发布文号: 阿府办发[2010]32号
阿坝州人民政府办公室关于做好汶川地震城镇居民住房重建有关工作的通知
|
各县人民政府，州直有关部门，卧龙管理局： 为认真贯彻落实《四川省人民政府办公厅关于做好汶川地震城镇居民住房重建有关工作的通知》（川办发〔2010 〕84号）精神，加快推进汶川地震城镇居民住房重建，切实做好安居住房价格管理、公房重建及非住宅房屋重建等工作，结合《四川省人民政府关于印发四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案的通知》（川府发〔2008〕35号）和省物价局、省建设厅、省财政厅《关于作好汶川地震灾后城镇安居住房和廉租住房价格管理的通知》（川价发〔2008〕237号）有关规定，现就做好汶川地震城镇居民住房重建有关工作通知如下。 一、加强城镇重建住房价格管理 （一）安居住房销售价格管理 安居住房是指向地震灾害中住房毁损（居民自有产权住房倒塌或严重破坏不可修复）导致无房可住的城镇受灾家庭，以及租住住房毁损导致无房可住的当地城镇户 籍家庭出售、出租的住房。安居住房每套建筑面积控制在40～80平方米，以60平方米左右的中小户型为主，每户限购买或租赁1套。安居住房的建设和价格管 理参照经济适用房政策。安居住房建设用地实行行政划拨方式供应，由政府组织建设。考虑各县住房建设的成本差异，安居住房价格由各县人民政府发展改革委（物 价主管部门）会同城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门确定并向社会公布，并报州人民政府备案。安居住房产权和上市交易管理，按照经济适用住房的有关 规定执行。 1.安居住房的成本构成及销售价格 安居住房成本构成按以下八项因素进行核算： （1）划拨土地费用。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 （2）前期工程费用。开发项目前期工作所必须发生的费用，包括规划、勘察设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等费用，勘察设计和前期工程费依据规划、勘测设计合同及实际发生的前期工程费用计算。 （3）房屋建筑安装工程费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。建筑安装工程费依据施工图预（决）算计算。 （4）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）。指与安居住房同步配套建设的小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通风、照明、 排污、排水、园林、环卫、绿化等公共基础设施建设费用。以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费，如物业管理用房、 公共停车棚、公厕等。住宅小区基础设施建设费依据批准的小区规划和施工图预（决）算计算。 （5）管理费。指建设单位为安居住房建设组织所发生的费用，按照不超过上述1至4项费用之和的2%计算。 （6）贷款利息。按照安居住房建设筹措资金所发生的贷款利息计算。 （7）行政事业性收费及政府性基金。安居住房建设及受灾居民购买安居住房，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。（免收的全国性行政事业性收费包括 防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目。免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散 装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。免收的省级行政事业性收费包括房屋所有权登记证书和土地 使用权登记证书一次性工本费、房屋产籍查询费、房屋安全鉴定费等项目。） （8）利润。政府直接组织建设的安居住房项目不计利润；政府委托房地产开发企业开发建设的安居住房项目利润，按上述1至4项费用之和为基数核算，不得高于3%。 安居住房价格由各县发展改革委（物价主管部门）会同城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门核定安居住房项目的基准销售价格，每套安居住房的具体售价 由开发建设单位核定。项目基准价格和每套安居房价格销售前均应向社会公布。同一安居住房小区内各住宅楼的位置差价代数和应为零，同一幢住宅楼内楼层差价代 数和、朝向差价代数和应为零。 安居住房价格计算： （1）基准价=建设总成本÷建设总面积。 （2）浮动幅度（利润）：上浮不得超过3%，下浮不限；政府直接组织建设的不得上浮。 （3）最高销售均价=基准价×（1＋3%）。 2.税金 安居住房享受税收优惠，按相关规定执行。安居住房免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税，所签订的建筑安装、销售、租赁合同，免 征印花税。受灾居民购买安居住房，按法定税率减半征收契税。国家和省对安居住房税收政策有调整的，从其规定。行政事业性收费和政府性基金一律免收，任何单 位和部门不得新增或变相新增收费项目。 3.下列费用不得计入安居住房价格 （1）安居住房开发区域内营业性用房和设施的设计及建设费用及应分摊的各种费用。 （2）建设单位留用的办公用房、自己经营的房屋设计、建设费用及应分摊的各种费用。 （3）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 （4）其它不能计入安居住房价格的费用。 4.基准价审批程序 （1）建设单位取得安居住房预售许可证后，到当地物价部门申领《安居住房基准价、最高销售均价报批表》，并报送相关文件、资料。 （2）建设单位按规定填写《安居住房基准价、最高销售均价报批表》，并附上相关资料，由具有相应资质的造价机构审核后报当地发展改革（物价主管部门）、城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门审批。 （3）发展改革委（价格主管部门）会同城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门审批后，向建设单位发出《安居住房基准价、最高销售均价批准书》。安居住房实行成交价格备案制度，建设单位将安居住房销售的成交价格报当地发展改革（物价主管部门）、城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门备案。 （二）安居住房的租赁价格和构成 1.安居住房租赁价格执行成本租金，原则上由安居房的维修费、管理费、折旧费、利息、税金构成。 （1）维修费是指维持安居房在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护等费用，包括日常维修和大修理费用。 （2）折旧费是指所建安居住房在预定使用期限内的平均折旧率。 （3）管理费是指实施安居住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。 （4）利息是指按照安居住房建设筹措资金所发生的贷款利息。 （5）税金按税务部门对安居房的有关规定执行。 2.安居房租赁价格，由各县城乡建设住房（房地产主管部门）会同发展改革（物价主管部门）、财政部门确定。确定安居房租赁价格，应当遵循公开、公平、公正的原则，充分听取社会各有关方面的意见。 3.安居房租赁，出租方和承租方应按照《合同法》及相关政策规定，签定租赁合同，明确租赁事项。 4.安居住房租赁价格执行成本租金。对经济条件差、支付成本租金有困难的受灾居民，地方政府可予以租赁补贴或实施租金减免政策。补贴标准原则上不高于当地市场平均租金水平的40%，补贴面积最高不超过60平方米，具体补贴办法由各县人民政府制定。 下列人群可以免收租金或租金减免：县以上民政部门认定的“三无”家庭，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人（抚养人、扶养人）的家庭，军烈属、省级 以上劳动模范、五保户、承租户户主为残疾，并领取了有关证书的，免收租金。城市低收入家庭、承租人的配偶或直系亲属领取了残疾证的、承租人或直系亲属因患 重大疾病或长期患病，造成生活困难的，承租人或直系亲属因家庭出现突发事故等特殊情况，造成生活困难等群体可享受租金减免，具体的减免办法与标准由各县人 民政府制定。 （三）廉租住房租赁价格管理 1.各县政府应当采取措施，加大廉租住房保障力度。廉租住房可集中新建，或在经济适用住 房、安居住房或普通商品住房建设项目中配建。地震灾区廉租住房优先供应住房毁损的城镇“三无”家庭和最低收入家庭。廉租住房按照国家现行政策实行土地行政 划拨，税费减免，由政府组织建设，实行低租金标准。廉租住房每套建筑面积应当控制在40平方米左右，不得超过50平方米。 2.廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。廉租住房租金标准原则上由房屋的日常维修费和管理费两项因素构成，并与承租对象的经济承受能力相适应。 （1）维修费是指维持廉租住房在日常使用所必须的修理、养护等费用。 （2）管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。 3.廉租住房租金水平按下述标准控制：承租对象家庭人均月租金支出最高不得超出当地城镇低保标准的10%。 （1）县以上民政部门认定的“三无”家庭，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人（抚养人、扶养人）的家庭免收租金。 （2）最低收入（低保）居民家庭人均月租金支出不得高于当地城镇低保标准的5%，特别困难的可免收租金。 （3）低收入居民家庭人均月租金支出不得高于当地城镇低保标准的10%。 （4）各县应充分听取社会各有关方面的意见，按照以人为本、民生优先，尽量减轻保障对象特别是受灾保障对象的经济负担的原则，制定廉租住房租金标准，已 确定的租金标准低于上述规定标准的，可按原标准执行，不得再提高。高于上述规定标准的，应立即按本意见要求进行调整。各县制定的廉租住房租金标准，应当在 媒体上公布，并通过政府公报、政府网站或政府信息公告栏等方式进行公示。 （四）安居住房的销售（租赁）价格和廉租住房租金标准按照具体销售价 格和租金标准由各县发展改革（物价主管部门）、城乡建设住房（房地产主管部门）、财政部门确定报县人民政府审批后向社会公布。凡未按规定公布安居住房的销 售（租赁）价格和廉租住房租金标准和不符合规定的，要立即整政，在11月30日前公布，并将公示公告情况报州人民政府。安居住房的销售（租赁）价格和廉租 住房的租金标准一经公布，任何单位和个人不得擅自调整。确需调整的，应报原审批部门批准，并向社会公布。 二、为公房承租户提供必要帮助 （一）公房是指由政府、国有企事业单位投资建设（购买）的住房，一般分为政府直管公房和单位自管公房。在公房未按房改政策出售之前，住房的产权归政府或国有单位所有。 （二）公房在汶川地震中受损的，公房管理单位在维修加固后，按照租赁合同，由原居住家庭继续承租，对承租户不给予重建资金补助。公房维修加固所需资金可在省与各地的灾后重建城镇住房重建结算结余资金中包干安排。 （三）公房在汶川地震中毁损需重建的，可由管理单位按原房屋性质和规模组织重建，继续履行原租赁关系。符合重建规划的，经县人民政府批准，可由单位组织 原址重建后按安居住房有关政策出售或出租给原居住职工家庭；单位不组织重建的，可由政府为原居住职工家庭提供安居住房或廉租住房。住房毁损的职工家庭享受 资金补助及建房税费减免和房价政策性优惠等补助政策，单位不得提高资金补助标准，不得将系统内对口援建的资金和其它资金用于住房建设和发放资金补助，重建 住房建筑面积不得突破原毁损住房建筑面积标准。原职工住房困难需要改善的，经批准可适当增加重建住房建筑面积，但不得超过安居住房面积控制标准。 （四）对长期租住公房且符合房改政策，但因各种原因未参加房改的职工家庭，所租住公房毁损后，允许地方政府对其落实房改政策，完善相关手续，将公房产权 转化为房改房产权后，执行自有产权住房毁损重建的相关政策，并予以重建资金补助，所需资金在省与各地的结算结余资金中包干安排。对临时、过渡性租住公房以 及不符合房改政策的居民家庭，不能通过房改转化公房的产权关系，不给予重建资金补助。 三、积极支持毁损非住宅房屋重建 （一）非住宅房屋主要指个体工商户、私营企业的生产厂房、营业用房或办公用房。因灾毁损的非住宅房屋重建可参照灾后城镇住房重建，享受相关税费减免和信贷支持政策。灾区政府对非住宅房屋重建应予以支持和帮助。 1.税收优惠。灾后重建房屋免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税，所签订的建筑安装、销售、租赁合同，免征印花税。对在地震中损毁的应缴而未缴契税的房屋，不再征收契税。 2.减免行政事业性收费和政府性基金。对建设灾后重建住房和加固房屋，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。 3.信贷扶持。优先发放住房建设贷款。各商业银行对政府组织的住房恢复重建项目优先给予贷款支持，在贷款条件方面给予优惠。 （二）非住宅房屋重建的项目选址和工程建设必须确保地质安全，符合重建规划要求，严格执行抗震设防标准，按规定报批（规模以上重建项目须履行基本建设程序），确保工程质量安全。 （三）非住宅房屋原址重建的，可按原设计规模重建。在满足具体规划指标要求下，经批准，也可适当调整建设规模。其重建土地面积与震前相比有差异的，经相关部门批准后，根据原土地使用权取得方式，对多出或减少的面积实行新旧用地市场价值结算补差。 （四）非住宅房屋因地质灾害或规划等原因不能原址重建的，地方政府应根据当地市场需求和个体工商户、私营企业生产经营需要，统筹规划非住宅房屋的建设用地和建设规模异地重建。 （五）非住宅房屋异地重建的，原土地按《四川省人民政府关于汶川特大地震灾后恢复重建中土地权益保护的指导意见》（川府发〔2009〕10号）有关规定处置。 1.因地震引发的滑坡、崩塌、泥石流及堰塞湖等地质灾害导致土地权利消灭的，由州、县人民政府依法发布注销登记公告，公告期满后直接办理注销土地登记。 2.因规划调整等原因不能原址重建的，由政府依法收回国有土地使用权，根据原土地使用权取得方式划拨或出让一定面积土地，实行新旧用地市场价值结算补 差。因规划调整等原因不能原址重建的，且原土地使用权人又不愿进行土地调整的，可依法收回土地使用权，对权利人按原土地使用权不同取得方式依法给予补偿。 具体办法由各县人民政府依法制定。 四、工作要求 各县人民政府要加强领导，抓紧制定贯彻落实本《通知》的具体办法，于11月10日前将通知的贯彻落实情况报州政府并抄送州城乡规划建设和住房保障局。 二○一○年十一月二日 |
