山西省高级人民法院
民事判决书
(2001)晋民再字第X号
抗诉机关山西省人民检察院。
原审被上诉人(一审原告)晋城市物资协作公司。
法定代表人王某，公司经理。
委托代理人陈仲忠，晋城市法律服务指导中心法律工作者。
原审上诉人(一审被告)赵某，男，X年X月X日出生，汉族，河南省沈丘县人，现住（略）。
委托代理人刘栋，山西华真律师事务所律师。
原审被上诉人(一审被告)齐某，男，1965年出生，汉族，晋城市X村人。
原审被上诉人晋城市物资协作公司与原审上诉人赵某、原审被上诉人齐某租赁合同纠纷一案，晋城市中级人民法院于一九九九年四月十五日作出(1998)晋市法民再字第X号民事判决，已经发生法律效力。原审上诉人赵某不服，向晋城市人民检察院申诉，山西省人民检察院以晋检民行抗字(2000)X号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院依法定程序作出(2001)晋立民监字第X号民事裁定，决定本案由本院进行提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审被上诉人晋城市物资协作公司法定代表人王某、原审上诉人赵某的委托代理人陈栋到庭参加诉讼。山西省人民检察院检察员王某强、刘新春参加了庭审。原审被告齐某未到庭。本案现已审理终结。
经审理查明，1996年1月，晋城市物资协作公司(以下简称“协作公司”)与晋城市鑫元实业总公司(建设路居委会所办实体，简称“鑫元公司”)签订了一份租赁风台西街X号房屋协议，租期从1996年1月至1998年12月31日止，月租金为900元。合同签订后，协作公司将所租风西街X号房屋进行装修，起名“风西酒家”。1996年4月，协作公司又与赵某签订了一份租赁“风西酒家”协议书，年租金（略）元，分两次交清，即签合同当月交清（略）元，另（略）元在经营半年后交清，未约定租期。协议签订后，赵某实际履行合同，经协作公司同意后转租给齐某经营，但未签订书面合同。1996年4月20日，齐某将（略）元租金交给协作公司经理王某，王某为赵某打了收据。1997年1月，齐某又经赵某手转交协作公司租金1000元。赵某为齐某打了收据，剩余租金9000元至今未付协作公司。为此，协作公司于1997年1月27日向晋城市X区人民法院起诉，要求赵某、齐某偿付剩余租金及利息。
另查明，在一、二审诉讼期间，齐某又将“风西酒家”转租给赵某坤，并未经赵某和协作公司同意。1998年2月底，协作公司将“风西酒家”改为“鼎新酒家”的钥匙收回，并交给建设路居委会。
晋城市X区人民法院一审认为，原告协作公司与被告赵某签订的租赁合同系有效合同，被告赵某将租赁原告的“风西酒家”转包给被告齐某，虽然经过原告同意，但原告并未与被告解除租赁合同，故所欠的租赁费9000元，应由被告赵某支付原告。依照《中华人民共和民事诉讼法》第120条、《中华人民共和国民法通则》第121条、《中华人民共和国经济合同法》第29条、第31条之规定，判决：①被告赵某在本判决生效后立即支付欠原告协作公司的租金9000元，并从1996年9月29日起按每日万分之三支付原告利息损失至判决履行完毕止；②被告人赵某从1997年4月1日起按实际占用原告饭店的天数每月支付原告租金1667元至被告将饭店交付原告止。
判后，赵某不服，向晋城市中级人民法院上诉。晋城市中级人民法院经审理认为：上诉人赵某与被上诉人协作公司所签租赁合同合法有效，赵某租房后将“风西酒家”转租齐某也是事实，并且征得协作公司同意，因齐某是实际经营者和受益者，故合同期内的租金及利息应由齐某支付。合同到期后，因双方未约定租金和期限，故逾期经营的租金应由实际占用经营者齐某比照合同所订租金支付协作公司。上诉人赵某将所租赁房屋转租之后，本案租金未能按时交付，财产不能如期交回，其作为初始承租人有一定义务。原判认定事实基本清楚，但分担欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)、(3)项之规定，判决：①撤销城区人民法院(1997)城法民初字第X号民事判决；②齐某在判决生效后支付晋城市物资协作公司的租金9000元，并从1996年9月29日起按每日万分之三支付利息；③齐某从1997年4月1日按实际占用饭店天数每月支付晋城市物资协作公司租金1667元至齐某将饭店交付为止；④赵某对上述②、③项负连带责任。
判后，齐某不服，向晋城市中级人民法院提出申诉，晋城市中级人民法院对该案判决再审。晋城市中院再审认为：物资协作公司在未征得出租方同意的情况下，又与赵某签订了合同，后赵某又口头转租给齐某，应确认合同全部无效。对造成合同无效的后果协作公司应承担过错责任，赵某将饭店转租后，对房租未能按时交付，应承担主要责任。而齐某是实际经营者和受益者，且在未经协作公司、赵某的同意下，擅自将“风西酒家”转租他人，使原房主及协作公司不能按约收到房租，利益受到一定的损失，对此也应承担一定的义务，造成合同无效双方都有责任，均有过错，应按责任大小承担责任。因合同未约定租金和期限，故延期的租金应由赵某、齐某比照合同所订租金支付协作公司，对延期应支付租金的利息不再追究，齐某所诉赵某欠其的5800元饭费，与本案不是同一法律关系，应另行处理。原判认定事实不清，证据不足，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第184条、第153条第1款第3项之规定和国家建设部关于《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，判决：①撤销晋城市X区人民法院(1997)城法民初字第X号民事判决和本院(1997)晋市法民终字第X号民事判决；②赵某在本判决生效后支付欠晋城市物资协作公司租金9000元；③赵某支付欠晋城市物资协作公司的延期租金（略）元；④齐某对上述②、③项承担连带责任。
山西省人民检察院抗诉认为：晋城市中级人民法院再审判决认定房屋租赁合同无效却按有效合同处理适用法律错误，理由如下：
判决书虽以协作公司未征得发包方同意，又与赵某签订合同，后赵某又口头转租给齐某为由，认定上述房屋租赁合同全部无效，但在责任认定及承担的方式上却是按有效合同处理的。该判决认为，对造成无效合同的后果协作公司应承担过错责任，赵某应承担房租未能按时交付的主要责任，由实际经营者和受益者的齐某承担擅自转租他人，使原房主及协作公司不能按约收到房租，利益受到损失的一定义务。判决由赵某支付欠协作公司租金9000元和延期租金（略）元，齐某对此承担连带责任。从上述判决内容看，晋城市中级人民法院显然是将无效合同的条款作为明确是非，划分责任进行处理的依据，从而保护无效合同当事人的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第58条规定，“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”第61条规定了处理无效合同的原则有三：一是返还财产；二是赔偿损失；三是追缴财产。而晋城市中院再审却违反上述规定仍判决由赵某承担租金及延期租金等，而在认定协作公司有过错，应承担过错责任的前提下，却未判决其承担任何责任，显失公平，适用法律错误。
原审被上诉人晋城市物资协作公司不同意检察院抗诉理由，也不同意晋城市中级人民法院再审判决，庭审中诉称，协作公司与赵某签订合同不是房屋租赁，而是“风西酒家”的承包经营，合同是有效的，应按合同约定和实际使用期限偿还租赁费用并补偿损失。
原审上诉人赵某在庭审中提出，双方合同应为无效，协作公司实际损失不应是（略）元，而应是（略）元，该损失应由协作公司、赵某、齐某三方共同承担。
本院认为，原审被上诉人晋城市物资协作公司与鑫元公司于1996年1月签订的租赁风台西街X号房的协议为房屋租赁协议。后协作公司将所租房屋进行装修，起名“风西酒家”，并在工商局注册登记，经济性质全民。同年4月物资协作公司与赵某签订合同将“风西酒家”租给赵某经营，年租金2万元。物资协作公司与赵某签订的是“风西酒家”经营权的企业租赁协议，与协作公司与鑫元公司签订的房屋租赁协议标的不是同一的，不属于同一法律关系，构不成转租，且鑫元公司也未向法院起诉，不是本案的当事人，不属本案审理范围。故晋城市中院再审以协作公司转租违反法律规定认定其与赵某所订协议无效，属适用法律不当，应予纠正。协作公司与赵某签订的租赁经营“风西酒家”的协议为有效协议。原审上诉人赵某在与原审被上诉人协作公司签订协议后，自己并未实际经营，在征得协作公司同意后转租给被告齐某，齐某两次通过赵某交给协作公司租金（略）元，协作公司知道并认可。因此，原审被上诉人齐某虽与协作公司之间无书面协议，但作为“风西酒家”的实际经营者，在事实上履行了与协作公司的租赁经营协议，故应按合同约定向协作公司支付租金并承担逾期付款利息。原审上诉人赵某虽未实际经营“风西酒家”，但与协作公司的租赁经营协议并未解除，赵某作为本案租赁经营合同的当事人，对齐某的履行义务应负连带责任。齐某在一、二审诉讼期间，在未征得协作公司和赵某同意的情况下，又将“风西酒家”转租赵某坤，属无效民事行为，责任由齐某自己承担，齐某要求赵某偿还5800元饭费，与本案不是同一法律关系，应另案起诉。综上，晋城市中级人民法院再审判决关于协作公司与赵某、齐某协议无效的认定不当，应予纠正，原二审认定和判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销晋城市中级人民法院(1998)晋市法民再字第X号民事判决；
二、维持晋城市中级人民法院(1998)晋市法民终字第X号民事判决；
三、驳回协作公司的其它诉讼请求。
一、二、再审诉讼费按三方当事人各自所交数额分别承担。
本判决为终审判决。
审判长田新文
审判员刘世喜
代理审判员徐立军
二○○二年三月二十日
代理书记员吴娟
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