三是国土部门在审批农民占用耕地建造住房时依法收取的耕地开垦费（14元/平方米）和耕地占用税（按转为国有建设用地的减半价22.5元/平方米收缴），两项之和为24335元/亩。

　　3、建立农村宅基地有偿退出机制能产生多方面的社会效益：

　　一是能有效地减少农村宅基地的闲置和低效率配置现象。二是能盘活农村存量建设用地，为农村新增建房户、农民个人或村集体兴办二三产业提供存量建设用地，从而能减少新占耕地。三是能扩大退宅还耕，并能在占补平衡条件下将建设用地指标调配到城镇，助推工业化和城市化。四是能为村庄整治、拆旧建新创设有利条件。五是有利于减少农村人口，助推有条件在城镇定居的人员退出在农村的宅基地、承包地而在城镇购房。

三、建立农村宅基地有偿使用机制以及对低收入农户实施住房救助的探讨

　　1、让建房用地者支付宅基地使用权的取得成本。

　　在耕地转建设用地必须占补平衡、耕地已承包到户、众多行政村集体经济入不敷出的新形势下，农民建房用地的无偿
划拨在许多地区已难以为继。因此，笔者认为，宜在造地后备资源和建设用地双紧缺地区实施农村宅基地有偿使用机制。其大致构想是：在造地后备资源和建设用地双紧缺地区，凡农民家庭因人口增多按政策规定可新审批使用村集体所有土地建造住房者，实行三项政策措施——一是凡有旧宅地可利用的不新安排占用耕地；二是建房用地者原则上要承担宅基地使用权的取得成本，村集体经济较强的可由村集体适当地予以补贴；三是宅基地占用面积原则上不超过法定上限，但由于旧宅地地形及周边环境制约难以分割的，允许其适当地、有偿地多占一些。如此设定，好处在于：其一，为实施有偿退出宅基地开辟其资金支付和收回的通道，从而将减少农村宅基地的闲置和低效率配置现象，进而将减少新增耕地转建设用地。其二，有利于农民节约使用宅基地，少占宅基地。

　　2、建立对低收入农户的住房救助机制。

　　以往长期来对农民建房用地在法制层面之所以规定无偿使用，主要着眼于保障那一些收入较低的农民能够以较低的成本解决居住问题。如何看待和处置农村宅基地有偿使用与保障农民居住权这一对矛盾？笔者认为：其一，实行宅基地有偿使用机制只是将民间私下交易作了制度化规范化的转换。在造地后备资源和建设用地双紧缺地区，农民建房用地若新占耕地建房，因必然涉及占补平衡和挤占承包地，现阶段实际上已存在一笔价格达每亩10万元左右的宅基地使用权取得成本，而且多数村因村级集体经济薄弱而将这一笔用地成本让建房用地者支付，因而在法制层面规定让建房用地户承担宅基地取得成本，实际上只是将民间私下的交易转换成为制度化规范化公开化而已。其二，可通过建立对低收入农户的住房救助机制而保障其居住权。过去较长一个时期，我国城镇国有土地也实行无偿使用制度，城镇居民的住房用地从无偿地行政划拨转为有偿出让，也是在计划经济向市场经济转轨中深化改革的产物，它发端于1987年，1990年才制定条例并在全国范围内普遍实施。此后为保障城镇低收入群众的居住权，国家又建立了经济适用房、限价房、廉租房制度。实施农村宅基地有偿使用制度后，为保障低收入农户的居住权，政府也可以建立对低收入农户的住房救助机制，如对家庭年人均收入低于或接近于农村低保线、又住房紧缺的农户建房用地，由政府财政拨款给予适当的补助。若如此，实施农村宅基地有偿退出、有偿使用机制，既能盘活农村存量建设用地，提高农村宅基地的利用率，又能保障经济困难的农民造得起房子，有房居住。

　　3、将农村宅基地使用权明确到户。

　　实行农村宅基地有偿退出、有偿使用机制，必然要涉及宅基地面积的确认与界定，所以，配套措施是必须将农村各家各户所使用的宅基地面积及其四至予以明确——给予办理农村集体所有土地的使用权证书。这一方面，在法制及政策层面其实早已完备，1995年3月由国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995国土[籍]字第26号）第45条至第51条，就对如何确定农户宅基地的使用面积及四至问题作了较完备的规定，一些省级国土厅也已制定实施细则。因此，按国土[籍]字第26号及相关规定操作，实施农村宅基地使用权有偿退出、有偿使用机制，在宅基地确权上已不存在疑难。