摘要：农村宅基地是农民的生存保障。尽管《物权法》已经对农村宅基地自由流转和买卖说不，但实际生活中宅基地私下买卖和交易的现象在一些地方时有发生。随着城市化进程和劳动力转移步伐加快，农村宅基地的大量闲置问题日益突出，已经不利于新农村建设，应鼓励宅基地的自由流转。

　　关键词：农村宅基地管理;使用权;自由流转

　　一、宅基地管理的历史沿革

　　我国第一个有关农村宅基地立法的文件是1950年的《土地改革法》，主要内容为：宅基地属于农民所有;受法律保护;可以买卖、出租及继承;宅基地与房屋两权合一。1956年3月《农业生产合作社示范章程》，1956年6月《高级农业生产合作社示范章程》以及1962年《六十条》规定，社员宅基地属于集体所有;不准出租和买卖;归各户长期使用;地上附着物归社员所有;社员房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给新房主;建新房须由本户申请，经社员大会讨论同意;修建房屋不能侵占耕地。1982年《村镇建房用地管理条例》规定，宅基地属于集体所有，社员只有使用权;社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地;城镇个人建造住宅的建筑面积，由省级人民政府确定。1986年《土地管理法》规定，宅基地属于集体所有;农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准，使用非耕地的，由乡级人民政府批准。农村居民住宅用地，不得超过省级政府规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。1998年的《土地管理法》新增的内容有：农民建房，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，一户一宅，面积不超标;经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。2004年《土地管理法》及2007年3月颁布的《物权法》承袭1998年《土地管理法》关于宅基地的规定。

　　二、宅基地交易的悖论

　　悖论一：大量闲置与需求旺盛

　　现行宅基地集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，由于占用无需成本，并且占用总是存在潜在收益，促使农民多占地，占好地。这种供应上的“大锅饭”就造成了耕地资源的大量浪费。这一点与经济学上著名的“公共牧地的悲剧”如出一辙。来自国土资源部的调查数据表明：目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，且用地布局散乱、分散无序，粗放利用现象严重。我国农村居民点用地高达16.4万平方公里，接近于河南省的总面积，人均用地185平方米，远远超过国家标准。而随着城乡融合的加剧，我国每年都有数千万的农民进城务工。在找到合适的工作之后，大多买房置业，不愿意再回到农村居住。根据法律规定，宅基地是农民基于身份无偿获得的福利，只要其成员的身份存在，集体经济组织也无权收回其宅基地。另外，宅基地所具有的潜在收益，也使农民绝对不会轻易放弃它。在农村，只要拥有农民户口，便可分配宅基地，也可以拥有土地承包权，经济发达地区还可以参加集体分红，因此，现在很多地方，尤其是城市近郊的农民都不愿改变身份，也很少有举家迁移的，往往是在城市中赚来的钱全部带回农村，在农村建房，再返回城市打工，房子依然处于闲置状态。因此出现了工业化进程虽快，但非农业人口比重却没有明显变化，以至城市化一直处于低水平的现象。

　　悖论二：财产增值与有价无市

　　我国的宅基地制度，将农民紧紧捆绑在土地上。因为农民一旦离开农村进入城市，其主要的房屋财产，将不再具有真正的财产意义。要素资源的充分流动是资源实现最优配置的前提，产权作为一种资源只有有效流动才能促进经济效率的实现。随着城市化进程的加快，人口数量的增加，住房需求越来越大，在城市郊区，作为农民财产重要组成部分的房地产必然产生巨大的增值。但是这种增值因为法律禁止划拨宅基地转让而无法合法“变现”成为“死产”。农民在划拨宅基地上建造的房屋，虽然法律规定可以转让、继承、抵押，但由于房屋和宅基地的不可分性，导致对划拨宅基地的限制必然“株连”到房屋。法律规定宅基地转让只能在集体经济组织内部进行，而实际上集体经济组织一般以村民小组为单位，一个村小组十几户或二三十户人家，每户均有无偿取得宅基地的权利，没有宅基地且符合条件的成员可以通过申请获得宅基地，没有必要通过转让获得。另外，一个农民亡故后，其建在宅基地上的房屋应作为私人财产被继承。如果继承人虽为本集体成员，但已经拥有一处宅基地或者继承人不是本集体成员，那么根据“一户一宅，面积不超”以及宅基地的使用者只能限定在本集体成员内部的法律规定，依据“房随地走”的原则，享有继承权的公民并不能继承被继承人的房屋。侵犯公民正常地行使继承权的权利，违反了《宪法》第十三条保护公民的继承权的规定，有悖于《民法通则》第三条确立的平等原则，农民房屋是私有财产，农民可以自由处分，有权抵押。但《担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。根据“房地一致”原则，很显然，农民的房屋不能抵押。

　　三、农村宅基地如何自由流转

　　经过改革开放近30年的洗礼，以及市场经济的发展，市场化观念的普及，农民的素质也得到了很大的提高，农民完全有能力做出有利于自己的判断。我认为，取消划拨宅基地，允许宅基地的自由流转是适应城乡双向流动，促进城乡融合的客观要求。

　　首先要废除宅基地划拨制度存在的基础。必须对现行的政策有所突破，取消限制宅基地流转的相关规定，允许宅基地进入土地交易市场，公开交易，自由流转。其次要在立法中明确宅基地的所有权是集体的，但使用权在一定年限内(可参照城市土地使用周期确定)属于家庭个人。在使用年限内农民拥有房屋土地的完全的使用权、收益权和处分权，可以转让、出租、抵押、继承及赠与。对居民有新增宅基地需求的，必须通过市场流转途径解决。农民转让宅基地，必需提供拥有另一处合法房产的证明。符合规划的宅基地均可以采用转让、租赁、作价出资(入股)以及土地置换等形式进行流转。按照“国家收税、集体收费、原使用者收交易金”的原则分配宅基地流转收益。至于具体流转方法，我建议，可以先以户为单位核实农户宅基地资产，明确宅基地的产权内容、结构、归属及流转状况。本着“尊重历史，面对现实”的原则明晰产权，先确定一个有偿时点，如土地管理法实施的时点，在这个时点之前获得的宅基地，按照“一户一宅、面积不超”的原则，将宅基地无偿让渡给农民，属于初次分配范畴。村民在这个时点之后获得的宅基地，必须补交集体土地使用权出让金。