原告邵某某，男，X年X月X日生，汉族，云南省昆明市人，在云南省林业运输总公司工作，住（略）。
委托代理人刘云廷，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张蔚竑，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南利康药品有限公司。
住所地：昆明市X路X村X号。
法定代表人：陈某某，该公司董事长。
委托代理人袁志刚，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人毕志荣，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。
原告邵某某诉被告云南利康药品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2007年7月3日受理，于2007年7月26日、2007年7月27日组织交换证据，并依法组成合议庭于2007年12月11日、2008年2月15日及2008年2月25日公开开庭审理了本案，原告邵某某及其委托代理人刘云廷、张蔚竑，被告云南利康药品有限公司的委托代理人袁志刚、毕志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵某某诉称：2001年4月30日原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租用原告所有的位于人民西路X号（现人民西路X号）大楼一、二层作为办公用房和仓储用房，以及五楼四间住房及沙沟尾窑塘仓库一幢，合计租用面积约2000㎡，年租金26.8万元，租用期限5年。双方在合同中同时约定租赁费按半年一次计付，如有拖延按总金额的5％处违约金。合同签订后，被告仅于2002年6月付过一次租金x.33元，其余租金未再支付。另，2002年底，原告在被告现住所地人民西路X村X号租地建房。2003年上半年建盖完毕。工程完工后，原告到外地出某，被告提出某经营场所搬至张家村X号。因原告一时无法返回，且作为被告的股东，为维护被告利益只有同意被告的搬迁要求，但双方口头约定，房屋使用费以实际使用面积并按原合同约定的每平方米的平均价计算。此后，原告曾多次与被告协商租赁费，但被告均予搪塞。为此，原告诉至法院。诉讼中，原告当庭提交其租金计算清单，明确其本案仅针对本市X路X号（原人民西路X号）大楼一、二层办公用房和仓储用房、五楼X、503、505、506四套住房及沙沟尾窑塘仓库一幢的欠租问题提起诉讼，并请求：一、判令被告支付房屋租金x.67元（其中包括：1、人民西路X号大楼第一层自2001年5月1日至2007年4月30日的租金、第二层自2001年5月1日至2005年4月30日的租金以及该楼第五层501、503、505、506四套住房自2001年5月1日起至2006年10月31日止的租金。2、沙沟居民小组窑塘仓库自2001年5月1日起至2003年10月31日止的租金）并承担违约金x.33元。二、由被告承担本案诉讼费用。
被告云南利康药品有限公司辩称：被告确实使用过本市X路X号（现人民西路X号）大楼一层全部、二层右半部分的办公用房和仓储用房、该楼五楼X、506两套住房以及沙沟尾窑塘仓库一幢，使用期限至2003年3月31日止。但是，被告并非向原告租用上述房屋及仓库。其中，人民西路X号大楼系被告与原告集资建盖，被告为此享有对该大楼X年的使用权。至于被告向原告支付的房屋使用费，系在原告退股的情况下，以房屋使用费形式退还原告的股金，故双方就上述房屋及仓库并不存在租用关系。另，由于被告最后一次支付房屋使用费的时间为2002年7月18日，故原告本案诉请支付欠租已经超过诉讼时效。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。
通过证据交换，本院根据双方当事人无争议的证据材料以及共同认可的相应陈某确认本案如下无争议事实：被告云南利康药品有限公司（以下简称利康公司）在使用位于昆明市X路X号（原人民西路X号）大楼所涉房屋以及位于昆明市西山区张峰社区居民委员会沙沟居民小组窑塘仓库的过程中，于2001年12月31日与原告邵某某就上述房屋及仓库的使用费进行对帐，并共同签署《房屋使用费结帐单》一份。其中，双方明确：1、2001年4月1日至2001年8月31日止人民西路X号（原X号）大楼一层销售大厅的使用费为x元。2、2001年5月1日起至2001年8月31日止窑塘仓库的使用费为x元。3、2001年4月30日起至2001年9月止人民西路X号（原X号）大楼五楼X房的房屋使用费为2250元，2001年5月13日起至2001年12月31日止人民西路X号（原X号）大楼五楼X房的房屋使用费为3150元。4、2001年9月1日起至2001年12月31日止利康公司使用人民西路X号（原X号）大楼内的所有约定面积及窑塘仓库的使用费为x.33元。该结帐单末尾最终明确以上四项的使用费合计x.33元。对此，虽然上述四项房屋使用费数额的累加结果确实超过该结帐单最终记载的x.33元，但邵某某在本案诉讼中当庭陈某“根据结帐当时的约定，不论四项累加数额是多少，就只付x.33元”。此外，该结账单由利康公司法定代表人陈某某于2002年6月25日签署“同意付款，其中扣除本人借款欠款”。现双方当事人一致认可该x.33元的房屋使用费已由利康公司向邵某某予以支付。经查：本案所涉昆明市X路X号（原X号）大楼以及沙沟居民小组窑塘仓库至今未办理房屋所有权证。
归纳双方当事人诉辩主张，本案存在以下事实争议：一、原告邵某某是否自行投资建盖现人民西路X号（原X号）大楼及沙沟居民小组窑塘仓库一幢二、2001年4月30日原、被告双方是否签订《房屋租赁合同》三、被告利康公司实际使用租赁物范围的确定四、被告利康公司实际租用期限的确定
针对第一个事实争议。
原告邵某某主张其投资建盖现人民西路X号（原X号）大楼及沙沟居民小组窑塘仓库一幢。为此，提交如下证据材料：1、1998年8月29日《原人民西路X号地块遗留问题处理决定》一份。2、昆明市西山区公证处（2000）昆西证经字第X号《公证书》，其中附有公证协议即：2000年9月10日《关于终止九二年八月十二日协议》以及2000年9月26日《合同书》各一份。3、2005年3月30日昆明西山区张峰社区居民委员会及沙沟居民小组共同出某的《证明》一份。4、2008年2月21日申请证人丁宝兴、李一峰、尹健出某证言各一份。5、1995年5月30日《承包鱼塘合同》一份。6、昆明市西山区公证处（2002）昆西证字第X号《公证书》，其中附有公证协议即：2002年3月7日《土地使用有偿合同书》一份。7、2008年2月28日昆明市西山区张峰社区居民委员会沙沟居民小组《证明》一份。8、2008年2月29日申请证人丁宝兴出某证言及丁宝兴书面证言各一份。经质证，被告利康公司对公证书的真实性均予认可。其他书面证据因不符合证据的形式要件，真实性均不认可，并同时认为证人出某证言依然不能证实原告邵某某投资建盖现人民西路X号（原X号）大楼及沙沟居民小组窑塘仓库一幢的事实。
被告利康公司主张其投资75万元建盖现人民西路X号（原X号）大楼。为此，利康公司提交1999年6月2日《集资建房协议书》一份以及1998年6月5日发票一张予以证实。经质证，原告邵某某对于该两份证据形式上的真实性均无异议，但认为该两份证据仅是为了在利康公司最初注册登记过程中确认其具有合法的经营场所及验资时使用，利康公司并未实际投入所谓的集资建房款，亦不存在对人民西路X号（原X号）大楼免费使用十年的问题。相反，利康公司向邵某某不断支付房屋使用费的事实更进一步证实《集资建房协议》未实际履行，利康公司未投资建盖人民西路X号（原X号）大楼的事实。
本院认为：首先，原告邵某某就投资建盖昆明市X路X号（原X号）大楼所提交的相关证据材料，其证据的形式及来源符合法律规定，且证人均已出某作证。根据上述证据材料，其待证事实之间能够形成锁链，共同证实原告邵某某在98年人民西路改扩建过程中，于本案所涉人民西路X号（原X号）自行投资建盖五层房屋一幢的相应事实。对此，本院予以确认。至于被告利康公司对其投资建盖昆明市X路X号（原X号）大楼所提交的相关证据材料，其待证事实即利康公司与邵某某共同投资建盖人民西路X号（原X号）大楼，利康公司已按约实际出某75万元取得该大楼相应面积十年使用权的事实，与利康公司之后使用该大楼相应面积的过程中，按期支付房屋使用费的事实相互矛盾，现利康公司对此不能作出某理解释的情况下，利康公司所提供的相应证据不能证实其投资建房的相应事实，本院对此不予确认。其次，原告邵某某关于其与案外人合资建盖本案所涉沙沟居民小组窑塘仓库一幢，邵某某对该仓库享有十年使用权所提交的证据材料，其证据的形式及来源符合法律规定，且证人（即其他相关权利人）丁宝兴亦出某作证，上述证据共同证实邵某某与丁宝兴于1999年共同出某建盖本案所涉窑塘仓库，双方约定按时间段分别享有该仓库的使用权。其中，邵某某享有该仓库自1999年至2009年十年的使用权，丁宝兴在此期间对窑塘仓库不享有使用权。对此，本院依法予以确认。
针对第二个事实争议。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，根据原告邵某某所提交的2001年4月30日的《房屋租赁合同》。其中，双方当事人对于利康公司作为该合同的承租方在该合同上加盖印章的真实性并无异议。同时，被告利康公司对于合同所载明的利康公司签署合同的经办人余永祥在该合同订立时确系公司工作人员，以及余永祥签名字迹的真实性均予认可。故余永祥代表利康公司与原告邵某某订立《房屋租赁合同》的民事责任应由利康公司承担。原告邵某某主张其在2001年4月30日与利康公司签订《房屋租赁合同》的事实成立，本院对此予以确认。至于被告利康公司主张其投资建盖该租赁合同所涉标的物即昆明市X路X号（原X号）大楼，双方对该大楼中利康公司实际使用部分不存在另行订立租赁合同，故《房屋租赁合同》虚假的问题。对此，由于本院之前已对利康公司是否投资建盖人民西路X号（原X号）大楼的事实问题作出某述，在此不再赘述，而利康公司以此反驳《房屋租赁合同》存在的主张不能成立，本院不予确认。
针对第三个争议焦点。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，即双方当事人对同一事实分别举出某反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，根据之前查明的事实，现双方当事人仅对本案利康公司是否实际使用人民西路X号（原人民西路X号）大楼第二层左半部分以及该楼第五层501、X号两套住房的事实问题存在争议。其中，原告邵某某主张被告利康公司确实使用了上述争议房屋，并提交《房屋租赁合同》及申请证人余永祥出某证实。被告利康公司则主张其从未使用上述争议房屋，并提交双方2001年12月31日《房屋使用费结账单》以及云南林庄药业有限公司《企业法人营业执照》予以证实。对此，由于被告提交的2001年12月31日《房屋使用费结账单》虽未将上述争议房屋的使用费明确列入此次对账范围，但此次对账同样亦未将双方共同认可的利康公司实际使用的人民西路X号（原人民西路X号）大楼第二层右半部分房屋的使用费明确列入对账范围。因此，仅凭该结账单不能必然得出某方租用房屋的范围以结账单明细为准的相应结果，亦不能排除利康公司同时使用上述争议房屋的相应事实。此外，被告提交的营业执照亦只能证实案外人云南林庄药业有限公司于2004年6月之后租用人民西路X号（原人民西路X号）大楼第二层左半部分房屋的事实，其亦不能必然排除被告利康公司自2001年5月1日起至2004年6月以前的一段时间内实际使用人民西路X号（原人民西路X号）大楼第二层左半部分房屋的事实。为此，根据本案现有证据，由于原告邵某某就争议房屋使用问题所提交的证据材料能够相互印证，其证据的证明力明显大于被告所举证据的证明力，故本院对原告邵某某就上述争议问题所举证据均予采信，并对利康公司实际使用本市X路X号（原人民西路X号）大楼第二层左半部分以及该楼第五层501、X号两套住房的事实，依法予以确认。同时，结合利康公司认可使用的其他租赁标的物的范围，本案利康公司最终使用租赁物的范围是：1、昆明市X路X号（原人民西路X号）大楼第一、二层全部用房以及第五层（501、503、505、506）四间房屋。2、沙沟居民小组窑塘仓库一幢。本院对此予以确认。
针对第四个事实争议。
本院认为：本案中，原告邵某某主张被告利康公司自行搬离后，至今未与邵某某履行相应的房屋交还手续，故利康公司就本案所涉租赁物的实际使用期限应从2001年5月1日起计算至原告邵某某将租赁物另行出某之日止。其中，人民西路X号（原人民西路X号）大楼第一层的使用期限计算至2007年4月30日止，该楼第二层的使用期限计算至2005年4月30日止，该楼第五层501、503、505、506四套住房的使用期限均计算至2006年10月31日止。此外，沙沟居民小组窑塘仓库的使用期限计算至2003年10月31日止。与此同时，被告利康公司则主张其实际使用期限则应从2001年5月1日起计算至2003年3月31日搬离之日止。对此，由于被告利康公司对全部租赁物的实际使用期限均截止2003年3月31日的主张，未提供充分证据予以证实，本院对此不予支持。至于该实际使用期限如何确定。首先，邵某某在其诉状及其当庭陈某中明确认可利康公司于2003年6月即已搬离人民西路X号至新建成的营业场所予以办公的相应事实。虽然双方就人民西路X号大楼内的相应租赁物未履行法律上的房屋交付手续，但根据原告邵某某当时作为利康公司股东的特殊身份，以及邵某某在本院进行租赁物现场勘察过程中明确认可“2005年2、3月份在其自己的办公室内找到利康公司所使用的租赁物钥匙”并“在2005年3月及2005年6月分别将人民西路X号大楼第二层的右半部分和左半部分房屋另行出某给案外人”的事实陈某，其能够证实本案邵某某与利康公司最迟于2005年3月31日即履行了双方事实上的房屋交付手续，而该交付行为应当视为双方协商一致解除对本市X路X号（原X号）大楼相应租赁物的租赁合同（并由邵某某实际收回了租赁物），故本案利康公司就人民西路X号（原X号）大楼第一、二层以及第五层（501、503、505、506）四间房屋的实际租用期限为2001年5月1日至2005年3月31日止。对此，本院依法予以确认。其次，原告邵某某当庭认可2003年6月30日后利康公司即未使用窑塘仓库，其已将仓库另行租给案外人使用。基于上述同样的理由，即原、被告双方已经以其事实上的交付行为，解除了双方之前就窑塘仓库所订立的租赁合同（并由邵某某实际收回了租赁物），故所涉窑塘仓库的实际租用期间为2001年5月1日至2003年6月30日止。对此，本院依法亦予确认。
综上所述，除双方无争议的事实外，本院再行确认如下案件事实：一、邵某某在98年人民西路改扩建过程中，于本案所涉昆明市X路X号（原X号）自行投资建盖五层房屋一幢。二、邵某某与案外人丁宝兴于1999年共同出某建盖本案所涉窑塘仓库，双方约定按时间段分别享有该仓库的使用权。其中，约定邵某某享有该仓库自1999年至2009年十年的使用权，丁宝兴在此期间对窑塘仓库不享有使用权。三、2001年4月30日邵某某与利康公司签订《房屋租赁合同》一份，其中约定利康公司向邵某某租用：1、位于昆明市X路X号（现人民西路X）号大楼一、二层房屋，面积合计1400余㎡，年租金按18万元计付。2、位于沙沟尾窑塘仓库一幢，面积1200余㎡，年租金按6万元计付。3、昆明市X路X号（现人民西路X）号大楼三楼两间作为财务室以及五楼X、506两套职工住房，年租金按1.2万元计付。4、昆明市X路X号（现人民西路X）号大楼五楼X、503两套住房，年租金按1.6万元计付。上述租赁物的租期为五年（自2001年5月1日起至2006年4月30日止）。租赁费按半年一次计付，如有拖延按总金额的5%支付违约金。该合同还对其他权利义务一并作出某定。四、合同履行过程中，利康公司实际租用租赁物的范围及租用期限为：1、昆明市X路X号（原人民西路X号）大楼第一、二层全部用房以及第五层（501、503、505、506）四间房屋，实际租用期间为2001年5月1日起至2005年3月31日止；2、沙沟居民小组窑塘仓库一幢，实际租用期间为2001年5月1日至2003年6月30日止。
根据本院确认的前述法律事实，本案争议焦点在于：一、原、被告双方是否存在租赁合同关系二、原告邵某某本案要求被告利康公司支付租金的诉请是否超过诉讼时效
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出某人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告邵某某与被告利康公司订立《房屋租赁合同》，将其具有使用权的租赁物交付承租人利康公司予以使用，并由利康公司支付房屋使用费（即租金）的事实，能够证实原、被告双方存在租赁合同关系。同时，根据已经查明的事实，由于原、被告双方在所涉租赁合同的履行期限届满之前，已事实上解除了双方之间所存在的租赁合同关系，故截止租赁合同解除之日止的租金，被告利康公司应当按约予以支付。为此，本案原告邵某某仅有权要求被告利康公司按约支付昆明市X路X号（原人民西路X号）大楼第一、二层全部用房和第五层（501、503、505、506）四间房屋自2001年5月1日起至2005年3月31日止的相应欠租，以及沙沟居民小组窑塘仓库一幢自2001年5月1日起至2003年6月30日止的相应欠租。至于邵某某同时要求利康公司支付租赁合同解除后相应租金的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。
关于邵某某诉请支付合法欠租是否超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：……（三）、延付或者拒付租金的；……。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出某求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，虽然双方合同约定租赁费按半年支付一次，但对每一租期年度内租金具体的支付时间未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付：租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。由于本案所涉租赁合同的租赁期间超过一年，故每一租期年度内的租金最迟应于该租期年度届满之日支付，其余剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。具体而言，一、人民西路X号大楼相应租赁物租金支付的诉讼时效问题。首先，2001年5月1日起至2002年4月30日止的租金最迟应于2002年4月30日前支付，故截止2002年4月30日利康公司尚未付清该年度租金的，邵某某应当知道其权利受到侵害，其诉请该租期年度内相应欠租的诉讼时效应从2002年5月1日开始起算。同理，邵某某诉请上述租赁物自2002年5月1日起至2003年4月30日止、2003年5月1日起至2004年4月30日止以及2004年5月1日起至2005年3月31日止的相应欠租的诉讼时效应分别从2003年5月1日、2004年5月1日以及2005年4月1日开始起算。因此，上述各年度租金支付的诉讼时效从各自起算之日起至本案原告邵某某2007年7月3日诉至法院之日止已过一年的诉讼时效期，其间，邵某某不能举证证实存在诉讼时效中止，或者中断（并致其起诉时仍在诉讼时效期间内）的相关法律事实，故本案邵某某要求利康公司支付人民西路X号大楼内所涉租赁物自2001年5月1日起至2005年3月31日止相应租金的诉请已过法定诉讼时效，在利康公司不愿继续履行所涉租金支付义务的情况下，原告邵某某丧失胜诉权，本院对其上述诉请依法不予支持。二、窑塘仓库所涉租金支付的诉讼时效问题。基于之前同样的理由，窑塘仓库自2001年5月1日起至2002年4月30日、2002年5月1日起至2003年4月30日止以及2003年5月1日起至2003年6月30日止所涉欠租的诉讼时效应分别从2002年5月1日、2003年5月1日以及2003年7月1日起算，至本案原告邵某某于2007年7月3日诉至法院之日已过一年的诉讼时效期，现邵某某不能举证证实其中存在诉讼时效中止或者中断的情况下，其本案要求利康公司支付沙沟居民小组X年5月1日起至2003年6月30日止相应租金的诉请已过法定诉讼时效，现利康公司不愿继续履行所涉租金支付义务的情况下，原告邵某某同样丧失胜诉权，本院对其相应诉请亦不予以支持。
至于原告邵某某诉请支付违约金的问题。由于本案邵某某诉请的系利康公司在租赁合同履行过程中延付租金而应承担违约责任的问题，故其相应诉请仍应适用一年的诉讼时效。基于之前同样的理由，现邵某某不能举证证实其诉讼时效存在中止或者中断的情况下，其已丧失胜诉权，本院对邵某某的相应诉请依法不予支持。
综上所述，原告邵某某的诉请依法不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告邵某某的诉讼请求。
案件受理费x.43元，由原告邵某某负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出某本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判长孟静
代理审判员卢娜
代理审判员起俊
二○○八年九月一日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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