五)未按照《记分标准》记分或未按照本办法规定的程序报送记分的。
第十三条 在本市承接物业项目的外埠物业企业的动态监管，参照本办法执行。
第十四条 本办法自2009年6月1日起施行(半年之内，只积分不处理，不记入信用档案)。原北京市建设委员会发布的《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》(京建物[2006]666号)第三、四条规定不再执行。
附件：物业服务企业违法违规行为记分标准
行为类别 |
不良行为代码 |
违法违规行为 |
认定依据 |
处理处罚依据 |
处理处罚 |
分值 |
|
资质管理 |
FWY101001 |
超越资质等级承接物业管理业务 |
《物业服务企业资质管理办法》第四条 |
《物业服务企业资质管理办法》第十九条 |
警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款 |
-2分 |
|
资质管理 |
FWY101002 |
出租、出借、转让资质证书 |
《物业服务企业资质管理办法》第十三条第一款 |
《物业服务企业资质管理办法》第二十条 |
-6分 | |
|
资质管理 |
FWY101003 |
不按规定及时办理资质变更手续 |
《物业服务企业资质管理办法》第十五条 |
《物业服务企业资质管理办法》第二十一条 |
责令限期改正，可处2万元以下的罚款 |
-1分 |
|
资质管理 |
FWY101004 |
以欺骗手段取得物业管理资质证书 |
《物业管理条例》第三十二条 |
《物业管理条例》第六十条第二款 |
没收违法所得，处5万元以上20万元以下的罚款，并吊销资质证书 |
-12分 |
|
资质管理 |
FWY101005 |
聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 |
《物业管理条例》第三十三条 |
《物业管理条例》第六十一条 |
责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款 |
-1分 |
|
行为管理 |
FWY102001 |
前期物业管理招投标中，物业服务企业未依法通过招投标方式接管住宅物业项目或者未经批准擅自采用协议方式接管住宅物业项目 |
《物业管理条例》第二十四条 |
《物业管理条例》第五十七条 |
责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款 |
-2分 |
|
行为管理 |
FWY102002 |
未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途 |
《物业管理条例》第三十八条 |
《物业管理条例》第六十五条 |
责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款 |
10分 -3分 |
|
行为管理 |
FWY102003 |
物业服务合同终止时，物业服务企业不移交物业管理用房和有关材料 |
《物业管理条例》第三十九条第一款 |
《物业管理条例》第五十九条 |
不移交有关材料的，责令限期改正 |
-1分 |
|
逾期仍不移交的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款 |
-3分 | |||||
|
行为管理 |
FWY102004 |
物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人 |
《物业管理条例》第四十条 |
《物业管理条例》第六十二条 |
责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书 |
-6分 |
|
行为管理 |
FWY102005 |
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途 |
《物业管理条例》第五十条 |
《物业管理条例》第六十六条第(一)项 |
责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。 |
-3分 |
|
行为管理 |
FWY102006 |
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益 |
《物业管理条例》第五十一条 |
《物业管理条例》第六十六条第(二)项 |
-2分 | |
|
行为管理 |
FWY102007 |
擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 |
《物业管理条例》第五十五条 |
《物业管理条例》第六十六条第(三)项 |
-2分 | |
|
行为管理 |
FWY102008 |
挪用住宅专项维修资金 |
《物业管理条例》第五十四条第二款 |
《物业管理条例》第六十三条 |
追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款 |
-6分 |
|
行为管理 |
FWY102009 |
不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的 |
《物业服务企业资质管理办法》第四条 |
《物业服务企业资质管理办法》第十一条 |
一年内不予核定资质等级 |
-1 |
|
行为管理 |
FWY102010 |
擅自停水、停电 |
《物业服务企业资质管理办法》第四条 |
《物业服务企业资质管理办法》第十一条 |
-3分 | |
|
行为管理 |
FWY102011 |
物业服务过程中，发生重大责任事故的 |
《物业服务企业资质管理办法》第四条 |
《物业服务企业资质管理办法》第十一条 |
-3分 | |
|
行为管理 |
FWY102012 |
发现装修人或者装修企业违反有关装饰装修规定的行为不及时向有关部门报告 |
《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条 |
《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条 |
给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款 |
-1分 |
|
行为管理 |
FWY202001 |
前期物业管理招投标中，以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标 |
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款 |
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款 |
该项目不记入企业在管项目总面积，不得承接新项目 |
-3分 |
|
行为管理 |
FWY202002 |
前期物业管理招投标中，向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标 |
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第四款 |
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第四款 |
-3分 | |
|
行为管理 |
FWY202003 |
未按服务合同约定进行房屋防汛管理工作 |
《北京市城镇房屋防汛管理办法》第十二条 |
《北京市城镇房屋防汛管理办法》第二十六条 |
责令改正 |
-1 |
|
行为管理 |
FWY202004 |
物业项目交接过程中，拒不撤出或强行接管，造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣 |
《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第十二条第二款 |
《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第十二条第二款 |
停止该企业资质并限期整改，整改期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标 |
-6分 |
|
行为管理 |
FWY202005 |
住宅物业服务未达到《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》 |
关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知第一条 |
关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知第三条 |
责令其限期整改； |
-1分 |
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整改后不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级 |
-3分 | |||||
|
行为管理 |
FWY202006 |
未按规定在北京建设网填报《北京市物业管理基本情况调查系统》 |
《关于落实<北京市物业管理基本情况调查制度>的通知》第一条 |
《关于落实<北京市物业管理基本情况调查制度>的通知》第四条 |
责令限期整改，予以网上公示 |
-1分 |
