山西省高级人民法院
民事判决书
(2002)晋民一终字第X号
上诉人(原审原告)山西省工商企业咨询服务中心，住所地太原市X街X号。
法定代表人柴某，该中心主任。
委托代理人范某，该中心工作人员。
上诉人(原审被告)孔某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），原山西步步高鞋业有限公司股东。
上诉人(原审被告)孔某，男，汉族，X年X月X日生，住（略），原山西步步高鞋业有限公司股东。
原审第三人太原市X区羽扇西服专卖店，住所地太原市X街X号。
负责人厉某，该专卖店经理。
原审第三人庞某，男，汉族，X年X月X日生，住（略），原太原市恒源祥贸易商行经理。
上诉人孔某、孔某及山西省工商企业咨询服务中心(下称咨询中心)因联营纠纷一案，不服太原市中级人民法院(2001)并民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔某、上诉人咨询中心的委托代理人范某及第三人庞某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定，咨询中心与太原市恒源祥贸易商行、咨询中心与山西步步高鞋业有限公司及恒源祥与太原市南城步步高鞋店签订的三份协议书名为联营协议实质是房屋租赁合同，为有效合同，经营主体山西步步高已被吊销营业执照，主体不存在已构成违约，咨询中心要求收回房屋的诉讼请求予以支持，解除合同后咨询中心退还山西步步高剩余租期的租金及银行贷款利息并支付装潢补偿款，其余损失由双方自行承担。恒源祥向山西步步高鞋业有限公司收取的（略）元应视为其退出的补偿及商业运作利润。咨询中心提出的楼梯间租金协议中未明确约定不予支持。第三人羽扇西服店未与咨询中心发生合同关系，未提出独立的诉讼请求，其与山西步步高鞋业公司协议不属本案处理范某由双方另行解决，故判决一、解除咨询中心与山西步步高公司所签联营协议，第三人羽扇西服店在判决生效后十日内腾出所占房屋；二、咨询中心退还孔某、孔某租金、贷款利息、装潢款共计（略）元。
一审判决宣判后，咨询中心与孔某、孔某不服向本院提起上诉，孔某上诉的理由①山西步步高公司被吊销营业执照，但南城步步高还在营业，股东业主均同一人，以此为理由解除合同不妥；②一审判决数额依据不明确。咨询中心上诉的理由①孔某将房屋转租给羽扇西服专卖店未经其同意，属非法转租；②贷款利息、装潢款不应由其承担；③孔某多占面积应支付租金18万元及利息。
二审经审理查明，1995年1月20日，工商咨询中心与太原市恒源祥贸易商行签订联营协议咨询中心以省工商局交给其经营管理的太原市X区北区X号楼一层部分门面房，恒源祥以足够资金为条件进行联营，联营期限为10年，房屋面积265.29平方米，联营期内恒源祥负责经营管理，并向咨询中心交纳保底利润200万元。该协议签订后，太原市X区步步高鞋业负责人孔某找到恒源祥，要求承租该房屋西面一半，经协商恒源祥同意让出其中一半并与其签订联营协议，期限10年，面积为130平方米，太原南城区步步高交恒源祥保底利润（略）元。合同签订后，恒源祥将200万元交给咨询中心，孔某将（略）元交给恒源祥。后南城步步高鞋店又直接找到工商咨询中心，以山西步步高鞋业有限公司的名义于1996年4月30日与其签订联营合同，约定联营期限为10年(1996.5.1-2006.4.30)，恒源祥不再介入西侧门面房事宜，由于咨询中心已向恒源祥收取了全部保底利润，不再向山西步步高公司收取，由山西步步高与恒源祥商议解决分担保底利润事宜。1996年5月10日，咨询中心与恒源祥又签订一份协议对上述协议进行确认，并约定西侧门面发生的纠纷恒源祥不承担任何责任。以上协议签订后，山西步步高公司于1996年5月1日入住该房。1999年6月10日，山西步步高鞋业有限公司与羽扇西服店签订联营协议，将该房屋提供给羽扇西服店使用，羽扇西服店对该房屋进行了装修，经一审法院委托山西家豪工程造价咨询有限公司对该装潢进行评估，现值为（略）元。该鉴定还对工商咨询中心提出的山西步步高公司多占面积部分进行鉴定，自接门面以及占用楼梯间的年租金为（略）元。
另查明，山西步步高鞋业有限公司因未参加年检，于1999年7月29日被吊销营业执照，该公司股东为孔某、孔某二人。太原市恒源祥贸易商行也因未参加年检，被吊销营业执照，债权债务由庞某负责。
上述事实，有省工商局证明材料、联营协议、评估报告、当事人陈述等证据在卷佐证并经庭审质证，事实清楚。
本院认为，工商咨询服务中心与恒源祥、咨询中心与山西步步高鞋业有限公司及恒源祥与太原市南城步步高鞋店签订的三份协议书，名为联营，但其中均有利润保底条款，提供房屋一方不参加经营管理，实质为房屋租赁合同，该三份合同不违反国家法律规定为有效合同。山西步步高公司被吊销营业执照，应停止经营活动清理债权债务，且步步高公司未经咨询中心同意擅自将房屋转租给羽扇西服店，依据《合同法》第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，出租人同意为转租的必要条件，因此咨询中心解除合同的诉讼请求应予支持，上诉人孔某共付恒源祥（略）元，基于咨询中心与恒源祥约定“所租门面发生的纠纷与恒源祥无关，恒源祥不承担任何责任”，故解除合同后应由咨询中心退还孔某、孔某剩余租期租金（略）元及占用资金期间的银行贷款利息（略）.12元，并支付装潢补偿款（略）元。羽扇西服店与山西步步高公司签订的租赁合同未经房屋所有权人同意，为无效合同。羽扇西服店明知所租房屋系工商局所有，未经工商局同意承租该房屋有过错，应在咨询中心和山西步步高公司解除合同后腾出所占房屋。孔某、孔某所租房屋一直占用咨询服务中心楼梯间用于仓储货物等是事实。其利用咨询服务中心房屋自接门面收到一定的广告效益，应支付咨询中心租金，但太原市中级人民法院委托山西家豪造价咨询有限公司所作的鉴定比照相应地段的门面房计算租金数额明显偏高，应酌情每年支付咨询中心1.8万元，6年共计10.8万元，其余损失由双方自行承担。上诉人上诉理由合理部分，予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项判决如下：
一、维持太原市中级人民法院(2001)并民初字第X号民事判决第一条、第三条；
二、变更原判第二条为，山西工商企业咨询服务中心退还孔某、孔某租金、贷款利息及装潢款（略）.12元。
二审案件受理费，由上诉人工商咨询服务中心负担（略）元，上诉人孔某、孔某负担8010元。
本判决为终审判决。
审判长李晶
代理审判员张纯
代理审判员邱国义
二○○二年四月三十日
书记员董娜
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