(2)这种观点混淆了商品住宅用地财产权取得和商品住宅开发建设两个不同的流程。商品住宅用地的申请和取得是一种财产权取得行为，商品住宅开发建设是供地后的开发建设行为，两者性质不同，行为发生的环节不同，不能混为一谈。

　　(3)这种观点不符合公开、公平、公正的市场原则。排斥不具有房地产开发资质的其他潜在竞买人，从根本上背离了招拍挂出让的“三公”原则。

　　2、把工业用地的产业特点写入招拍挂公告并不背离公开、公平、公正的原则。

　　工业项目对产业性质、规模与原材料、工艺流程、生产安全、环保要求等非常具体，其用地在规模、区位、利用强度等方面的要求与其他经营性用地有着明显的差异，如不加区分地按照商业性房地产用地的特点编制工业用地出让方案，有可能因为不符合产业政策、功能分区而无法操作。出让工业用地必须考虑相关政策对工业项目的不同要求，国土、发改、规划、环保等相关部门都要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见。工业项目用地还应当符合《工业项目建设用地控制指标》的有关要求。因此，工业用地招拍挂出让必须突出工业用地特点。

　　3、招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审。

　　通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相应的产业类型、产业要求及土地用途即可。土地使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可取得土地使用证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。

　　4、对土地招拍挂几种申请类型进行审查的注意点。

　　(1)有意参加土地招拍挂的法人、自然人和其他组织必须按挂牌文件要求在规定时间内提供报名资料。任何有竞投、竞买意向的法人、自然人和其他组织都可以按照招拍挂公告的要求，向国土部门提出申请，但必须做到报名资料齐全，保证金汇入指定账户且提供缴纳凭证。经审核符合条件后，方可参加国有土地使用权招拍挂活动。报名时必须有效报价。

　　(2)对境外申请人所提交的申请文件有特殊要求。境外申请人所提交的申请文件中，申请书必须是中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

　　(3)对联合申请应重点注意把握的环节。由于联合体参加土地招拍挂活动比自然人、法人或者其他组织单独参加所涉及的经济法律关系更为复杂，因此国土部门在发布招标拍卖挂牌出让公告、申请人提交申请文件、受理申请和资格审查、发出中标通知书或签订成交确认书，以及签订出让合同等重要环节，都要有具体明确的约定，以避免引起不必要的纠纷，影响招拍挂出让活动顺利进行。

　　具体操作中重点把握四点：一是联合竞投、竞买人组成一个联合体后，就是一个整体;二是联合体各方应当签订书面共同投标或竞买协议，并将该共同投标或竞买协议连同其他申请文件一并提交，联合体内部发生纠纷，可以依据共同签订的协议加以解决;三是竞得土地后，国土部门应当向联合体发出中标通知书或与联合体签订成交确认书;四是所提交的联合竞买、竞投协议中，必须明确签订国有建设用地使用权出让合同时的受让人。

　　(4)对申请人申请竞投或竞买，中标或竞得土地后，由该申请人成立的新公司取得建设用地使用权的审核要点。一是申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，在出让申请文件中，申请人必须对出让宗地的申请主体、新公司中各出资人出资比例、新公司成立时间、出让合同的签订时间、出让合同的受让人等内容进行明确约定，避免由于事前约定不明确而产生的法律或经济纠纷，有利于招拍挂出让活动的顺利进行;二是申请人必须是新成立的项目公司的出资人，申请人在提交的申请文件中必须明确自己是将来成立的项目公司的出资人及出资比例。如果申请人提出申请，承诺竞得土地后再成立新公司开发建设，由新公司与出让人签订出让合同，但申请人，也是土地竞得人却不是新公司的出资人的情况，是不符合规范要求的。

　　出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

　　需要强调的是，先由申请人竞买，竞得土地后再成立项目公司，由项目公司签订出让合同不属于土地使用权转让行为。招拍挂出让是一个时段行为，而不是一个时点行为，竞得人取得地块时，尚未与国土部门签订出让合同，更谈不上取得土地使用权，不是土地使用权人，土地仍在政府手中，不具备土地使用权转让条件。中标、竞得土地只是出让环节，并不是取得土地使用权的标志。从制度上做这样的设计，有助于最大限度地体现《合同法》的基本精神，也有利于保证出让活动的顺利开展，并最终按照政府制订的土地出让计划及时供出土地。

　　5、对无效申请的认定。

　　对于申请人在规定时间内提交的申请书及相关文件，出让人应当依据相关法律政策和出让文件，进行合规性审查。资格审查包括申请文件是否齐全和申请文件的内容是否符合出让文件要求等内容。审查中必须坚持两点：一是申请人凡未在出让公告规定的时间提交所有的申请材料的，国土部门就一律不再受理，只缴纳了保证金的，也不能认定为申请有效;二是在规定时间提交了所有申请材料的，如果材料不符合出让文件规定，也不能认定为有效申请，不能确认申请人的投标、竞买资格。

　　经审查，有下列情形之一的，为无效申请：

　　(1)申请人不具备竞买资格的;

　　(2)未按规定缴纳投标、竞买保证金的;

　　(3)申请文件不齐全或不符合规定的;

　　(4)委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的;

　　(5)法律规定的其他情形。

　　(五)招标、拍卖、挂牌出让活动的实施

　　1、招标出让是否必须成立评标小组?如何评标?

　　按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。