原告杭X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市卢湾区X路X号。
委托代理人黄X，上海市X律师事务所律师。
被告訾X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X村X号X室。
委托代理人郭X，上海市X律师事务所律师。
委托代理人沈X，上海市X律师事务所工作人员。
原告杭X为与被告訾X买卖合同纠纷一案，于2008年2月28日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2008年4月14日公开开庭审理了本案。原告杭X及其委托代理人黄X，被告訾X及其委托代理人郭X、沈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告向被告承购位于本市X路X村X号X室房屋一套（以下称涉案房屋），房屋建筑面积32.56平方米，房屋总价款23万元，被告于2007年4月30日前向原告交付房屋。签约当天，原告向被告支付首期房款2万元。合同签订后，原告于2005年9月25日、2005年11月21日、2006年3月4日分别向被告支付房款1万元、2万元、2万元，加上首期款2万元，原告向被告支付购房款共计7万元，而被告至今仍未按房屋买卖合同约定向原告交付涉案房屋。根据房屋买卖合同有关约定，被告应向原告交付涉案房屋并支付逾期交房的违约金，现原告诉至法院，请求法院判令被告向原告交付位于X路X村X号X室的房屋；被告向原告支付逾期违约金（自2007年5月1日至实际交付日止）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2005年5月16日签订的买卖合同不具备生效要件。被告是孤老，目前没有生活自理能力，经济也很困难，这些年一直靠政府和街道的帮助生存。客观上讲，涉案房屋是被告唯一的住房，不可能出售。从买卖合同内容来看，合同条款的约定都不是被告真实意思表示。被告请求法院依职权宣告合同无效，理由是：原告违反公序良俗原则，侵犯被告的居住权。系争房屋是被告唯一的住房，而且被告已经八十三岁，失去系争房屋等于失去唯一的物某保障；原告只支付了2万元定金就过户，是以支付少部分钱来占用房屋，此后的付款方式也是以四年的时间来支付，对于一个老年人来说，半年也可能等不到，因此，原告只支付7万元就可以占用房屋，原告是以合法形式掩盖非法目的。故请求法院按照无效合同处理本案。
经审理查明，2005年5月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，就原告受让被告自有本市X路X村X号X室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）事宜达成一致。该合同约定，上述房地产转让价款为23万元；被告于2007年4月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；自本合同签订之日起的3日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外；上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给原告；本合同生效后，原、被告应按国家及本市的有关规定缴纳税费；在上述房地产转移占有前未支付的物某管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。合同第九条约定，原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付每日的违约金外，原、被告同意还应按下列第一项处理：一、合同继续履行，原告还应继续向被告支付违约金至实际付款之日止，违约金按原告逾期未付款日万分之计算。合同第十条约定，被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条（指房地产交接）和第六条（指房地产权利转移）约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过30日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付每日的违约金外，原、被告同意还应按下列第三项处理：三、按每月1,500元（房租），从房款中扣。该合同补充条款约定，1、按国家规定纳税，2、维修基金转让给原告，3、煤某使用权、有线电某使用权、电某赠送给原告，4、交房时，被告须某某、电某、物某某、煤某某等所有费用结清。合同附件三约定，本合同签订后，原告于2005年5月16日支付房价款2万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；原告于2005年11月20日前支付5万元；原告于被告搬出之后3日内付肆万伍仟元，即达房款总额的50％；后50％分四次付，每半年一次，即贰万捌千柒佰伍拾元。原、被告双方还约定交房前由被告承担物某管理费、水、电、煤、电某等其他费用，而交房后则由原告承担。
同日，本市X村X号X室房屋的房地产权利转移登记，权利人记载于原告名下。
2005年5月16日，被告收到原告支付的首期房款20,000元。2005年9月25日，被告收到原告支付部分购房款10,000元。2005年11月21日，被告收到原告支付部分购房款20,000元。2006年3月4日，被告收到原告支付部分购房款20,000元。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、收条等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
庭审中，被告明确表示其签合同时想有一点钱可以改善生活。
本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。
被告关于“从买卖合同内容来看，合同条款的约定都不是被告真实意思表示”的表述，因没有证据证明，本院对此不予采信；被告所述“涉案房屋是被告唯一的住房，不可能出售”一项，因唯一住房与不可能出售两者之间没有逻辑上的因果关系，本院对被告所称该项亦不予采信。
至于被告所述合同的签订违反公序良俗原则一节，由于原、被告系正常人，对被告的实际年龄、身体状况以及买卖合同的约定均相当清楚，故被告没有证据证明该节内容，本院对此不予采信。至于被告所述“原告以合法形式掩盖非法目的”一项，本院认为，显而易见的是，既然系争房屋是被告唯一的房屋，如果被告通过出售方式获取房价款，那么虽然能够获得对价以改善生活条件但是一般会由此迁出系争房屋而不能居住于此；如果被告不出售系争房屋，那么他一般也无法通过该系争房屋实现改善生活的目的。就此比较涉案的买卖合同，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定又通过买卖中违约条款关于“按每月1,500元（房租），从房款中扣”的约定解决了被告的居住问题。其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的被告业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况，故而原、被告双方合意有条件的允许出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住的养老情形的存在，使现被告的居住使用成为一种双方合意且情况特殊的使用关系，即被告支付相关使用费的方式是从房款中扣。可见，被告所述“原告以合法形式掩盖非法目的”，没有事实依据，本院亦不予采信。亦因此，原告关于要求被告交付系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
基于上述原因，另结合原告逾期付款的违约处理与被告逾期交房的违约处理的约定，本院认为，原告逾期付款是以支付违约金的方式加以制约的而被告逾期交房则除了支付前述同等违约金金额外还需以房款抵扣的方式支付房屋租金，两者存在明显不对等。因此，在允许房租从房款中扣之外再同意原告向被告收取违约金，这显失公平，进而原告关于逾期违约金的诉讼请求，本院难以支持。
此外，考虑到被告业已年迈，本案又是原告不当诉讼引起的，因此，本院责令由原告负担案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定,判决如下：
一、原告杭X要求被告訾X向原告杭X交付位于上海市X路X村X号X室房屋的诉讼请求，不予支持；
二、原告杭X要求被告訾X向原告杭X支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。
案件受理费4,750元，减半收取计2,375元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员胡艳
书记员顾俊
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