容积率是用地地块上的总建筑面积与用地面积之比值。它是影响地价的非常重要的因素,它的变化可导致地价成倍上升或下降。一般来说,地价变化与容积率成比例关系,即容积率大,则地价高,但个别时候也会出现地价随容积率增加反而降低的情况。
首先,容积率的大小决定了土地开发收益率的高低,从而影响到地价。
由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底,因而容积率与楼层数目并不完全相等,特别是某些地段,建筑物的建设规划要求留一部分空地,作为绿化用地或保证楼与楼之间的、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化,在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下,提高容积率指标,就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积,不仅能够增加销售收入,而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少,总成本降低;在一定程度上又获得更多的经济剩余,纯收益增加,地价上升;反之,容积率降低,土地开发收益降低,地价下降。
其次,容积率对地价作用的程度具有一定区域性。
容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大,容积率对地价的影响程度愈大,地价随容积率的变化幅度愈大;城市规模愈小,容积率对地价的影响愈小,许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外,同一城市不同区位容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异,从市中心到外围地区,容积率对地价的作用程度逐渐减弱。
第三,容积率对地价的影响具有分用途性。
在一个城市中,不同的用地类型,其容积率对地价影响程度也不一样,对商业用地地价影响最大,住宅用地次之,工业最弱,工业用地在很多情况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例,对同一幢建筑物而言,每平方米建筑造价是相同的,但建筑物在销售或出租时,各层的销售价格或租金却有较大差异,这主要是因为各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分配率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说,层次越高,其楼面地价越低,因而,随着楼层数的增高,地价分配率呈递减趋势。调查廊坊市不同楼层商业用房的租金情况,利用租金剥离法测算出每层楼面地价,进行年期修正后,得出各层楼面地价分配率.
第四,规划确定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。
从社会效益和环境考虑,大范围用地的总平均容积率越低,就越能提供优美、舒适的环境空间,但土地经济效益就相应地越低,地价总体水平越低;从经济效益和节约用地考虑,总平均容积率越高,土地使用强度越大,地价就越高,土地就越节约,但城市环境质量就会下降。另一方面,城市内分区片总平均容积率的高低分布决定了地价空间分布。
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