上诉人(原审原告)王某甲，男。
委托代理人杨硕，河南国基律师事务所律师。
委托代理人王某乙，男。
被上诉人(原审被告)张某某，男。
委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)河南诚信房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水大道X号润华商务花园A座。
上诉人王某甲因与被上诉人张某某、被上诉人河南诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2009）中民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲的委托代理人杨硕、王某乙，被上诉人张某某及其委托代理人代福华到庭参加了诉讼。被上诉人诚信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年11月1日，诚信公司与张某某签订《朱屯小区房屋认购协议书》一份，该协议主要约定，由张某某以x元的价格购买诚信公司位于河南省郑州市中原区X路北段朱屯小区南区内X号楼X单元X层附X号（现郑州市中原区X路X号院嵩岳小区X号楼X单元X层X号）三室两厅建筑面积为104平方的住房一套，诚信公司应如期交付经郑州市建筑工程质量监督部门检验合格的房屋，并负责在房屋竣工交付使用后两个月内代张某某办理产权交易及房屋所有权证手续。在协议书签订当天，张某某将购房款x元交给诚信公司，诚信公司给其出具编号为x号收据一份。2007年3月22日，张某某根据所交房款金额向郑州市契税征收管理中心缴纳上述所购房屋契税1415元。2007年6月13日，张某某购买本市X路X号院嵩岳小区X号楼X单元X号经济适用住房曾获得郑州市经济适用住房销售批准。郑州市房地产管理局于2007年4月11日针对上述房屋为张某某颁发郑房权证字第x号房屋所有权证。2009年9月21日，王某甲诉至法院，以张某某不具有购买经济适用住房资格、其与诚信公司签订房屋买卖协议侵犯公共利益为由，要求确认张某某与诚信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议书》无效。
另查明，1、郑州市房地产管理局于2005年9月28日针对上述房屋为王某甲颁发郑房权证字第x号房屋所有权证。王某甲在本案提起诉讼之前，曾作为本案争议房屋的购买人的身份对张某某、郑州市房地产管理局等提起民事、行政诉讼，主张自己的权利；2、张某某的户籍为河南省荥阳市，户口类型为郑州居民家庭户，户口所在地为河南省荥阳市X镇X村大师姑X号；3.现王某甲和张某某取得的郑房权证字第x号、郑房权证字第x号房屋所有权证均已通过行政诉讼被撤销；4.《郑州市经济适用住房建设管理办法》经2005年8月4日郑州市人民政府第35次常务会议审议通过，自2005年11月1日起施行。该办法关于经济适用住房购买条件作如下规定：（一）本市建成区常住户口三年以上；（二）夫妻双方年收入不超过本市X镇居民人均可支配收入的四倍；（三）无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；（四）市人民政府规定的其他条件。
原审法院认为：张某某是否具有购买郑州市经济适用住房资格及该资格是否导致张某某与诚信公司签订认购协议无效问题是本案的争议焦点。《郑州市经济适用住房建设管理办法》关于经济适用住房购买条件作出了一系列限制性规定，然而，本案《朱屯小区房屋认购协议书》的签订时间早于《郑州市经济适用住房建设管理办法》，该办法对其施行之前的行为没有约束力，张某某购买郑州市经济适用住房不应受到《郑州市经济适用住房建设管理办法》关于经济适用住房购买条件的限制性规定。关于合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《郑州市经济适用住房建设管理办法》不在上述认定合同无效的法律依据之列，不能作为认定本案合同无效的依据。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《郑州市经济适用住房建设管理办法》关于经济适用住房购买条件的规定均系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，本案张某某与诚信公司签订的合同违反该规定并不导致合同无效的后果。综上，王某甲称张某某没有购买郑州市经济适用住房资格、张某某与诚信公司之间关于涉案经济适用房屋签订的《朱屯小区房屋认购协议书》侵犯公共利益，于法无据，证据不足，其要求法院确认张某某、诚信公司所签购买郑州市中原区X路X号院X号楼X单元X层X号房屋的《朱屯小区房屋认购协议书》无效的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，原审判决如下：驳回王某甲的诉讼请求。案件受理费100元，由王某甲负担。
王某甲上诉称：一、张某某不是郑州市建成区户口，不符合购买经济适用房条件，是因损害了公共利益所签订认购协议而无效，不是违反强制性规定而无效。本争议房屋为经济适用房，即使是郑州市建成区居民也必须经过经济适用房建设管理中心的批准才能认定为符合购买经济适用房的条件，是否获得批准的举证责任应该在张某某，其举不出证据证明获得批准应承担不利后果。二、张某某、诚信公司签订的认购协议书日期为1999年，这时房屋尚未建好，诚信公司不可能把房屋抵债给张某某，日期明显为倒签。《郑州市经济适用住房管理办法》最早1995年都已颁布施行，因此张某某购买此争议的经济适用房必须符合办法规定的认购条件，否则损害了社会公共利益，经济适用住房的土地是国家无偿划拨的，包含了公共利益，未经批准私自买卖经济适用住房的行为损害了公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第四项的规定张某某、诚信公司签订的认购协议是无效的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2009）中民二初字第X号，并确认张某某、诚信公司签订的朱屯小区认购协议无效。
本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明：本案中的朱屯小区X号楼原由郑州市中原建筑公司负责施工，1999年7月22日诚信公司与郑州市中原建筑公司签订终止施工合同协议，诚信公司给郑州市中原建筑公司出具一份证明，确认欠郑州市中原建筑公司X号楼x.09元工程款、欠X号楼和X号楼误工损失费x元。1999年4月10日郑州市中原建筑公司与第一项目部郭隆鑫签订协议，自愿将诚信公司抵给郑州市中原建筑公司的五套商品房中的四套抵给郭隆鑫作为债务补偿，并约定如诚信公司在约定的时间内未付清欠款，则四套房归郭隆鑫所有。后诚信公司未按约定归还欠款。由于郭隆鑫欠张某某材料款，郭隆鑫又将其中的一套房即本案中所争议的房屋抵给了张某某，1999年11月1日由诚信公司与张某某签订了朱屯小区房屋认购协议书，并于同日给张某某出具了x元的收据一张。1999年8月1日诚信公司与郑州市金水区建筑安装工程队签订合同，约定由郑州市金水区建筑安装工程队继续承建朱屯小区X号楼工程。对诚信公司曾将本案所争议房屋抵给郭隆鑫的事实，王某甲之父王某乙在一审庭审中并无异议，其仅对诚信公司是否有权将该房抵债给张某某持有异议。
本院认为：王某甲上诉称张某某不符合购买经济适用房的条件，张某某与诚信公司所签订的房屋认购协议因损害了公共利益而无效，经查，本案中的房屋是诚信公司由于欠郑州市中原建筑公司的工程款而抵给郑州市中原建筑公司的，1999年4月10日由郑州市中原建筑公司抵给了郭隆鑫，郭隆鑫由于欠张某某材料款，又将该房抵给了张某某，对该事实王某甲也并无异议，仅是认为诚信公司无权用该房抵债。因此，张某某购买该房实际是一种特殊的抵债行为。根据2002年2月6日郑州市人民政府郑政会纪（2002）X号会议纪要第二项“从本纪要下发之日起，100%交够购房款的购房户可到诚信公司办理入住手续”，张某某购买该房虽是抵债行为，但诚信公司已向其开具了交纳购房款的收据，应视为张某某已交够了购房款，张某某符合入住条件。由于本案中张某某的购房行为是抵债行为，并且郑州市人民政府为解决该问题也专门下发了文件进行说明，因此张某某的购房行为不宜再适用郑州市人民政府所制订的《郑州市经济适用住房建设管理办法》。王某甲上诉称张某某不符合购买经济适用房条件、张某某与诚信公司所签订的房屋认购协议因损害了公共利益而无效的理由不能成立，本院不予支持。王某甲上诉称张某某与诚信公司所签订的认购协议书的日期是倒签的，但对此王某甲未提供证据加以证明，对该理由本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长海小广
审判员王某伟
代理审判员马莉
二○一○年九月七日
书记员许怡（代）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
