农村住宅法律地位评析

〖内容提要〗本文通过对农村住宅特殊的法律地位及形成原因的分析，提出在社会主义市场经济建设过程中，旧制度已暴露出诸多弊端。文章最后提出了我国农村住宅制度的改革思路——宅基地的农民个人所有化。

我国《宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权。”可见，公民的房屋作为一种所有权标的物，在我国有明确的宪法地位。但细加分析，相关部门法对农村住宅和城镇居民住宅却由不同的法律文件确立了不同的法律地位。

城镇居民住宅从产权取得、流转、担保到产权登记等均有完善的、系统的房地产法律明确其法律关系，房主拥有完全所有权，可以自由将房屋上市交易。而关于农村住宅的法律地位，相关法律规定很不完善，并且六十年代到八十年代的规定占了重要部分，尽管一九九八年修订土地管理法涉及农村宅基地问题，但基本内容与六十年代的规定一脉相承，而且相关的理论研究也很少提及。农村住宅似乎成了被法律遗忘的角落。这是农村住宅历史上在整个国民经济及社会生活中所处的地位决定的。我国社会已逐步进入转型时期，随着社会主义市场经济体制逐步确立，农村经济的快速发展以及城市化进程的不断加快，，研究并解决农村住宅的法律问题已迫在眉睫。

农村住宅法律地位分析

首先，农村村民对其住宅拥有所有权，可以占有、使用也可以出租、买卖。民法通则、继承法等都将房屋作为公民的一项所有权标的物。

第二，农村村民对其住宅拥有的是一种受限制的所有权。表现如下：

（一）没有完全的收益权，不可自由出租。将房屋租赁给他人以收取租金，这是对房屋行使收益权的主要表现形式。但农村村民不可自由出租其住宅，否则，不能再申请宅基地建房①。尽管有关法律规定明确了农民可以将其房屋出租，但由于有了上述限制，出租实质上难以实现，尤其在农民无法进城购房的过去②，出租更是不可能。

（二）不可自由买卖。根据土地管理法的规定，每个农户只能申请一处宅基地，因此买方必须是没有宅基地的农民；农村村民将住宅出卖后，不得再申请宅基地建房；另外，由于农村住宅使用的土地属于特定集体经济组织所有，农村住宅的买卖只能在同一集体经济组织成员内进行，否则，该集体经济组织将因该行为可能损害其利益而否认其效力，因此，有些地方法规或规章对此作出明确规定③。上述规定都是对农民自由买卖房屋的限制。

（三）不可设定抵押。担保法尽管没有明确禁止对农村住宅设定抵押，但从其列举的应办理抵押物登记的范围分析，该法是将农村住宅视作另类的。国家土地管理局1995年9月11日发布实施的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》及1997年1月3日发布实施的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中，在有关农村土地使用权抵押登记方面，规定了可用于抵押的集体土地使用权，只有两种情况即“乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的”和“以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权”，而且，上述土地抵押均须经所在土地所在者同意。可见，农村住宅范围的土地使用权是被排斥在抵押登记范围之外的，因此，农村住宅同样被排斥在可抵押的财产之外。另外，作为抵押物，法院也难以强制执行，如强制对社会公开拍卖或变卖，作为宅基地所有者的集体经济组织将不会支持，因为使用宅基地是特定集体经济组织成员的权利，该组织之外的主体使用的，首先需要将集体土地征为国有；如在同一集体经济组织成员内出卖的，将因买方宅基地使用状况限制（一户只能使用一处宅基地）而难以成交。

第三、农村住宅属于特定主体的生活资料，不具有资产性。

（一）权利主体特定，特定村民向本集体经济组织申请获得宅基地建房后，该房屋只能属于特定集体经济组织的特定村民。

（二）可用于生活需要，但不可上市交易。具有使用价值，没有交换价值，集体土地本来就不可直接出卖；价格不可确定，价格由价值决定，受供求关系影响，但实际上无供无求的现状难以形成价格。

农村住宅的上述法律地位与宅基地的属性密不可分。农村住宅与城镇居民住宅之所以法律地位相异，按形式逻辑学求异法规则，原因就在于宅基地所有权性质不同，前者属于农民集体所有，后者处于国有。因此，研究农村住宅法律地位离不开对农村宅基地属性的分析。

农村宅基地属性及成因

经济基础决定上层建筑，任何法律制度的立、改、废，均由一定历史条件下的综合社会环境决定和影响，通过对某项法律制度历史渊源的考察，分析其历史背景，我们才能探究问题的实质和解决问题的途径。

一、建国以后宅基地制度的历史演变

一九五O年六月颁布实施了《中华人民共和国土地改革法》，废除了封建的土地制度，实行耕者有其田的土地制度，将没收和征收的土地统一分配给了无地或少地及缺乏其他生产资料的农民所有。自此，每个农民均拥有一份土地所有权，当然也拥有一份宅基地。

五十年代社会主义改造时期，中共中央先后作出了若干有关合作化的决议提倡在土地私有制的基础上，根据农民自愿和互利，实行以土地入股为特点的农业生产合作社或称土地合作社。自此开始了从土地私有向公有的过渡。五十年代末至六十年代初，实行人民公社化，将所有土地公有化，一九六二年九月中共中央八届十次全会通过了《农村人民公社工作条例修正草案》（又称《六十条》），进一步稳定农村土地集体所有制度，规定人民公社的基本核算单位是生产队，生产队范围内的土地都归生产队所有，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等。一九六三年三月二十日中共中央《关于社员宅基地问题作一些补充规定的通知》提出：“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。”通过上述规范性文件，确立了社员宅基地属集体公有的体制，但《通知》又规定“社员新建住宅占地无论是否耕地一律不收地价”。

一九八二年二月十三日国务院发布《村镇建房用地管理条例》着重规定了宅基地用地面积标准，同时又对社员对宅基地的使用期作了规定：社员迁居并拆迁房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。废除人民公社制度后，一九八六年六月二十五日，颁布了建国后第一部《土地管理法》，该法第六条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”同时又对可申请的宅基地面积作了限制“农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村村民使用宅基地有了面积限制，但当时尚无有偿使用的规定。