发布文号: 京国土房管出[２００２]１１２１号
各区县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构，各相关单位：
根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发［２００２］３２号）要求，现将如何应用２００２年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。其中，基准地价级别范围以文字说明为准。
《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发［２００２］３２号）及本通知公布的内容共同构成完整的北京市基准地价更新成果。
附件１ 应用２００２年北京市基准地价测算宗地地价格方法
附件２ 北京市基准地价容积率修正系数表（略）
附件３ 北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）（略）
附件４ 北京市基准地价级别示意图：商业；综合；居住；工业（略）
附件５ 转发北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知
二○○二年十二月十七日
附件１
应用２００２年北京市基准地价测算宗地价格方法
（一）宗地价格的类型及计算公式
根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
１．商业、综合、居住用地
（１）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数
宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率
（２）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率
②当宗地容积率＜级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率／宗地容积率
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率
２．工业用地
（１）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
①当宗地容积率≥１时：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数
宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率
②当宗地容积率＜１时：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数／宗地容积率
宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数
（２）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥１时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率
②当宗地容积率＜１时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数／宗地容积率
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数
（二）宗地价格测算中有关参数的选取
１．宗地用途类别的确定
原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。
２．宗地地价区级别的确定
根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定，确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。
３．宗地基准地价水平的确定
基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。
基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。
４．期日修正系数的确定
期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数
５．年期修正系数的确定
其中，ｒ：土地还原利率 ｎ：宗地剩余使用年限 ｍ：法定最高出让年限
６．容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（Ｒ）， 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。
当Ｒ１＜Ｒ＜Ｒ２（Ｒ１、Ｒ２为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积率修正系数Ｘ：
Ｘ＝Ｘ１＋（Ｘ２－Ｘ１）×（Ｒ－Ｒ１）／（Ｒ２－Ｒ１）
Ｘ１是Ｒ１对应的容积率修正系数；Ｘ２是Ｒ２对应的容积率修正系数。
７．因素修正系数的确定
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：
其中ｋｉ：第ｉ种因素的修正系数。
８．其他情况修正
对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。
附件５
转发北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知
京政发〔２００２〕３２号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对１９９３年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下：
一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在１９９３年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。
二、基准地价一般由市政府每２年至３年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。
三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。
四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。
五、本通知自２００２年１２月１０日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔１９９３〕３４号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。
二〇〇二年十二月四日
