古代中国私人土地的终极性权利控制在以皇帝为代表的专制王朝手中。这种对土地权利的控制以王朝统治实力的强弱为后盾，随着每个王朝统治实力与对私人控制能力的衰减，私人对土地收益的支配才有可能回光返照。一旦新的王朝重新建构强大的专制集权政治体系，私有土地收益不免重新开始了被征用的轮回。因此，尽管古代中国不完全排除一定程度的土地私有形式，尤其是私人对土地的占有、使用、处分的利益可以在现实中得到整体社会大致的尊重，或通过诉讼途径获得官方一定程度的保护。从宋代《明公书判清明集》到清代数量众多的民事判牍文集，从历朝历代成千上万份土地买卖契约都表明，私人土地权利的形式得到了大致的表达。但是，以国家法律为基础的制度性的私人所有权始终不见容于历代王朝。[lxxxix]故而，源自于罗马法的那种私人所有权在古代中国缺乏产生的根基。在外在或内在力量的干涉之下，土地权利呈现动态的急速分化组合，这种不稳定的权利状态无法向所有权及私有财产法律制度转化。土地在观念上属于王朝终极所有，在实践中，私人对土地持有与交易以土地的占有、使用及收益权利为核心，并不关注土地 “所有权”这样的权利概念。这构成古代中国土地权利状态的主要特征。

　　在这种情况下，私人土地权利的占有证明几乎完全有赖于私人间订立的契约。[xc]唐宋以降，官府针对私人土地交易颁发的红契主要是确立征税的依据，并未起到为私人土地提供物权登记或权利公示那样的良性作用，反而促使私人为逃避征税而私下转让土地。[xci]因此，私人土地交易及私人对土地权利的主张主要是在民间层次才有限地对抗他人。也只有在私人与私人交易之间，私人土地权利的经营与收益支配才有一定的完整性与自由度。

　　仅仅停留在民间层次，有些学者依据中国历代私人土地权利交易保存下来的大量契约文书，断言古代中国有民法赖以生存的社会历史条件，并进而驳斥古代不可能有民法或低估中国民法传统的看法缺乏根据。[xcii]然而，民法是一个统一的法制社会的法律体系。人们对这个法律体系中的民事权利取决于整体性的法律制度安排，而不总是指望通过械斗、与权势结合、血缘或人际关系等方式确立财产权利的界线。同时，在国家与私人间这一层次频繁发生着政治及大量非经济因素与经济规则相冲突。这些冲突常常以私人财产权利服从王朝政治命令告终。在古代中国不存在较明确的“私有”权利领域的条件下，任何一种以近代以降大陆法私法简单套用于古代中国土地权利状态的尝试都显得匪夷所思。正如有的学者驳斥一些中国古代民法史教科书中常见的“物权”、“债权”的说法，认为这不过代表了一种将古代史料填充今天法律框架的企图。过分生硬的逻辑设计，不假思索借用完善的当代法学体系，使得这些说法对于当时的社会是一张倒签日期的提单，错误、漏洞百出。[xciii]这种批评是有道理的。

　　严肃地说，国内法律史学界关于私有制与所有权的命题主要是因袭了几十年前中国史学界的陈旧观点。例如，20多年前傅筑夫就提出，从战国年间开始形成的一种变态的封建制度──土地私有制度代替了以井田制度作为具体占有方式和经营方式的土地制度。随即，傅筑夫解释他所说的“土地私有”是说占有这块土地的人在法律上具有垄断性，有排斥他人再占有这块土地的权利。占有了这块土地，就获得了这块土地的绝对所有权，在他之外，不再有或不再承认另外一个至高无上的名义所有者，这时所谓土地所有者，已不再是只在事实上有限地占有，而是在法律上无限地占有了。[xciv]时至今日，这一观点在法律史学界以至法学界依旧获得普遍认同。

　　另外，一些法律史学者当前仍接受、赞同私有制与所有权这对命题的同时，还忽略了其之所以曾经在建国后占主流的非学术性原因。侯外庐的弟子、史学家田昌五曾揭示：

　　在建国后的讨论中，……要解决的问题，是进行土地改革，彻底废除地主土地所有制，实现耕者有其田。所以，在讨论中土地私有派就占了上风。没有土地私有制，也就没有地主，还搞什么土改!国有派虽不完全否认私有，而且提前到明代就把土地国有结束了，但终归是涉嫌现实，有亚细亚形态的痕迹，所以就占了下风。[xcv]

　　进一步，田昌五提及侯外庐认为土地私有制之不发达，是中国历史自古及今一切问题的关键所在，由于涉嫌时政，侯外庐始终没有把自己的观点痛痛快快地充分表达出来。[xcvi]就是在近代，学术界对当时的土地制度问题也多有争论，私有制论并非独步天下。比如，关于近代中国农村经济的核心问题，长期以来存在着两种截然相反的观点：早在30年代的社会性质论战中，有人认为，农村土地问题严重，地权集中，强调解决租佃关系的重要性。而另有人认为，当时中国农村经济“问题的中心”，“并不再是土地所有形态、地权、租佃关系等等”。[xcvii]在四十年代后期及建国初土改完成之后，受当时社会政治的影响以及土地改革宣传的需要，[xcviii]后一种观点在中国大陆渐渐销声匿迹。明白这对命题占主流的非学术性因素，我们有理由对之采取审慎的态度!

　　田昌五将古代全部国土分为不可耕地及小部分可耕地。进入封建社会，农田成了私有土地，但山林川泽仍然是国有的。[xcix]尽管田昌五否认中国社会私有制占主导，这种一分为二的方法还是值得探讨的。比如，唐宋以降不可耕地(如山地或林地)的买卖同样频繁地出现在私人买卖契约中。[c]这样的国有制、私有制划分也就没有太多意义。

　　在以西方私有制与所有权的标准描述古代中国土地权利状态时，学者们忽略了所有权概念演变的历史基础。在早期罗马法中，并没有所有权这一概念，所有权是后世罗马法注释家对之进行概括的结果。绝对所有权形成的前提是个人与家庭财富的分离，家庭的单个成员在财产方面成为独立的主体。在罗马帝国早期缺乏平等的私法主体和同一的客体交易方式的条件下，很难形成平等市场主体应享有的绝对所有权。到后来，罗马法中的万民法规则的扩张冲破了市民法身份和特权的限制，为财产的个人占有提供了坚实的理论基础和宽广的发展空间，最终使个人所有权成为私法上的一个基本制度和必然结果。因此，真正意义上的私法上的个人所有权是在罗马帝国后期，随着罗马的财产统一观念和专制的家父权的衰落而最终确立的。同时，罗马法所有权的概念只是对事实上个人所有权的一种经验性确认，即使在罗马帝国后期的《民法大全》中，既没有一章专门论述“所有权”，也没有明确的关于所有权的定义。可见，在相当长时间内，罗马法理论上并不存在近代意义上的大陆法系所有权的概念和理论。[ci]罗马人不善于以权利为线索构筑法律体系，他们也没有形成彻底的“权利”观念。因此，罗马私法最初既没在形式上及内容上形成一个整体，它的出发点只是基于这样一个理念，即法律必须提供在任何情况下通过诉讼的手段得以主张权利的可能性，也即权利必须有诉讼的保障。[cii]