原告刘某，男，35岁，汉族。
委托代理人王宪彬，河南华威律师事务所律师。
被告河南亚星置业集团有限公司，住所地郑州市X街区X路西段。
法定代表人高某某，董事长。
委托代理人郭水林，该公司法律顾问。
原告刘某诉被告河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人王宪彬，被告亚星置业委托代理人郭水林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2008年4月9日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告作为买受人购买被告（出卖人）在上街区X路西段开发的亚星盛世新城商品房项目第X幢X单元X层X号住房。合同约定该商品房预测建筑面积共117.76平方米；计价方式为每平米1545.6元，原告2008年4月9日一次性付清全部房款壹拾捌万贰仟零壹拾元（x.00元）；被告应当在2008年8月31日前将约定条件的商品房交付原告使用；逾期交房自合同第八条规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。关于产权登记双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要的资料报登记机关备案并在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书，逾期按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告如约按期交纳了全部房款，并于2008年6月4日按被告的要求交纳了4121元的维修基金、4200元阳台封装费、364元的办证费用、360元的有线电视初装费、3500元的煤质气初装费、6477元的暖气初装费以及3640.3的契税。但是被告却没有按照合同约定履行自己的义务，迟至2009年8月30日才向原告发来交房函，至今也没有给原告办理房屋产权证书。被告承诺的煤质气、暖气等全部都没有达到约定条件，交付的房屋不符合约定条件；并且只同意给原告一个月的违约金。原告认为，被告违约在先，且交付的房屋不符合约定条件，应当按约定承担违约责任。故诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金x.83元（包括：1、逾期交房违约金365天×x元×5‰＝x.83元；2、交付房屋设施不符合约定100天暖气×x元×5‰＝9100.5）；办理房屋产权证书违约金1820.1元（产权证办理违约金x×1％＝1820.1元）并承担本案诉讼费用。
被告亚星置业1、原、被告所签合同属实，有效。被告已于2009年9月28日向原告交付了合同约定的商品房，双方在交付时已对逾期交房的违约金进行了协商和确定。且经原告同意从违约金抵扣了原告应交的第一年的物业费，双方不存在逾期交房违约责任的争议；2、原告所诉的逾期办证违约金，因被告为原告办理房产证的期限尚未届满，故不存在被告逾期办证的违约前提。总之，被告认为原告诉请缺乏相应的事实和理由，被告请求查明事实依法驳回原告诉请。
经审理查明：2008年4月9日，以亚星置业为出卖人，以刘某为买受人就“亚星新城”第X幢X单元X层X号房签订《商品房预售合同》一份，该合同载明：“……第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1546.6元，总金额（人民币）零仟零佰壹拾捌万贰仟零佰壹拾零元整。……第八条交付期限：出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任除被合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.房屋交付时小区X路达到使用条件；2.房屋交付时商品房内水、电达到使用条件；3.煤制气以煤制气公司验收为准；4.房屋交付时电视闭路达到使用条件；5.暖气：房屋交付后，第一个供暖达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.×。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意下列第3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。3.出卖人应在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180天内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期按本条第2项执行。”。2008年6月4日，刘某按照上述合同交纳房款x元，另交纳契税3640.3元、暖气初装费6477元、煤制气初装费3500元、有线电视初装费360元、办证费364.8元、阳台封装费4200元、维修基金4121元。2009年9月28日，亚星置业向刘某交付上述合同约定的房屋。同日，亚星置业售房员付晓红、郑州博众物业管理有限公司物业管理员雷翠玲、刘某在一份“房屋交接程序及交验单”上签字，该“房屋交接程序及交验单”尾部有“开发商逾期交房违约金确定为3185元由物业公司从业主应交物业费水电费中逐笔扣减”的手写字样。2009年9月28日，编号为x的“收据”载明：“今收到刘某（8－3－402）人民币伍佰叁拾柒元整.￥537系付物业管理费（117.76M）（自2009年9月28日—2010年9月28日）。违约金3185元”。上述“收据”中载明的物业管理费537元系从上述“房屋交接程序及交验单”中载明的违约金3185元中扣除，并非刘某实际交纳。
本院认为：2008年4月9日，以亚星置业为出卖人，以刘某为买受人就“亚星新城”第X幢X单元X层X号房签订的《商品房预售合同》且并不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护。依上述合同第八条之约定，亚星置业作为出卖人应当在2008年8月31日前向刘某交付上述合同约定的房屋，亚星置业直至2009年9月28日才履行交付义务，已构成违约。根据有亚星置业售房员付晓红、郑州博众物业管理有限公司物业管理员雷翠玲、刘某签字的“房屋交接程序及交验单”上关于“开发商逾期交房违约金确定为3185元由物业公司从业主应交物业费水电费中逐笔扣减”的内容以及编号为x的“收据”载明的物业费从上述确定的违约金3185元中扣除之情形，应当认为刘某与亚星置业之间已就逾期交房违约金的问题达成一直意见，确认逾期交房违约金数额为3185元，并确认从上述确认数额中扣除物业费的方式支付。该约定已对上述《商品房预售合同》第九条之规定进行了实质性更改，故刘某依上述《商品房预售合同》第九条之规定再行向亚星置业主张逾期交房违约金的诉请不予支持；刘某的诉请包括未按约定供暖的违约金9100.5元，按照上述《商品房预售合同》第十四条之约定，刘某的此项主张没有合同约定和法律规定，该项诉请不予支持；刘某的诉请还包括办理房屋产权证书违约金1820.1元，按照上述《商品房预售合同》第十五条之约定，以及亚星置业于2009年9月28日向刘某交付上述合同约定的房屋的事实，该项诉请不予支持。综上，刘某的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
诉讼费451.5元由原告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员彭勃
二0一0年五月四日
书记员时磊
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