原告姚a，男，汉族。
原告彭a，女，汉族。
委托代理人李a，上海A律师事务所律师。
被告上海B房地产有限公司。
法定代表人刘a，董事长。
委托代理人赵a、徐a，上海C律师事务所律师。
原告姚a、彭a诉被告上海B房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告姚a及其委托代理人李a、被告委托代理人赵a、徐a到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告姚a、彭a诉称:为决定购买××区××路××弄××号房屋。双方于7月18日签订预定协议，约定该房屋单价为17,350.2元/平方米，总房价3,563,558元。原告于当天向被告支付了定金40,000元。2007年7月25日，原告按照被告要求备好资金前往销售现场，准备签订预售合同，但被告却不能与原告签约，由此引起双方纠纷，经过当场协商，书面确认被告应以双倍返还或补偿方式，对原告延期签约的现金损失进行赔偿。被告承诺在最终协商确认之前，以预定价保留房源。但此后，经原告多次与被告联系，被告均不理睬。被告一直扣留原告定金，既不按其承诺补偿损失，也不与原告签约。被告甚至隐瞒原告，于2007年11月擅自将该房以400多万元的价格出售给他人，从中获取高额差价。诉请：1、判令被告双倍返还原告定金80,000元；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币500,000元；3、诉讼费由被告负担。
被告上海B房地产有限公司辩称:不同意诉求。一、原告依据的预订协议是预订的订，不是定金的定，协议第五条写了是返还，而不是没收，故4万元不属于担保法的范围；二、原告与被告未签订买卖合同，是因不可归责于被告的原因，系争房屋是原来别人退订的房屋，当时网上备案未解除，故原被告双方协商同意等网上备案解除后再签订，但网上备案延后了一天才解除，原告不能理解此事，故双方再次协商，并出具了情况说明，说明双方对预订协议的期限进行了变更，双方对房价折扣没有达成共识，造成合同未签订成功。综上本案中只签订了预订协议，但未订立买卖合同，故原告的主张无事实与法律依据。
经审理查明:2007年7月18日，原、被告双方签订一份《预订协议》及《补充协议》，双方约定：原告购买被告开发出售的××区××路××弄××号房屋，该房屋单价为17,350.2元/平方米，总房价3,563,558元；双方商定预订期为7天，原告于7月25日前到被告销售中心与被告签订《上海市商品房预/出售协议》等。原告知悉该房屋系他人退订的房屋，被告已与原预购方签订退订协议，但网上备案还未解除。双方在补充协议中约定，如果原告拒绝签订《预售合同》，则无权要求被告返还已收取的定金。协议签订当天，原告按约向被告支付了40,000元，被告向原告出具了定金收据。
2007年7月25日，原告按约前往被告销售现场准备签订预售合同，却从被告方得知该房屋的前次网上备案还未撤销，不能与原告签订房屋买卖合同。由于双方《预订协议》及《补充协议》中，没有对被告出现的上述情况及承担责任的方式进行约定，原告为此提出异议，经过当场协商，由被告起草并出具书面情况说明，相关工作人员和原告签字。该说明表述了以上事实和导致不能签约的结果，确认了产生的分歧，提出两个解决方案：“1、退定：客户认为开发商违约，需双倍返还定金。2、补偿：给予房款2％的优惠”。“双方定于在2007年8月4日前协商解决方案，并承诺在此协商期间以预定价保留房源”。
此后，原告多次与被告联系，被告既不同意就上述两个解决方案进行协商，也没有将原告支付的定金返还。2007年11月12日，被告在未通知原告的情况下，自行与他人签订了房屋买卖合同，将该房屋以4,672,931元的价格出售。双方为此发生纠纷，原告诉至法院。
诉讼中，经原告申请，本院委托上海××房地产估价有限公司对上述房屋目前的市场价格进行评估，评估结果为：4,680,900元。
上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：原告提供的《预订协议》及《补充协议》文本、定金收据、“情况说明”、被告公司的经理名片、原告至被告的律师函、房产预售信息、《上海市商品房预售合同》；
被告提供的与案外人的《定金合同》及《补充协议》文本（X-X-X）、《退订协议书》（X-X-X）。
上海××房地产估价有限公司对××区××路××弄××号房屋所作的房地产价格评估报告。
双方当事人关于本案基本事实经过的陈述在案佐证。以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。
本院认为，原、被告签订的《预订协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。
根据查明的事实，原告向被告支付40,000元后，按约前往被告销售现场准备签订预售合同，得知该房屋的前次网上备案还未撤销，被告不能与原告签订房屋买卖合同的情况后，由于双方的《预订协议》中，没有对被告出现的上述情况及承担责任的方式进行约定，为此，经过双方协商，由被告起草并出具书面情况说明，确认导致不能签约的原因、结果和产生的分歧、提出两个具体的解决方案及协商解决的期限，且经过被告相关负责人员和原告的签字。本院据此认定，该说明应当作为双方继续履行预订协议的补充协议，对买卖双方均具有约束力，应当遵照约定履行。
因被告拒绝就上述情况说明中提出的两个解决方案在约定期限内与原告进行协商，直接导致双方无法签订房屋买卖合同。此后，被告在没有就是否继续履行《预订协议》及《补充协议》告知原告的情况下，自行与他人签订了房屋买卖合同，将该房屋以远高于《预订协议》约定的价格进行出售，单方面终止了与原告签订的协议。因此，被告的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。
根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案双方在补充协议中约定，如果原告拒绝签订《预售合同》，则无权要求被告返还已收取的定金。而签订协议当天，原告按约向被告支付40,000元后，被告向原告出具了定金收据。因此，本院认定被告收取的原告的40,000元，即为协议约定的定金，双方应当遵守约定，否则，要承担相应的法律责任。被告关于上述款项为“订金”的辩解意见，与基本事实不相符，且证据不足，本院不予采纳。原告诉请追究被告违约责任，要求双倍返回定金的相关理由，符合法律规定，应当予以支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。法律还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于被告的违约行为已导致双方的有关协议无法继续履行并至实际解除，已经给原告造成可得利益损失。因此，原告要求被告承担赔偿责任的诉请，基本符合客观事实和法律规定，诉请赔偿的金额，可根据双方所分配的责任比例，酌情予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海B房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚a、彭a双倍返还定金共计80,000元；
二、被告上海B房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚a、彭a赔偿损失150,000元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,800元（已减半收取）、评估费11,000，共计15,800元，由被告上海B房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员杨超
书记员谭静贤
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