原告（反诉被告）陈××。
委托代理人刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。
委托代理人李玉峰，上海刘春雷律师事务所律师。
被告（反诉原告）张××。
被告（反诉原告）赵××。
上列两被告共同委托代理人邹松生，上海市郑传本律师事务所律师。
原告陈××与被告张××、赵××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月19日受理，依法适用简易程序，由代理审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。被告张××、赵××于2010年4月2日提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人刘春雷、李玉峰，被告（反诉原告）张××、赵××及两被告共同委托代理人邹松生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈××诉称，2009年12月20日，在上海合富置业顾问有限公司（以下简称合富公司）居间下，原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定：两被告将其自有的上海市虹口区X路×号×室房屋（以下简称系争房屋）以96万元的价格转让给原告，原告向合富公司支付意向金2万元，并作为定金由合富公司支付给被告，双方于2009年12月31日之前到合富公司签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），如违约则被告须双倍返还定金并承担全部居间费用。居间协议生效后，原告按约邀请两被告于2009年12月31日到合富公司签订买卖合同，但两被告突然提出要提高房价，致使双方无法签约。原告认为，两被告的行为违反了居间协议的约定，应当按约承担违约责任，并赔偿原告因签约而支出的必要费用。故请求法院判令两被告向原告双倍返还定金4万元，支付由原告垫付的居间费用4,000元以及原告为订立合同所支付的必要费用1,964元。
被告张××、赵××辩称，双方约定的房价实为108万元，96万元是为了少交税做低的房价。原告曾就差价12万元向被告写了一张欠条，约定在交易的时候支付，但原告以欺诈手段骗回了欠条。被告并未违约提高房价，因此不同意原告诉请。
反诉原告张××、赵××诉称，2009年12月初，反诉被告经由上海邦济房地产经纪事务所（以下简称邦济事务所）介绍，有意购买系争房屋，双方约定房屋成交价为108万元，考虑到税费负担问题，经反诉被告要求，双方约定合同价格做低为96万元，另12万元以欠条形式另行向反诉原告出具。此后双方于同年12月18日在上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）工作人员陪同下到虹口区房地产交易中心办理了网上买卖合同的签订，合同价格为96万元，反诉被告另向反诉原告出具了一张12万元的欠条。但当晚反诉被告借口另有熟悉的房产中介，以暂停交易为由骗回了欠条，并注销了网上合同登记。后反诉被告又向反诉原告表示仍想购买系争房屋，双方即到合富公司确认成交价为108万元，合同价做低为96万元，另12万元在过户或交房当日支付。为履行协议，反诉原告办理了房产评估手续，支付了评估费用9,100元，居间费4,000元。然反诉被告在居间协议签订后，借故拒不出具借条，此后又拒不承认房屋总价为108万，致使交易无法继续。反诉原告认为，是反诉被告的违约行为导致双方无法签订买卖合同，应当承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。为此，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告房屋评估费9,100元、居间费4,000元。
反诉被告陈××辩称，系争房屋是反诉原告开办的上海侨博人才资源咨询服务有限公司（以下简称侨博公司）的办公用房，双方磋商中所谈及的108万元包括了该公司的转让费12万元。后双方并未谈拢，就说共同经营公司，12万元的转让费就不存在了。因此双方约定的房价是96万元，而非108万元。双方无法签订合同是由于反诉原告无故抬高价格，反诉被告对此并无过错，故不同意反诉原告的反诉请求。
本院经审理查明：
2009年12月18日，张××、赵××（甲方）与陈××、李小鸣（乙方）签订手写的《房屋买卖合同》一份（以下简称手写合同），约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房价为96万元。该手写合同同时约定，双方共同经营侨博公司，具体合作事宜另行协商。同日，张××、赵××与陈××、李××签订编号为x的买卖合同并在交易中心备案，合同价格为96万元。2009年12月20日，双方撤销了上述买卖合同。同日，张××、赵××与陈××在合富公司居间下，签订居间协议，约定陈××向张××、赵××购买系争房屋，房价为96万元，双方应在2009年12月31日前到合富公司签订买卖合同。同日，合富公司将陈××支付的定金2万元转付给赵××。2009年12月31日，双方会面后，陈××要求按96万元签订买卖合同，张××、赵××则要求按108万元缔约，双方协商不成，赵××与陈××签订《协议》，称由于双方未能达成一致，导致无法签订买卖合同，将按法律途径维护权益。同日，双方分别向合富公司支付居间费4,000元。
另查明，陈××与李××于2009年12月17日、2009年12月27日两次从鹰潭乘坐火车赴上海，共支出交通费700元；2009年12月31日两人从上海乘坐火车返回鹰潭，支出交通费416元；同日李小鸣在上海支出住宿费350元。张××、赵××于2009年12月21日委托上海八达国瑞房地产估价有限公司对系争房屋的市场价格和重置成本价进行估价，分别支出估价费4,800元和4,300元，估价结论为：系争房屋在2009年12月24日的市场价系96万元，在2008年4月22日的重置成本价系860,421元。
再查明，系争房屋为侨博公司的办公地。该公司注册资本10万元，08年度企业年检确认净资产总额为124,242元。张××是侨博公司的股东，持股80％；赵××于2010年1月受让公司原股东张杰10％的股权而成为新股东。
上述事实，有原告提供的居间协议、定金收款收据、佣金收据、火车票、2009年12月31日住宿费发票、侨博公司工商登记资料，被告提供的手写合同、已撤销的编号x买卖合同、估价费发票、估价报告、佣金收据等证据以及双方当事人陈述为证。原告提供的2009年12月14日住宿费发票，因未记载付款人姓名，且与双方签订的各份协议以及原告赴上海车票时间均不符，无法确认与本案的关联性，本院不予采纳。
审理中，被告出具四份书面证人证言，并提请四名证人出庭作证。证人王××（邦济事务所经理）到庭作证称，系争房屋挂牌价为118万元，陈××由邦济事务所带看房屋。书面证词是被告打印给其看过后签字的。证人赵×明（自称系上海融房投资管理有限公司法定代表人）到庭作证称，2009年12月20日左右，原、被告双方向其口头咨询贷款事宜，其听到双方谈好房屋价格是108万元，贷款按一半计算。书面证词是被告打印给其看过后签字的。证人曹×玉（汉宇公司原工作人员）到庭作证称，其于2009年12月18日以个人名义受被告委托帮助办理系争房屋交易手续，被告表示房价为108万元，其询问为何合同价为96万元，被告拿出12万元欠条给证人看。当日因交易中心已经下班，未能完成交易，后被告通知说交易取消。书面证词是被告打印给其看过后签字的，有的地方其改动过。证人陈×（合富公司门店经理）到庭作证称，签订居间协议时，其向双方确认房价，被告说房价是108万，原告也认可，双方都说私下有12万元协议，无须中介过问。2009年12月31日，原告要求按96万元签合同，被告要求按108万元签合同，故买卖合同没有签成。书面证言是证人自己打印的。对于上述证言，原告质证认为，前三份证言都是被告打印后给证人看过签字，存在诱导行为，故证言不真实。第四份证言也有误，当时证人只向被告确认了房价而原告并未表态。原告出具一份书面证人证言，并提请一名证人出庭作证。证人金××（自称陈××同乡、陈××丈夫的同事）到庭作证称，其一开始作为原告的合作方参与了原、被告之间的磋商，系争房屋最早的挂牌价是110多万元，双方谈到买房与经营侨博公司一共108万元，其认为房价与经营公司的钱款应当分开故退出了磋商，之后就未再参与。被告质证认为，该证人与原告方有利害关系，磋商时其并不在场，所作证言不真实。
本院认为：
本案争议焦点在于双方所约定的真实房价是原告所称的96万元，还是被告所称的108万元。原告认为108万元中包涵了双方协商未果的侨博公司转让款12万元，被告则认为96万元是双方约定在买卖合同中做低房价的结果。根据本案认定的证据，在双方于交易磋商过程中依次签订的手写合同、买卖合同（撤销）和居间合同中，均记载房价为96万元，却无任何房价为108万元或做低房价的记载，而对系争房屋的评估价格也正是96万元；同时，手写合同中关于共同经营公司的磋商约定、侨博公司的净资产价值、证人金××的证言，均可与原告关于12万元系公司转让款的陈述相印证。而被告的主张，仅有证人证言作为支持。其中，证人王某某的证言内容并未涉及108万元房价。赵文明、曹德玉均系在被告所打印的书面证言上签字后再到庭作证，其证言可能受书面证词的诱导，故证明力较低。虽然证人陈昌也作证称听到双方说房价为108万元，另有12万元私下协议，但鉴于两个交易的关联性，不能排除当事人在口头上将房价与公司转让价合为一谈的可能。且如双方确有做低房价的约定，却在磋商过程中未形成任何书面约定，实不合交易常理。被告称原告曾向其出具12万元的欠条，未提供证据予以证明，仅凭证人曹德玉所作证言，本院无法采信。综上所述，支持原告主张的证据相比被告具有明显优势，根据优势证据规则，本院采信原告主张，即双方约定的房价为96万元，另有12万元为双方磋商未果的侨博公司转让款。
根据上述认定的事实，原、被告双方在协商系争房屋买卖的同时，也在协商侨博公司的处理事宜。系争房屋是侨博公司的办公地，其转让势必牵涉侨博公司的处理。故而探求双方当事人的真意，系争房屋的转让与侨博公司的处理实为一个整体性交易的两个关联部分。虽然双方就系争房屋转让先行完成磋商并签订了居间协议，但在就侨博公司的处理事宜达成一致之前，双方实际并未完成这一整体交易的磋商。现双方对侨博公司的处理事宜未能达成协议，则该整体交易的缔约未能成功，系争房屋的居间协议对双方也不应发生拘束力。对于因未能协商一致而导致的缔约未果，双方均不存在过错，故所发生的交易成本应由双方各自负担。同样，定金罚则也不应适用，被告向原告收取的定金，应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张××、赵××应于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）陈××定金2万元；
二、原告（反诉被告）陈××要求被告（反诉原告）张××、赵××双倍返还定金的诉讼请求不予支持；
三、原告（反诉被告）陈××要求被告（反诉原告）张××、赵××支付居间费4,000元、缔约必要费用1,964元的诉讼请求不予支持；
四、被告（反诉原告）张××、赵××要求原告（反诉被告）陈××支付居间费4,000元、房屋估价费9,100元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费949.1元，减半收取474.55元，由原告（反诉被告）陈××负担268.06元，由被告（反诉原告）张××、赵××负担206.49元；反诉受理费127.50元，减半收取63.75元，由被告（反诉原告）张××、赵××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员高行玮
书记员王某
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