上诉人（原审被告）范某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
委托代理人刘耀华，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）熊某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
被上诉人（原审第三人）纪某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），与熊某某系夫妻关系，身份证号码：x。
被上诉人（原审第三人）纪某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），系熊某某、纪某甲之女，身份证号码：x。
委托代理人纪某甲、熊某某（基本情况同上，系纪某乙父母），特别授权代理。
被上诉人（原审被告）姚某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
上诉人范某某因与被上诉人熊某某、纪某甲、纪某乙、姚某某房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2008年9月12日对本案公开进行了询问。上诉人范某某及其委托代理人刘耀华、被上诉人熊某某、纪某甲、纪某乙的委托代理人熊某某和纪某甲、姚某某到庭参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：位于本市新迎小区X组团X幢X单元X号房屋产权人为纪某甲，共有人为纪某乙。熊某某与纪某甲、纪某乙系家庭关系。2007年5月4日，熊某某与范某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定由熊某某将上述房屋中的40平方米租给范某某使用，租期自2007年5月10日起至2008年5月9日止，并约定了房屋不得擅自转租、转让及租金、违约责任等相关条款。合同签订后，范某某向熊某某交纳了租期内的租金。2008年1月25日，范某某和姚某某签订了一份《租房协议》，由范某某将其向熊某某租得的房屋租给姚某某经营使用，双方也就租金、租期等相关条款进行了约定。合同签订后，姚某某自2008年2月1日起使用铺面至今，并向范某某交纳了租金。2008年4月9日，范某某按照原合同约定的租金标准向熊某某交纳了自2008年5月10日起至2009年5月9日止的租金x元，姚某某向熊某某交纳了x元。此时，熊某某发现范某某未经熊某某许可，将房屋转租于姚某某，并收取姚某某的租金。为此当事各方发生纠纷，经相关部门调解无果，熊某某诉至原审法院要求解决。
原审法院经审理认为：我国法律规定，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，熊某某和范某某协商建立了租赁关系，并已实际履行，熊某某起诉时，仍在合同约定的租期内。熊某某虽不是产权证中明确的房屋产权人或共有人，但是，纪某甲、纪某乙即房屋产权人和共有人对熊某某之行为已明确表示认可，故双方所签合同，应为合法有效，双方均应遵照履行。合同明确约定范某某不得转租该房屋，该约定系双方真实意思表示。同时我国法律也规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。范某某在未征得熊某某同意的情况下擅自转租其承租的房屋，损害了熊某某的合法权益，违反了合同的约定，已经构成违约，至于范某某认为其转租虽未告知熊某某，但熊某某已收取了范某某、姚某某的租金，应是知道并默认范某某、姚某某的转租行为的；对于该抗辩主张，原审法院认为，虽然熊某某收取了下一年的租金，但双方未重新签订协议，范某某也未提交相关证据证实其转租已得到熊某某的同意，因此，范某某的抗辩主张无事实和充分理由，不能成立，原审法院不予支持。熊某某要求解除合同关系合理合法，原审法院予以支持。现熊某某及纪某甲、纪某乙明确表示要求范某某、姚某某腾还房屋，属于产权人正当权利的行使，原审法院予以支持，范某某、姚某某将占用房屋腾还熊某某及纪某甲、纪某乙。况且，熊某某和范某某签订的合同，租期至2008年5月9日已经届满，但现范某某、姚某某仍继续占用该铺面，已侵害了出租人的合法权益，违反了租赁物的合同义务，其应当交付租金。因此，范某某、姚某某占用期间的租金可以参照熊某某与范某某所订合同约定的租金标准计算，熊某某将这一期间的租金从收取的租金中扣除后，剩余部分退还范某某。关于范某某、姚某某的转租关系，系另一法律关系，范某某、姚某某应另案解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、解除熊某某和范某某之间的租赁关系：二、范某某、姚某某于本判决生效后一月内将位于本市新迎小区X组团X幢X单元X号中40平方米的房屋腾还熊某某；并由范某某支付熊某某从2008年5月10日起至腾房之日止的租金以每月3500元标准计算，从熊某某收取的x元租金中扣除上述期间的租金后，将剩余款项退还范某某。一审案件受理费1300元，由范某某、姚某某共同承担。
上述一审判决宣判后，范某某不服，向本院提起上诉，上诉人范某某上诉称：一、上诉人与被上诉人熊某某一家的租赁关系已经成立。2006年12月，上诉人以x元转让费租用被上诉人位于昆明市新迎小区南区X组团X幢X单元X号住房改为临街商铺的承租人赵莉莉手中受让此铺面的装修和使用权，当时房主纪某甲及熊某某都在场并同意转让，赵莉莉与被上诉人所签的合同中明确可以转让、转租，赵莉莉是从其他承租人手中转让而来，此事实被上诉人是认可的。二、房主早已知道转租的事实存在且无异议。被上诉人一家住房在上诉人所租房屋不远处，应当知道房屋转租的事情。熊某某口头承诺上诉人可以长期租用而反悔，使上诉人承受经济损失。三、维持租赁关系的稳定才是三方共赢的最佳选择。本案中，房主已收取了下一年的租金，就应当继续履行完毕。一审未查明熊某某家的住址。综上，上诉人已经交纳下一年的租金，租赁关系已经成立，转租关系房主实际已经认可，一审法院未查清事实，请二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法财产权，维护合同秩序和社会和谐。
针对上诉人范某某的上诉，被上诉人熊某某、纪某甲、纪某乙答辩称：一审判决公正、合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
针对上诉人范某某的上诉，被上诉人姚某某答辩称：请求二审法院解除上诉人与我方的租赁关系，并解除原判有关我方承担诉讼费1300元的相关内容。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人范某某认为一审判决所认定的事实遗漏了2个问题，1、关于熊某某是何时知道姚某某与范某某的租赁关系存在的，因为此项决定判决的走向和法律依据；2、范某某租赁的房屋其来源是支付转让费后得来的，而不是直接向房东得来的。被上诉人熊某某是认可并知道的；当时转让的合同是转让过很多次以后才转给上诉人的。另外一审判决认定事实中2008年4月9日是范某某独自交纳x元给熊某某，而不是x元。
针对上诉人范某某所提异议，其未向本院提交新证据证明其观点。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，四被上诉人对原审确认的事实无异议。
针对四被上诉人的答辩意见，四被上诉人未向本院提交新证据证明其观点。
综上所述，二审经审理确认的事实与一审的一致，本院予以确认。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是:熊某某与范某某订立的《房屋租赁合同》是否应当解除范某某与姚某某订立的《租房协议》是否经过熊某某的同意并认可
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。熊某某作为本案出租房屋产权的共有人与范某某订立的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思的表示，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。房屋租赁合同明确约定：范某某不得擅自转租该房屋，否则将终止合同，收回租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。范某某在未征得熊某某同意的情况下擅自转租其承租的房屋，损害了熊某某的合法权益，违反了合同的约定，已经构成违约，对于范某某认为其转租虽未告知熊某某，但熊某某已收取了范某某、姚某某的租金，应是知道并默认范某某、姚某某的转租行为的主张因无证据证明。虽然熊某某收取了下一年的租金，但双方未重新签订协议，范某某也未提交相关证据证明其转租已得到熊某某的同意，范某某的请求无事实和证据证明，该请求不能成立，原审法院不予支持并无不当。为此，熊某某及第三人纪某甲、纪某乙要求解除合同关系，原审法院予以支持并无不当。现熊某某及纪某甲、纪某乙明确表示要求范某某，姚某某腾还房屋，属于产权人正当权利的行使，原审法院予以支持并无不当，范某某、姚某某应当将占用房屋腾还熊某某及纪某甲、纪某乙。并且熊某某和范某某签订的合同租期至2008年5月9日已经届满，现在范某某、姚某某仍继续占用该铺面，已侵害了出租人的合法权益，违反了租赁物的合同义务。为此，原审法院认为范某某、姚某某占用期间的租金参照熊某某与范某某所订合同约定的租金标准计算并无不当，熊某某应当将这一期间的租金从收取的租金中扣除后，剩余部分退还范某某。对于范某某、姚某某的转租关系，系另一法律关系，范某某、姚某某可以通过其它途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持，上诉人范某某的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人范某某负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市盘龙区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长杨宁
审判员罗天惠
代理审判员杨茜
二○○八年十月二十日
书记员王鲁宁
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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