上诉人（原审被告）:任某某，女，汉族，X年X月X日生，无业。住所地：鞍山市铁西区新陶官带钢委X组。
被上诉人（原审原告）:王某某，女，汉族，X年X月X日生，汉族，无业。住所地：鞍山市立山区X街X栋X单元X层X号。
委托代理人：李某某，男，汉族，X年X月X日生，鞍山市铁东区园林法律服务所法律工作者。住所地：鞍山市铁东区园林办事处。
原审第三人：徐某某，男，汉族，X年X月X日生，鞍钢重型机械责任某限公司职工。住所地：鞍山市铁西区X街X栋X单元X层X号。
上诉人任某某为与被上诉人王某某、原审第三人徐某某房屋腾迁纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2008)鞍西民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年2月6日受理后，依法组成合议庭，并于2009年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人任某某，被上诉人王某某的委托代理人李某某，原审第三人徐某某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告王某某与第三人徐某某原是夫妻关系。1996年5月17日，经鞍山市立山区人民法院调解离婚，同时双方协议约定：坐落于本市铁西区X街道办事处X号小区X栋X号公房双室，大屋由第三人徐某某租用，小屋归原告王某某及子女租用。该房承租人为第三人徐某某。2000年4月2日，第三人徐某某与被告任某某通过鞍山市铁西区万能房屋中介所签订了房屋买卖契约书一份，协议约定：卖方（第三人）自愿将铁西新陶X号小区X栋X号双室公房出售给被告任某某，转让价格为x元。当日，被告任某某给付第三人徐某某定金5000元，2000年4月25日，第三人徐某某将该房倒出，同时，被告任某某将其余房款x元给付第三人徐某某。该房一直由被告任某某居住。
原审法院审理认为：依法承租公有住房的个人和单位，其合法权益受法律保护。本案原告王某某与第三人徐某某离婚时，经鞍山市立山区人民法院调解已达成协议：本案争议的双室房屋，大屋由第三人徐某某租用，小屋归原告王某某及子女租用。因此，原告王某某对该房小屋部分有承租使用权。2000年4月2日，第三人徐某某与被告任某某签订房屋买卖协议上，没有原告王某某的签字，事后也未经原告王某某追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，第三人徐某某未经原告王某某同意与被告任某某签订的房屋买卖协议无效，该协议的内容对原告王某某也不发生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。被告任某某应返还原告王某某具有独立承租和使用权的该房的小屋部分。故对原告的诉讼请求，该院予以支持。
关于被告辩称其与第三人徐某某签订房屋买卖协议时，原告王某某也在场一节，因原告予以否认，被告也不能提供证据证明原告当时在场，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。
关于被告辩称其属于善意第三人一节，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意人应当具备以下条件：一、受让人受让该财产时是善意的；二、以合理的价格有偿转让；三、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告任某某在买房时确实不知道第三人徐某某与原告王某某已离婚，该房的承租使用徐某某与王某某另有约定的事实，而且该房屋转让价格也没有明显的不公平现象。但房屋作为不动产依据法律规定应当进行登记，而被告没有进行房屋承租权的更名登记，因此，被告不能适用善意第三人的规定。故对被告的该项辩解，该院不予采纳。
关于被告辩称要求卖房者承担损失一节，因被告任某某和第三人徐某某签订的房屋买卖协议无效，其责任某由第三人徐某某承担，与原告王某某无关。因此，被告的该项损失，可另案诉讼。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十六条、第五十八条的规定，判决：被告任某某于判决发生法律效力之日起15日内倒出位于鞍山市铁西区X街X－X号（内部管理号为：繁荣所X栋X号）双室房屋的小屋部分，并交给原告王某某。案件受理费及其他诉讼费计100元（原告已预交），由被告任某某负担。
上诉人任某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：其在与徐某某签订房屋买卖合同时，被上诉人王某某在场，其有证人可证实；王某某在房屋买卖了八年之后提出不知情，有悖常理；一审判决认为该房屋买卖应当进行登记，由于上诉人没有过户更名，故不能适用善意第三人的规定。上诉人认为买卖合同生效与否，是以双方签字给付房款，交付房屋为依据的，况且其已住了八年，是否登记不是合同生效的必备条件，故一审判决的依据是错误的。假设王某某没在场，上诉人也应该是善意第三人，该房屋买卖也是有效的；被上诉人王某某起诉是按照整个双室买卖无效起诉的，但判决只支持她一部分，故由上诉人完全承担诉讼费也是不合理的；被上诉人王某某的行为，已完全扰乱了正常的房屋买卖交易，故请二审法院从维护合法的交易安全出发，驳回其诉讼请求。
被上诉人王某某答辩称：同意原审判决，请求维持原判。
原审第三人徐某某陈述称：同意原审判决。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，各方当事人亦无异议。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。被上诉人王某某对鞍山市铁西区X街X－X号（内部管理号为：繁荣所X栋X号）双室房屋的小屋部分享有承租使用权，原审第三人徐某某隐瞒该事实，在未经过王某某同意的情况下，擅自将上述房屋出卖给上诉人任某某，侵害了王某某的合法权益，原审判决认定徐某某与任某某签订的房屋买卖协议无效，并判决“被告任某某于判决发生法律效力之日起15日内倒出位于鞍山市铁西区X街X－X号（内部管理号为：繁荣所X栋X号）双室房屋的小屋部分，并交给原告王某某”并无不当，本院予以维持。任某某的上诉请求和理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。任某某因房屋买卖协议无效所遭受的经济损失，可以另行向徐某某主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人任某某负担。
本判决为终审判决。
审判长曲涛
代理审判员富春玖
代理审判员徐某
二00九年七月二十九日
书记员薄李某
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