（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯！司划分为单元。

　　（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。

　　（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。

　　3.住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。

　　我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。

　　4.住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。

　　在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

　　5.居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。

　　（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。

　　估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。

　　（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。

　　（3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和；旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市管理条例》的规定，“作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。

（二）商业房地产

　　商业房地产包括商店（商场、购物中心、和市场等）、旅馆、、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。

　　1.商业房地产的特点。

　　（l）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

　　（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。

　　（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

　　（4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

　　2.影响商业房地产价格的主要区域因素。

　　（l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

　　（2）交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

　　3.影响商业房地产价格的主要个别因素。

　　（1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。

　　（2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

　　（3）楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

　　（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。

　　（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。

　　（6）储存空间。

　　（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。

　　（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。

　　（9）使用年限和折旧情况。

　　4.商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。

　　商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

　　对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。

　　（三）工业房地产

　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产