上诉人（原审原告）北京银泰迅达物业管理有限公司，住所地北京市丰台区X路X号楼X室。
法定代表人刘某某，总经理。
委托代理人曹某某，男，X年X月X日出生，汉族，学生，住（略）。
被上诉人（原审被告）北京市西单商业区建设开发公司，住所地北京市西城区刚家大院东侧（未英胡同X号院）。
法定代表人蔡某某，总经理。
委托代理人战永红，北京市观韬律师事务所律师。
委托代理人谭澈，北京市观韬律师事务所律师助理。
上诉人北京银泰迅达物业管理有限公司（以下简称银泰物业公司）因与被上诉人北京市西单商业区建设开发公司（以下简称西单建设公司）物业管理纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2008）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月18日受理后，依法组成由法官郭勇担任审判长，法官张印龙、法官韩梅参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银泰物业公司在一审中起诉称：银泰物业公司从事英嘉公寓住宅小区的物业管理工作。西单建设公司自2002年入住该小区以来，一直在该小区的小白楼及X号楼的1A、1B、1C、1D、2A、2B、2C、2D、3B、3C、3D等房间内居住办公。长期以来，西单建设公司一直拖欠物业服务费，经银泰物业公司多次催收，西单建设公司依然拒不交纳。截止至2006年7月31日银泰物业公司撤出英嘉公寓止，西单建设公司共拖欠物业费x元，故起诉要求西单建设公司给付所欠物业服务费x元。
西单建设公司在一审中答辩称：一、西单建设公司自2006年5月18日起才取得英嘉公寓X号楼XA、1C、1D、2A、2B、2C、3B、3D等住宅的产权，对于西单建设公司取得上述住宅产权之前的物业服务费，按照有关规定应当由产权人负担，而西单建设公司不应当承担。在西单建设公司取得上述房屋的产权之前，其产权属于当时的产权人北京英嘉房地产开发有限公司（以下简称英嘉公司）。西单建设公司当时与英嘉公司签订合同约定：如西单建设公司使用的房屋尚未出租或出售，则西单建设公司只承担供暖费，其他费用暂不支付。因此，在西单建设公司不是房屋产权人的情况下，不应当承担X号楼的1A、1B、1C、1D、2A、2B、2C、2D、3B、3C、3D等房间的物业服务费。二、西单建设公司并未于2002年入住英嘉公寓X号楼的11套住房及小白楼。也不是X号楼XB和3C的产权人或使用人，不应当承担上述房屋的物业服务费。三、银泰物业公司在提供物业管理服务期间，尚未取得物业管理企业的资格，不具有收取物业服务费的资格。四、银泰物业公司要求西单建设公司给付自2002年11月1日起至2005年12月2日期间的物业服务费，已经超过了法律所规定的诉讼时效，对其诉讼请求法院不应当予以保护。五、银泰物业公司要求西单建设公司给付英嘉公寓小区小白楼的物业服务费，没有事实与法律的依据。该小白楼是英嘉公寓小区内的临时建筑，不是英嘉公寓小区X组成部分，独立于英嘉公寓的其他建筑物。西单建设公司自行负担了小白楼的全部维修、维护及清洁服务工作。银泰物业公司没有为小白楼提供任何物业管理服务工作，也不应当收取该小白楼的物业服务费。
一审法院经审理查明：
一、1994年2月18日，西单建设公司与香港泰利高发展有限公司（以下简称泰利高公司）、香港百利能投资有限公司（以下简称百利能公司）签订合同，约定三方设立英嘉公司。1999年12月15日，西单建设公司与英嘉公司签订协议书约定，英嘉公司作为中港合资的房地产项目公司，于1995年开发北京市西城区X胡同西侧，建设英嘉公寓。
二、2000年9月1日，西单建设公司与英嘉公司签订一份物业管理协议。该协议约定了以下主要事项：1、西单建设公司同意英嘉公司暂时管理英嘉公司所属的物业，在转股之后，英嘉公寓由西单建设公司与英嘉公司共同管理。2、英嘉公司管理其分得的X栋楼的产权部分及其所分的院内车位，不含西单建设公司的房产。3、西单建设公司所属的楼房由西单建设公司自行管理。院内车位及公共设施由双方共同管理。
三、2000年9月1日，西单建设公司还与英嘉公司签订一份物业管理补充协议。该协议约定了以下主要内容：1、西单建设公司所有的25套英嘉公寓产权房屋，由西单建设公司自行管理。2、西单建设公司应与所安置的住户签订物业管理协议，由西单建设公司收取物业服务费，西单建设公司每月每平方米返还英嘉公司4元物业服务费。3、如西单建设公司使用的房屋尚未出售或出租，则西单建设公司只承担供暖费，其他费用暂不支付。英嘉公司应于合同生效后半年内将上述25套房产过户给西单建设公司。
四、2002年10月23日，英嘉公司出具委托物业管理证明。该证明记载，英嘉公司同意将该公司所属位于北京市西城区X胡同X号x平方米的房屋委托拟成立的银泰物业公司从事物业管理，期限自2002年10月23日起至2007年10月22日止。在委托期限内，英嘉公司同意银泰物业公司对外出租委托管理的房屋。
银泰物业公司随后于2002年10月29日成立。
五、2003年1月10日，英嘉公司与银泰物业公司签订物业管理委托合同。该合同约定了以下主要内容：1、英嘉公司将英嘉公寓委托给银泰物业公司实行物业管理。2、英嘉公寓坐落于北京市西城区X胡同X号，东至未英胡同西侧，南至顺城街小学北墙，西至刚家大院东侧，北至英嘉公寓北墙。占地面积4750平方米，建筑面积x平方米。3、银泰物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应当对履行本合同承担相应的责任。4、银泰物业公司受托管理的事项包括：建筑共用部分、公用设施和设备的维修、养护及管理；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护与管理；公共环境卫生的管理；交通与车辆停放的管理；维持公共秩序等。5、银泰物业公司向业主和物业使用人收取物业服务费和水费、电费、取暖费、煤气费和停车费等费用。6、委托管理期限为自2002年10月29日起至2007年10月28日止。7、关于物业服务费，住宅的收费标准为每月每平方米3元，由银泰物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取；非住宅收费标准为每月每平方米2元，由银泰物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取。8、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。
六、本案在审理过程中，银泰物业公司向一审法院提交了一份《房屋交接协议》作为证据，该协议于1999年5月17日签订，记载了以下主要内容：根据英嘉公司三方业主1999年5月所签订的协议，英嘉公寓X号楼X层至X层、X号楼X层至X层归西单建设公司所有。现将英嘉公寓X号楼X层至X层共12套房子的钥匙，转交西单建设公司。至此，有关该房屋的所有问题，由西单建设公司负责。
西单建设公司以上述证据为复印件而非证据原件为由，不认可此证据的真实性。银泰物业公司表示，上述证据原件由西单建设公司与英嘉公司保管，银泰物业公司不可能获得证据原件。
对此问题，西单建设公司代理人在代理词中补充说明：西单建设公司虽然于1999年5月17日与英嘉公司签订了协议书，约定取得英嘉公寓24套房产，但因英嘉公司的原因，相关房产一直未能实际交付。2003年3月至6月，建设银行向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）起诉了英嘉公司。西单建设公司在此情况下，为保护自身利益，于2003年6月31日自行入住英嘉公寓X号楼XA、1B、1C、1D、2C等五套房屋。其后又于2003年12月31日入住了3B、3C、3D等三套房屋。直至2006年5月18日，又取得了2A、2B、2D等三套房屋。该日同时退出了1B、3C这两套房屋。2003年8月19日，海淀法院作出民事裁定书，查封了英嘉公寓X号楼X层ABCD、X层ABCD、X层BCD等房屋，即西单建设公司于2003年8月19日丧失了上述房产的预期利益。直到2006年5月18日，西单建设公司才根据北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）的裁定书，重新取得英嘉公寓X号楼XA、1C、1D、2A、2B、2C、3B、3D等房屋的产权，在上述期间内，西单建设公司仅为上述房屋的使用人，而不是业主。依据《物业管理条例》第四十二条的规定，缴纳物业服务费的义务应当由业主即英嘉公司承担。
七、西单建设公司于2004年起诉了英嘉公司，请求受理案件的法院判决英嘉公司交付用于抵偿债务的14套房产并办理全部25套房产的过户手续。如英嘉公司无法交付房产并办理过户手续，则要求英嘉公司偿还债务并给付利息。
一中院受理了该案件并于2004年12月7日对该案件作出了一审判决书。该判决认定：1994年，西单建设公司与泰利高公司、百利能公司成立了英嘉公司。1999年12月15日，西单建设公司与英嘉公司签订协议书，约定英嘉公司于1995年开发建设英嘉公寓。由于港方前期资金没有到位，由西单建设公司先垫资为英嘉公司购买拆迁用房。垫付资金的本息，待英嘉公寓建成后，用销售款优先偿还或以英嘉公寓现房根据市场价折合面积归还。经双方确认，英嘉公司使用西单建设公司拆迁用房共计x平方米，折合4219.1万元。加上其他安置费用，西单建设公司共垫付本息合计5664.8万元。英嘉公司已归还1000万元，尚欠款4664.8万元。双方当事人另签订协议，英嘉公司用英嘉公寓现房折合面积归还西单建设公司欠款，截止至1999年，共折合现房共计X层24套房屋。2000年9月1日，西单建设公司又与英嘉公司签订一份物业管理协议和一份物业管理补充协议，约定英嘉公司用英嘉公寓两套两居室换取西单建设公司一套三居室，致使西单建设公司拥有英嘉公寓25套房屋的产权。英嘉公司应当在合同生效后半年内将上述25套房产过户给西单建设公司。
一中院还在上述判决中确认，英嘉公司约定过户给西单建设公司的25套英嘉公寓房屋，即英嘉公寓X号楼X层至X层共X层，以及第三层的3C、3D，共14套。另有英嘉公寓X号楼的X层、X层，加上X层的3B、3C、3D，共11套。上述房屋已全部被相关法院查封，其中的4套已被拍卖，西单建设公司实际入住使用其中的11套房屋。
对该案件，一中院判决结果为：认定西单建设公司与英嘉公司所签订的协议书为无效，判决英嘉公司偿还西单建设公司价款本金4664.8万元并给付利息，驳回西单建设公司的其他诉讼请求。
西单建设公司不服该判决并提出上诉，北京市高级人民法院（以下简称高院）认为：西单建设公司与英嘉公司所签订的协议书为有效。但是，西单建设公司要求确认对英嘉公司用于偿债的25套房屋享有所有权，并判令英嘉公司办理25套房屋过户手续的诉讼请求，因该25套英嘉公寓已被其他法院查封在先、且其中4套已被拍卖，故对西单建设公司上述诉讼请求无法支持。高院判决确认英嘉公司与西单建设公司所签订的协议书为有效并维持了一中院一审判决的其他内容。
八、2006年5月18日，在高院就上述案件作出终审判决后，西单建设公司申请一中院执行该判决。一中院作出了裁定书，裁定包括以下内容：被执行人英嘉公司名下的英嘉公寓北楼即X号楼的1A、1B、1D、2B、3D、5B、8C及南楼即X号楼的1A、1C、1D、2A、2B、2C、2D、3B、3D、4A共17套房屋及相应的土地使用权过户给西单建设公司，以折抵英嘉公司欠西单建设公司的部分债务。
九、英嘉公寓项目分为一期和二期。在项目二期用地上，西单建设公司自行建筑了一幢临时建筑，即本案争议所涉及的所谓小白楼。西单建设公司自有关机构取得了建设工程规划许可证。许可证记载该建筑属于临时周转用房，建筑规模为1231.2平方米。该许可证记载的补充事项为：该临时建筑使用期限至1999年8月20日止，到期拆除。
英嘉公寓二期所对应的国有土地使用权，于2006年3月挂牌出让。同年，该临时建筑被拆除。
十、本案在审理过程中，银泰物业公司向一审法院提交一份函件作为证据。该函件由银泰物业公司于2006年8月18日出具给西单建设公司，函件内容为：银泰物业公司已于2006年7月31日终止对英嘉公寓的物业管理，要求西单建设公司于2006年8月15日前结算2005年1月至2006年7月的有关费用，并要求西单建设公司给付小白楼的电费。
目前，无证据表明西单建设公司收到了上述函件。
十一、2007年11月23日，银泰物业公司致函西单建设公司。该函件内容为：银泰物业公司受英嘉公司委托于2002年11月起对英嘉公寓进行了物业管理。西单建设公司自2002年11月起即没有交纳过物业服务费，故要求西单建设公司将所拖欠的物业服务费交齐。
西单建设公司职员签收了上述文件，但未给予回应。
一审法院判决认定：本案争议焦点应当确定于，西单建设公司与银泰物业公司之间是否存在物业管理服务的法律关系、西单建设公司是否应当向银泰物业公司给付物业服务费、给付物业服务费的标准、范围及期限应当如何确定。
一、关于合同的效力
西单建设公司以银泰物业公司无从事物业管理的资质为由认为银泰物业公司与英嘉公司签订的物业管理委托合同为无效。
对此观点一审法院意见为，《物业管理条例》（以下简称条例）自2003年9月1日起施行，该条例第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《物业管理企业资质管理办法》自2004年5月1日起施行。而银泰物业公司与英嘉公司签订合同是在2003年1月10日，当时国家法律法规对于物业管理企业的资质无强制性规定。因此即便当时银泰物业公司不具备有关机构核发的企业资质，也不宜因此而认定该合同为无效。
二、关于现行行政法规关于交纳物业服务费义务人的规定
条例第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。第二十二条第一款规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
条例的上述规定，首先将业主与物业建设单位区分为不同的概念。建设单位在物业竣工后至卖出、交付给物业买受人之前，虽然为登记的所有权人，但该所有权人显然不是条例所称的业主。条例所称的业主，特指因买受物业而成为物业所有权人者。条例第四十二条第二款所规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的内容，也可以理解为物业交付买受人后，物业服务费在一般情况下应当由买受人交纳。
就本案而言，西单建设公司与他人出资设立英嘉公司后，在英嘉公司作为开发商开发建设英嘉公寓的过程中，西单建设公司为英嘉公司垫付了部分开发建设资金。英嘉公司因无力偿还西单建设公司垫付的资金，故与西单建设公司约定由英嘉公司以英嘉公寓的房屋折抵所欠西单建设公司债务。高院已经在其判决书中认定上述协议有效。因此，西单建设公司与英嘉公司之间虽然不存在物业买卖关系，但其通过接受英嘉公司交付房屋以实现债权进而成为上述房屋业主的可能性完全存在。西单建设公司未能成为上述房产登记的所有权人，只是由于上述房产被其他有关法院在审理涉及英嘉公司的案件中查封这一意外事件的发生。在西单建设公司实际控制使用英嘉公司用以折抵欠款的英嘉公寓X号楼部分房产过程中，事实上接受了银泰物业公司提供的物业管理服务，应当就上述房产向银泰物业公司交纳物业服务费。
三、关于西单建设公司应当给付物业服务费的范围和期限
银泰物业公司起诉西单建设公司要求给付物业服务费的范围，包括小白楼和英嘉公寓X号楼的1A、1B、1C、1D、2A、2B、2C、2D、3B、3C、3D等房屋，要求西单建设公司给付物业服务费的期限为自2002年11月1日银泰物业公司开始管理英嘉公寓起至2007年7月31日银泰物业公司撤出英嘉公寓止。
银泰物业公司支持其上述诉讼请求的核心证据为房屋交接协议，按照房屋交接协议的记载，英嘉公司于1999年5月17日将英嘉公寓X号楼X层至X层共12套房子的钥匙，交给西单建设公司。银泰物业公司据此认为，西单建设公司自1999年5月17日起即实际控制使用了上述房屋，应当交纳物业服务费。对此一审法院意见为，银泰物业公司所提交的上述证据为复印件而并非原件，对该复印件证据，西单建设公司表示不予以认可。依照现行法律对于证据的有关规定，当事人提交的证据是复制件且对方当事人不予以认可、又无其他证据相印证的，不能够作为认定事实的依据。因此凭借现有证据，不足以认定西单建设公司于1999年实际控制使用了英嘉公寓的房屋。
此外，关于西单建设公司实际控制使用英嘉公寓的时间，目前除西单建设公司的陈述之外，无其他任何证据相佐证，一中院和高院的判决书中，也仅认定西单建设公司实际入住了英嘉公寓的11套房屋，而未认定西单建设公司实际入住上述房屋的确切时间及门牌号。在此情况下，只能依据西单建设公司在本案开庭审理时的自认，对于西单建设公司实际入住英嘉公寓、应当交纳物业服务费的期限作出以下认定。对于上述房屋的面积，因双方当事人陈述一致，据此予以认定，具体情况如下：1A，面积183.44平方米，自2003年6月31日至2006年7月31日，共37个月，应交费x.84元；1B，面积183.44平方米，自2003年6月31日至2006年5月18日，共34.6个月，应交费x.07元；1C，面积166.12平方米，自2003年6月31日至2006年7月31日，共37个月，应交费x.32元；1D，面积166.12平方米，自2003年6月31日至2006年7月31日，共37个月，应交费人民币x.32元；2A，面积183.44平方米，自2006年5月18日至2006年7月31日，共2.4个月，应交费1320.77元；2B，面积183.44平方米，自2006年5月18日至2006年7月31日，共2.4个月，应交费1320.77元；2C，面积166.12平方米，自2003年6月31日至2006年7月31日，共37个月，应交费为x.32元；2D，面积166.12平方米，于2006年5月18日至2006年7月31日，共2.4个月，应交费1196.06元；3B，面积183.44平方米，自2003年12月31日至2006年7月31日，共31个月，应交费x.92元；3C，面积166.12平方米，自2003年12月31日至2006年5月18日，共28.6个月，应交费x.1元；3D，面积166.12平方米，自2003年12月31日至2006年7月31日，共31个月，应交费x.16元。
关于小白楼，银泰物业公司认为小白楼也属于该公司管理的物业范围，并且要求西单建设公司按照其与英嘉公司所签订的物业管理委托合同所约定的非住宅房屋每月每平方米2元的标准收取物业服务费。对此问题一审法院观点为，英嘉公司与银泰物业公司签订合同并委托银泰物业公司对英嘉公寓的物业进行管理，是基于其作为英嘉公寓建设单位的身份。而小白楼是临时建筑，建设单位是西单建设公司而不是英嘉公司，英嘉公司无权将该小白楼作为其建设的物业项目委托给银泰物业公司管理。从位置上看，小白楼不属于英嘉公寓的物业范围，且目前无证据表明银泰物业公司实际为小白楼提供了物业服务，故银泰物业公司要求将小白楼作为英嘉公司的物业范围并按照英嘉公司的委托向西单建设公司收取物业服务费没有事实依据，一审法院对银泰物业公司的此项诉讼请求不予以支持。
综上所述，西单建设公司应当给付物业服务费的范围是英嘉公寓X号楼的房产，其金额为x.65元。
西单建设公司认为银泰物业公司的起诉已经超过了法律所规定的诉讼时效。对此观点一审法院意见为，银泰物业公司与西单建设公司之间并未直接订立合同，也无证据表明双方当事人对于物业服务费的给付期限有过明确约定，在此情况下对于诉讼时效的掌握不宜过苛。一审法院不认为银泰物业公司的起诉超过了诉讼时效，并判决西单建设公司给付物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，判决：被告北京市西单商业区建设开发公司于本判决生效后十日内给付原告北京银泰迅达物业管理有限公司十四万五千三百二十元六角五分。案件受理费六千四百二十三元，由原告北京银泰迅达物业管理有限公司负担三千元（已交纳）；由被告北京市西单商业区建设开发公司负担三千四百二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
银泰物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、在本案审理中，银泰物业公司向法院提交了11份证据，其中有房屋交接协议，此份证据证明英嘉公寓X号楼X-X层的11套房屋的钥匙已于1999年5月17日交与西单建设公司，此份证据上有开发商法人以及西单建设公司副总经理的亲笔签字。法官认为银泰物业公司提交的证据为复印件而非原件，不能作为认定事实的依据。事实上，这份协议书的原件在开发商和西单建设公司手里，即便银泰物业公司无法出示原件，但是西单建设公司是完全可以提供其手中的原件。但是西单建设公司要提供这份原件，是对其不利的，因此，西单建设公司才以“不认可”来辩驳。而法官怎么能以西单建设公司不认可就认为没有事实依据呢，事实上，银泰物业公司所提交的证据7收费统计表及证据8发票里就表明时间以及收费内容，如果西单建设公司不使用这些房屋，哪里能产生水电费用呢在审理中，法官怎么能让西单建设公司来提供自己使用房屋的期限来判决呢二、关于小白楼，开发商在和银泰物业公司签订的合同中明确约定了收费标准，住宅楼X元/平方米，非住宅楼X元/平方米。虽然开发商无权将小白楼作为其建设的物业项目委托银泰物业公司管理，但事实上，银泰物业公司已为西单建设公司提供了物业服务。虽然小白楼是临时建筑，但是它不是一个棚子，而是两座正规的二层办公楼房。在判决书中法官写到：从位置上看，小白楼不属于英嘉公寓的物业范围，这与事实不符。在庭审中，银泰物业公司已出示了照片，证明小白楼在银泰物业公司所管辖的小区区域内。但是在判决书中，银泰物业公司提交了11个证据，而法官只写了10个证据。却没有提及照片的证据，而这个证据就是证明小白楼所处在小区区域内的证据。而且小白楼的用电设施都是银泰物业公司所管辖的小区内共用设施，其电费也是由银泰物业公司负责代收代缴。而且，小白楼作为西单建设公司的办公楼，车辆很多，出来进去的都是从小区的大门进出。小区的保安、保洁、绿化、停车场及垃圾清运等都是银泰物业公司提供的服务，并且这些项目都是要产生费用的。银泰物业公司多次找西单建设公司要求谈及此事，但多次被西单建设公司拒绝。三、关于滞纳金，在审理中，银泰物业公司追加了诉讼请求，要求西单建设公司按照合同约定支付滞纳金。并且法官也让银泰物业公司将滞纳金算好交到法院，但是在判决书中法官只字不提。就是按判决书上的期限判决，西单建设公司也应支付拖欠银泰物业公司的物业费x.65元来计算，其也应支付滞纳金x.21元。综上所述，银泰物业公司认为，一审法院的判决与当时的庭审事实不符，没有公正地根据银泰物业公司提供的证据来进行判决，而是片面地让西单建设公司提供使用房屋期限来进行判决。银泰物业公司认为西单建设公司与开发商之间的问题与银泰物业公司没有任何关系，银泰物业公司事实上已为西单建设公司提供了物业服务，西单建设公司就有义务缴纳物业服务费。为了维护银泰物业公司的合法权益不受侵犯，其请求二审法院：除原判决已经确认给付的债权债务外，另行增加判决西单建设公司给付银泰物业公司物业管理费x.55元，滞纳金x.65元，共计x.20元。
银泰物业公司向本院提交以下新的证据予以证明：西单建设公司1999年11月的营业执照，证明1999年西单建设公司在银泰物业公司物业管理范围内办公，包括小白楼。
被上诉人西单建设公司服从一审法院判决。其针对银泰物业公司的上诉理由答辩称：一、银泰物业公司称西单建设公司自2002年以来，一直在英嘉公寓X号楼XA、1B、1C、1D、2A、2B、2C、2D、3B、3C、3D居住办公与事实不符，原审法院认定正确。西单建设公司是于2003年6月30日入住英嘉公寓X号楼XA、1B、1C、1D、2C五套房屋，又于2003年12月30日入住了3B、3C、3D三套房屋。而2A、2B、2D三套房屋则是西单建设公司于2006年5月18日根据一中院（2005）一中执字第X号民事裁定取得的，同日西单建设公司退出了1B、3C两套房屋。在一审案件庭审过程中，银泰物业公司始终未能提出相关证据证明西单建设公司于2002年即入住诉争的11套房屋，银泰物业公司在一审庭审的过程中，未能提交“证明英嘉公寓X号楼X-X层的11套房屋的钥匙已于1999年5月17日交与西单建设公司”的房屋交接协议的原件。根据民事诉讼法第68条的规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》规定：证据材料为复印件，提供人拒不提供原件或原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的根据。故银泰物业公司所提交房屋交接协议的复印件不能作为认定本案事实的根据。同时，银泰物业公司一审所提交的交纳水、电费的发票，标注为交纳人西单建设公司名称相关发票时间均在一审法院认定的时间范围内，剩余发票的缴费人均非为西单建设公司，且在西单建设公司与银泰物业公司签订的水、电、暖结算协议中，也可以看出西单建设公司实际使用房屋的时间及房号，均与一审法院认定的时间相符，其也可以证明西单建设公司的入住时间与银泰物业公司所称不符，一审法院认定正确。二、西单建设公司与银泰物业公司从未就小白楼签订过有任何物业管理协议，西单建设公司与银泰物业公司之间对小白楼不存在任何的委托管理关系，且西单建设公司自行承担了小白楼的各项物业管理工作，故银泰物业公司要求西单建设公司承担英嘉公寓小区小白楼的物业管理费是未有任何法律依据，原审法院认定正确。一审法庭审理过程中，西单建设公司向一审法院提交了北京市西城区西单东南G3区二期住宅用地国有土地使用权出让挂牌文件（编号：京土整储（西）[2006]X号）以及北京市西城区人民法院民事判决书（2007）西民初字第X号、北京市第一中级人民法院民事裁定书（2007）一中民终字第x号，上述证据均证明小白楼未在银泰物业公司的物业管理范围内。同时银泰物业公司在上诉状中也称“开发商无权将小白楼作为其建设的物业项目委托银泰物业公司管理”，其也可以看出银泰物业公司知晓小白楼非在其委托的物业管理范围内。小白楼为在英嘉公寓二期项目用地上设置的临时建筑，其建筑物本身未有任何部位与英嘉公寓内相关英嘉公寓公用部位进行连接，而小白楼的清洁、维修养护、保安工作均是西单建设公司自行完成的。在银泰物业公司未提供任何证据证明其已实际向西单建设公司提供了相关服务的情况下，一审法院驳回银泰物业公司该项诉讼请求是正确的。三、银泰物业公司未按有关规定交纳滞纳金诉讼请求的案件受理费，相关诉请未进入诉讼程序。民事诉讼法第107条规定：“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。”《最高人民法院关于诉讼费问题两个请示的复函》（1994年8月23日法函[1994]X号）第二款规定：“……原告起诉或当事人提起上诉后，按照规定交纳案件受理费或上诉费，或者没有足额交纳案件受理费或上诉费，申请缓交、减交或免交又未获批准而仍不预交或不足额预交的，人民法院则不应立案受理，案件不进入诉讼程序。……”依据上述规定可以看出，在银泰物业公司既未交纳变更诉讼请求的案件受理费，又未向法院申请缓交、减免的情况下，人民法院不应受理其诉讼请求，该诉请未进入诉讼程序。而事实上，双方对于物业费的交纳并无约定，因此无从谈起违约、支付滞纳金，该诉请不能成立，亦不能获得支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故服从一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
西单建设公司对银泰物业公司提供的新证据持有异议，其认为银泰物业公司在二审期间提交的新证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，不属于新证据，且该份证据上显示的公司注册地不能用以证明西单建设公司在银泰物业公司物业管理范围内办公，该院还有其他物业公司，也不能证明在一期的范围之内。
本院经审查认为，银泰物业公司在二审期间提交的证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据范畴，且该证据不能证明1999年西单建设公司在银泰物业公司物业管理范围内办公（包括小白楼），故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据银泰物业公司的起诉书、一审法院庭审笔录和双方当事人在本院的陈述，银泰物业公司在法庭辩论终结后提出滞纳金的给付问题，故一审法院作出的判决不存在“违反法定程序，可能影响案件正确判决”情形，本院对银泰物业公司有关滞纳金的上诉理由和请求不予采纳。银泰物业公司上诉认为2002年11月1日至2006年7月31日小白楼的物业费x元应予以支持，其他的物业费应从2002年11月1日起计算。根据现有证据，银泰物业公司要求将小白楼作为英嘉公寓的物业范围并按照英嘉公司的委托向西单建设公司收取物业服务费的上诉理由和请求缺乏事实依据，本院不予采纳。现有证据表明，西单建设公司实际控制使用英嘉公寓的时间，除西单建设公司的陈述之外，无其他任何证据相佐证，应依据西单建设公司在开庭审理时的自认确定西单建设公司实际入住英嘉公寓、应当交纳物业服务费的期限，故本院对银泰物业公司有关“其他的物业费应从2002年11月1日起计算”的上诉理由及请求不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉人北京银泰迅达物业管理有限公司的上诉，维持原判。
一审案件受理费按照一审法院判决执行，二审案件受理费人民币六千四百二十三元由上诉人北京银泰迅达物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长郭勇
审判员韩梅
代理审判员张印龙
二○○八年十月十日
书记员刘某云
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